Mortgage

“ L'administration du grand-livre de la dette hypothécaire n'a d'autre mission que d'apprécier la valeur du gage des propriétaires fonciers, de leur prêter des coupons de rente, d'en payer semestriellement l'intérêt à ceux qui en sont porteurs , de faire rentrer, semestriellement aussi, par l'intermédiaire des agents financiers de l'Etat, les intérêts dûs par les emprunteurs; de recevoir de la même manière les annuités.et de les appliquer à l'amortissement des rentes créées, quand le cours de la rente est au-dessous du pair ou au pair ”

“ Que l'emprunteur paie pour les intérêts et les frais d'administration une somme inférieure à l'intérêt exigé dans les emprunts sur hypothèques; intérêt qui, nous ne saurions trop le dire, s'élève, tout compte fait entre les contrées riches et pauvres delaFranee, à sept pourcent; Qu'il n'a plus à redouter l'échéance fatale à laquelle il devait rendre, en un seul paiement, la somme empruntée dont il se libère peu à peu; Que le propriétaire dont nous parlions ne rend en argent a la Société du Crédit foncier, pendant les 50 années, et pour être applicables au remboursement de sa dette de 5,000 fr. ”

“ Ce n'est donc plus lui qui est le véritable propriétaire, c'est celui qui a hypothèque et qui n'a donné que le tiers cependant de l'immeuble ; il ne s'occupe de rien, il va à la ville, mange;les rentes que lui paie le propriétaire qui, dès lors -, est devenu le mandataire, l'homme d'affaire du prêteur. Il lui paie tous les trois mois tout l'argent qu'il reçoit, et, au bout de cinq ans,il faut qu'il paie le capital. ”

“ Les Sociétés de Crédit foncier ont pour objet de donner aux propriétaires d'immeubles (fonds de terre de toute nature, maisons, bâtiments, etc.) qui veulent emprunter de l'argent sur hypothèque (1) , c'est-à-dire affecter leurs propriétés à la garantie de l'emprunt qu'ils font, les moyens de se libérer du capital qui leur est prêté et des intérêts de ce capital, en payant annuellement pendant une période d'années, plus ou moins longue, une somme d'argent qui prend le titre d'annuité. ”

“ A ces titres est attachée une hypothèque sur l'ensemble des immeubles affectés par les emprunteurs à la garantie des sommes qui leur ont été prêtées; ils se transmettent au porteur ou par voie d'endossement, et donnent droit à des intérêts servis par l'institution elle-même.
L'argent, avancé en échange des lettres de gage, se recouvre,
soit par la négociation, soit par le remboursement qui a lieu chaque année au prorata de la rentrée des sommes destinées à l'amortissement (art. 16) . 5. Pour rendre cette théorie plus facile à saisir, prenons un exemple. ”

“ Le crédit, de quelque part qu'il vienne, de quelque manière qu'il soit organisé, doit enfin arriver jusqu'à la propriété foncière. Tandis que le commerçant, l'industriel trouvent tout l'argent dont ils ont besoin au 5 et même au 4 pour 100, le cultivateur, le propriétaire n'ont d'autre voie pour les plus petites sommes que l'emprunt sur hypothèque dont l'intérêt s'élève de 5 à 8 pour 100, ou le prêt sur billet, mais alors au taux le plus usuraire!... ”

“ Le jour où l'emprunteur peut accepter indifféremment ou du numéraire, ou une obligation qui lui procure ce dont il a besoin, le signe représentatif de la propriété immobilière est trouvé.
La lettre de gage est à l'immeuble ce que le billet de commerce est à la marchandise : le crédit réel existe dans toute sa puissance ! ”

“ Études sur le Credit foncier
en une autre dette, mais remboursable à longs termes, et par de faibles annuités comprenant les intérêts et le capital.
Un très-grand nombre de propriétaires ne sont aujourd'hui propriétaires que de nom; leur propriété, qu'ils ont engagée, appartient plus en réalité à leurs créanciers qu'à eux-mêmes. Le Crédit foncier les rendra propriétaires de fait, en les mettant à même de se libérer de ce qu'ils doivent et de reconquérir ainsi, celui-ci sa maison, celui-là son champ. ”

