Maurice Dauchez

“ Et lorsque l'on prétend que la propriété est transférée, vis-à-vis du légataire particulier, indépendamment de la transcription, on oublie que jusqu'à la transcription le donateur peut conférer des droits sur la chose qu'il a donnée. Or, le droit qu'il confère au légataire particulier est aussi complet que celui qu'il confère à l'acheteur ou au donataire.
Le donataire n'a plus qu'une créance de dommagesintérêts pour laquelle il n'a aucun droit de préférence. ”

“ La donation n'est pas transcrite. Le mari devient ensuite acquéreur de l'immeuble donné : les successeurs particuliers du mari (acheteurs, donataires ou créanciers) pourront-ils se prévaloir du défaut de transcription ?
Non, à notre avis ; ce sont bien les ayants-cause du mari chargé de faire transcrire. « Toutes ces personnes ne peuvent, en effet, prétendre exercer un droit quelconque sur l'immeuble donné qu'en invoquant le droit du mari lui-même, leur auteur ou leur débiteur,
en se substituant à lui (art. 1166. G. c.) . Or, «qui alterius jure utitur, eodem jure uti debet ». ”

“ Nous avons vu que le législateur italien soumet à transcription tout acte entre vifs à titre gratuit ou à titre onéreux translatif de propriété immobilière ou d'autres biens ou droits susceptibles d'hypothèque, et les actes entre-vifs constitutifs ou modificatifs de servitudes foncières ; de droits d'usage et d'habitation ou transférant l'exercice d'un droit d'usufruit, ainsi que les actes de renonciation à l'un quelconque de ces droits (Art. 1932, 1°, 20 et 3°) empruntant ainsi à son confrère belge (le code italien date du 23 juin 1865) un système très complet de publicité. ”

“ Il invoque en effet un droit à lui propre, un droit direct sur le patrimoine du donateur : Peu importe que son auteur fût ou non chargé de requérir la transcription. Contrairement à ce que nous avons vu dans la première hypothèse, tant que la donation faite par le mari à sa femme n'a pas été transcrite, le mari est resté propriétaire vis-àvis des tiers, et a pu valablement aliéner ou constituer une hypothèque. Primus, tiers acquéreur ou créancier, invoquant le droit qu'il a pu légalement acquérir
de lui, n'a pas à se préoccuper de l'obligation qui grevait le mari. ”

“ Or, quand une personne donne un droit de servitude, etc. elle se dépouille au profit du donataire d'une partie de son droit de propriété; elle aliène en partie et perd donc pour l'avenir le droit de l'hypothéquer pour le tout. Il est donc logique de dire que la loi a dû soumettre à la même règle les donations qui transfèrent la pleine propriété de l'immeuble et celles qui transfèrent simplement un démembrement de ce même droit. ”

“ Mais pour ceux qui voient dans la loi de brumaire l'origine de la transcription du Code civil, soit qu'ils éclairent la matière uniquement par la loi de brumaire, soit qu'ils voient comme nous dans cette formalité un emprunt à cette même loi, mais soumise aujourd'hui à des règles propres, il ne saurait être
douteux que ce droit doit leur être refusé. ”

“ Considérant qu'à la vérité le droit d'habitation ne peut être isolement hypothéqué, mais que ce n'est pas un motif pour, comme on vient de le dire, que la valeur de ce droit n'appartienne pas aux créanciers hypothécaires inscrits sur l'immeuble entièrement
hypothéqué à l'acquit de leurs créances, et dont le démembrement ou la division ne peut avoir pour effet de réduire les hypothèques dont il est grevé. ”

“ La solution que nous admettons avec la majorité des auteurs et la jurisprudence n'est-elle pas en contradiction avec celle adoptée par nous précédemment, par laquelle nous accordons aux créanciers chirographaires du donateur le droit de se prévaloir du défaut de transcription? N'est-ce pas leur retirer d'une main ce que nous leur donnons de l'autre? ”

“ Si le créancier en effet aune hypothèque générale, celle-ci grèvera l'usufruit, la donation ne fût-elle pas transcrite. Le donataire cherche-t-il un prêteur? Si ses biens libres ne suffisent pas pour garantir le remboursement du prêt, il sera bien obligé de prévenir son
préteur qu'il est titulaire d'un droit d'usufruit sur tel bien, en vertu de tel titre, usufruit qu'il peut affecter à l'acquit de sa dette. Tandis que cette clandestinité peut nuire aux créanciers du donateur.
Supposons en effet qu'un homme emprunte après avoir constitué, à titre gratuit, un usufruit sur son seul bien. ”