“ Que le revenu des capitaux garantis par la propriété soit aussi certain que le produit de la propriété même et l'équilibre s'établira entre ces deux rentes qui procèdent l'une de l'autre. Le prêt fera concurrence et, l'achat, l'emprunt à la vente.
Les mutations seront moins fréquentes, parce que le propriétaire accroîtra sa fortune au lieu de la diminuer, et qu'il trouvera des capitaux sans faire le dernier des sacrifices ou sans subir des conditions ruineuses. La rareté des ventes forcées, simplifiant les affaires, donnera plus de permanence au crédit et le rendra plus profitable (1) . ”

“ Cent quatre-vingts milliards !
entendez-vous, ô prêteurs hypothécaires! Le crédit foncier possède cent quatre-vingts milliards de garantie, avec tendance à la hausse; il ne vous doit à peine que onze milliards, et vous avez peur de lui prêter! et vous craignez qu'il ne manque à ses engagements ! et vous alléguez les obstacles résultant de la législation! Vos craintes et vos raisons sont également vaines. Versez vos capitaux sur le crédit foncier ; l'emploi qu'il en fera accroîtra votre garantie, et, avec elle, les moyens de vous les rendre : le sol prospérera, et vous prospérerez avec lui. ”

“ La société a pour objet : De prêter sur hypothèque, aux propriétaires d'immeubles, des sommes remboursables, soit à long terme, par annuités, soit à court terme, avec ou sans amortissement ; De créer et négocier des obligations foncières ou lettres de gage, pour une valeur qui ne peut dépasser le montant des sommes dues par les emprunteurs.
Elle peut appliquer, avec l'autorisation du Gouvernement, tout autre système ayant pour objet de faciliter les prêts sur immeubles, l'amélioration du sol, les progrès de l'agriculture et l'extinction de la dette foncière (article 1er des statuts) . ”

“ Il suffit qu’une propriété immobilière soit grevée de créances à 5 pour 100 jusqu’à concurrence de la moitié de sa valeur pour que la totalité du revenu soit absorbée par le service des intérêts, ce qui oblige le débiteur, lorsqu’il n’a pas d’autres ressources pour vivre, ou à capitaliser les arrérages ou à faire de nouveaux emprunts jusqu’à épuisement de son crédit. ”

“ Lorsque l'administration du Crédit foncier a suffisamment instruit la demande d'emprunt, lorsqu'elle est fixée sur la régularité de la propriété, sur la solidité du gage et sur la possibilité d'obtenir le premier rang hypothécaire, elle détermine l'importance du prêt à faire (art. 84 des statuts du Crédit foncier de France) .
74. Pour assurer à la société cette priorité du rang hypothécaire, il importe de réaliser le prêt au moyen de deux actes : L'acte conditionnel, L'acte définitif. ”

“ Chacun sait que ce genre de prêt est celui fait à une personne qui se sert de caution à elle-même, en affectant à la dette, avec un droit de suite et de préférence appelé hypothèque, un immeuble dont elle est propriétaire. ”

“ L'établissement du Crédit foncier prête environ la moitié de la valeur des immeubles, si ces immeubles se composent de maisons ou de terres. Mais pour les bois.et les vignes, il ne prête environ que le tiers de la valeur. Les prêts sont faits sur première hypothèque ; le revenu de la propriété offerte en garantie doit être durable et certain. ”

“ Dans, ces conditions, les placements.hypothécaires ne. donnent.pas en moyenne, pour des prêts de trois années, une perte de un pour cent, ce qui fait moins de un tiers pour cent par an. Les placements de la banque foncière, faits au tiers seulement de la valeur des biens, et avec purge des priviléges, hypothèques et droit de résolution de vente, donneront une perte bien moins considérable; et cette perte, garantie par l'Etat, ne compromettra pas sa solvabilité, puisque pour le couvrir, la caisse d'amortissement recevra trois pour cent par an. ”