“ Dès après la promulgation du code, on s'est aperçu des inconvénients que présentait son système bâtard et tronqué; et si la loi de 1855 a été faite, ce n'est que dans le but de rendre uniforme, au moins dans le principe, le système régissant les atteintes totales ou partielles portées au droit de propriété ; on a voulu que toutes soient rendues publiques : la clandestinité présentant des inconvénients trop considérables. ”

“ Certains auteurs soutiennent pourtant que l'article 939 du Code civil soumet à transcription les donations de servitude, etc.
Voici leurs arguments : Quel est le but qu'a poursuivi le législateur en soumettant à transcription les donations de biens susceptibles d'hypothèque? C'est de faire savoir aux tiers que
le donateur a perdu en tout ou en partie le droit d'aliéner et par suite celui d'hypothéquer l'immeuble, objet de la donation. ”

“ Nous avons fait plus haut, avec Mourlon, la critique du système de la loi de 1855 qui n'accorde le droit d'invoquer le défaut de publicité que lorsqu'on a acquis un droit sur l'immeuble, écartant ainsi les créanciers chirographaires, et avons donné sur ce point la préférence à la loi belge. Mais, est-ce à dire
que celle-ci est exempte de critiques? ”

“ D'après le Code de la Bolivie, « Toute donation., si elle excède 2.500 francs, ne pourra être faite que par acte public et avec insinuation judiciaire» (art. 1050 du code de 1834.) L'article 32 du « Droit municipal compilé sous de Rohan », de l'Ile de Malte, prescrit l'insinuation de toutes les donations.
dont parle 939 C. C. a été édictée dans le but de protéger les tiers et non pas le donateur (art. 941, C. C.) .
Depuis lors, le législateur a pensé qu'il y avait juste raison d'étendre la transcription aux transmissions de propriété immobilière à titre onéreux. ”

“ Bientôt apparaît l'idée qu'il faut protéger les familles contre les dissipations clandestines qui pourraient frustrer les héritiers des biens sur lesquels ils ont pu fonder de légitimes espérances, et prémunir les tiers contre les fraudes possibles, fraudes d'autant plus à craindre que les donations sont souvent faites avec réserve d'usufruit et que « les tiers qui voient les donateurs toujours jouissants, et la même face et figure de patrimoine demeurer comme elle était, pourraient être trompez ». ”

“ Il est facile de faire tomber l'objection que les partisans du système adverse prétendent tirer de l'obligation de garantie dont serait tenu, d'après eux, le légataire envers le donataire, en faisant remarquer que cette obligation dont le donateur était tenu n'est point passée au légataire particulier qui n'est point tenu des dettes du défunt. ”

“ Une personne donne à Primus qui ne fait pas transcrire un droit de servitude sur un de ses immeubles, puis il donne la même servitude à Secundus qui transcrit et qui devient héritier bénéficiaire du donateur. ”

“ Comment ne voit-on pas que les abandonner ainsi, c'est, au lieu de créer la confiance, l'anéantir au contraire, puisque c'est rendre partout impérieusement nécessaire l'intervention des garanties hypothécaires. Le crédit n'atteindra sa dernière perfection que du jour où l'on pourra se passer du secours de l'hypothèque. ”

“ L'insinuation a été ordonnée en faveur des tiers qui contractaient avec le donateur depuis la donation, afin que l'ignorance dans laquelle ils seraient de la donation ne pût les induire en erreur, comme aussi en faveur de ses héritiers, de peur que l'ignorance de la donation ne pût les porter à accepter mal à propos sa succession. (Pothier, introduction au t. XV de la Cont. d'Orléans, n° 45. Et des Donations entre Vifs. Section II, art. 3.) ”

“ Aux créanciers chirographaires du donateur failli lorsqu'ils ont acquis un droit sur l'immeuble donné par l'inscription de l'hypothèque de la masse.
Mais ce droit devrait être refusé : Aux ayants-cause même à titre particulier du vendeur qui ne seraient pas assujettis pour la conservation de leurs droits, à la formalité de l'inscription ou à celle de la transcription : tels que : un preneur à bail pour dix-huit ans et au-dessous dont le titre est postérieur à la donation de l'immeuble loué (Demolombe, t. XXIV, 457) . ”

“ Alors seulement la prescription a sa raison d'être « à savoir un droit existant qu'elle peut transférer au possesseur, un danger d'éviction contre lequel elle peut le mettre à l'abri, enfin un adversaire armé d'une action pour la combattre en l'interrompant, conformément à la loi » (Pand. Franc. loc. cit., n° 5119) . ”

“ Considérant que la nécessité de la transcription imposée au donateur dans le cas prévu par l'art. 939 Code civil, prouve toute la sollicitude du législateur pour la conservation des droits des tiers. il est difficile de comprendre comment il permettrait de démembrer secrètement l'immeuble par la donation de droits réels qui en altérerait la valeur. ”

“ Les partisans de ce système invoquent en outre la différence de rédaction existant entre 939, Code civil, et l'article 26 de la loi de brumaire, an VII. Ce dernier article soumettait à transcription « les actes translatifs
de droits susceptibles d'hypothèque » montrant par là qu'il fallait que le bien soit tel dans le patrimoine du donataire, tandis que l'art. 939 Code civil ne soumet à cette formalité que les donations de « tout bien susceptible d'hypothèque ». ”

“ Notre système, il est vrai, manque de symétrie puisque les donations non transcrites seront ou non opposables à certaines personnes (les créanciers chirographaires du donateur entre autres) , suivant la nature du bien donné ; mais cela vaut mieux, à notre avis, que d'aboutir à une iniquité. ”

“ Cette créance est née en dehors de toute transcription par cela même que le donateur a disposé, en tout ou en partie, du bien qu'il avait donné. Le donataire pourra donc la faire valoir, en cas de faillite ou de déconfiture du donateur en concours avec les créanciers chirographaires du donateur, ou de ses héritiers ”

“ L'article 941, en effet, parle de personnes ayant intérêt ; se serait-il servi de ces expressions si générales et si absolues s'il avait voulu limiter sa bienveillance aux seuls créanciers hypothécaires qu'il lui était si facile de nommer pour éviter les ambiguités fâcheuses.
Et, d'autre part, la donation est-elle moins onéreuse pour les uns que pour les autres. ”

“ Un mari donne un immeuble à sa femme. Chargé par l'article 940 de faire transcrire, il néglige de le faire et vend ensuite l'immeuble à Primus ou lui constitue une hypothèse sur ce même bien.
Primus, à notre avis, pourra se prévaloir du défaut de- transcription de la donation. ”

“ L'exposé des motifs fait par M. Bigot Preaméneu, dans la séance du corps législatif du 2 floréal, an XI, confirme pleinement cette manière de voir. Cet auteur, qui avait défendu l'insinuation au sein du conseil d'État, déclare que cette formalité est désormais inutile, la loi de brumaire s'appliquant à toute la France. ”

“ Nous avons vu, en effet, que jusqu'à la transcription les tiers étaient autorisés à traiter avec le donateur comme si la donation n'était pas intervenue. La transcription seule aie pouvoir de faire considérer aux yeux des tiers la propriété comme valablement transférée.
Le tiers ne commet pas un quasi délit comme on l'aprétendu. (Coin - Delisle. sur l'article 941, n° 21. Boissonnade, Rés. prat. t. XXX, p. 537 et suiv.) . 11 ne fait qu'user d'un droit que la loi lui reconnaît. ”

“ Attendu qu'il ne peut y avoir de doute sur le sens et la portée de 939 du Code civil; que la formalité qu'il ordonne (et qui n'a rien de commun dans son objet et ses conséquences avec l'insinuation abolie d'ailleurs par le Code civil) , empruntée à la loi du 11 brumaire, an VII, a été établie exclusivement, comme sous l'empire de la législation transitoire, dans l'intérêt des tiers acquéreurs et de ceux qui ont traité à titre onéreux avec le donateur, dans l'ignorance des donations qu'il aurait pu consentir; que la demanderesse ne peut exercer comme donataire d'autres droits que ceux qui ap- ”

“ Il suffit, d'après nous, que la saisie ait été pratiquée avant la transcription de la donation ; il est inutile que la saisie ait été transcrite, car dès là que la saisie a été faite, l'intérêt des créanciers se manifeste. (En ce sens, Mourlon, Trans, t. II, Nos 137 et suivants. Aubry et Rau, t. VII, § 704, p. 382.
Demante, t. IV, N° 82 bis, Demolombe, t. 3, N" 301 et 301 bis, - Cohendy, op. cit., p. 140. Coupelon, op cit., p. 180 et suivantes, Cass., 7, avril 1841, D. P. 41, 1, 215. - Contra : Larnaude, op cit., p. 226.) ”