“ Le chiffre des obligations ne peut être inférieur à 150 fr.; il ne peut en être émis pour une somme excédant le montant des hypothèthèques.
Conditions des prêts. — Garanties. — L'hypothèque ne doit jamais dépasser de deux tiers la valeur de l'immeuble, et les garanties d'une bonne évaluation doivent être fournies.
Les sociétaires sont solidaires jusqu'à concurrence de la valeur empruntée.
Amortissement par annuités. — Il doit y avoir engagement par les emprunteurs d'amortir successivement la dette. Tous les trois mois, la Société remet son bilan au ministre de l'intérieur. ”

“ Le prêt ne dépasse jamais la moitié de la valeur de l'immeuble offert en hypothèque d'après l'estimation du Crédit foncier, et il est réalisé dans les conditions ordinaires, soit en argent, soit en obligations qui sont livrées au pair et négociées par l'intermédiaire du Sous-Comptoir aux risques et périls de l'accrédité. ”

“ Le Crédit foncier de France 'engage à prêter sur hypothèque, jusqu'à concurrence de deux cents millions de francs, à raison d'une annuité lie cinq pours cent qui comprendra l'intérêt, l'amortissement et le frais d'administration, et qui éteindra la dette en cinquante années.Pour les emprunts d'une moindre durée, l'annuité sera établie sur les mêmes bases que ci-dessus, de manière à correspondre à l'annuité de 5 pour 100, fixée pour cinquante années. ”

“ Le prêt n'étant point fait à telle ou telle personne, mais bien à la propriété, celui qui possédera l'immeuble au jour de l'échéance sera seul obligé au remboursement. Il devra la veille de l'échéance des billets, verser à la Banque immobilière, contre la main-levée de l'hypothèque et la remise de ses titres, le montant du prêt qui aura été fait sur la propriété. ”

“ Ces obligations se nomment lettres de gage et se négocient à la Bourse.
Dans quelques provinces, l'intérêt est de 3 pour cent; dans d'autres, de 3 1/2 ou de 4 pour cent. Un amortissement est toujours stipulé, il varie de 1/2 à 2 pour cent, et dans aucun cas, l'amortissement combiné avec l'intérêt et les frais n'oblige l'emprunteur à payer plus de 5 pour cent par an. Le remboursement des lettres de gage s'effectue au moyen d'un tirage au sort; il est toujours fait au pair; l'association est chargée de l'opérer.
Les lettres de gage sont privilégiées sur toutes les autres hypothèques ”

“ Observations générales. — Résumé. — Estimation. — Dans ce dernier paragraphe on indiquera, entre autres choses , la solvabilité de l'emprunteur, sa situation hypothécaire et la destination des fonds qu'il veut emprunter j on fera connaître si ses revenus ou les bénéfices de sa profession lui rendent facile ou possible le paiement des annuités ; on indiquera, en outre, quel est, pour chacun des immeubles offerts en hypothèque, le prix de la dernière acquisition, ou l'évaluation faite soit dans la donation, soit dans la déclaration des droits de succession, soit dans les partages. ”

“ Le peut-elle également pour payer : 1° Les dettes dont sont grevés les immeubles qu'elle recueille pendant le mariage à titre de donation ou succession?
2° La soulte dont elle est débitrice par suite du partage ou de la licitation qui l'a rendue seule propriétaire d'un immeuble indivis?
3° La totalité de la somme dont elle est débitrice au cas où elle a acquis, à titre de remploi, un immeuble d'une valeur supérieure à la somme qu'elle devait remployer?
Première question. — L'administration du Crédit foncier l'a résolue affirmativement (Inst. gén.) . ”

“ Pourquoi la propriété immobilière, la plus solide de toutes les garanties, ne parvient-elle à trouver de l'argent qu'à des conditions beaucoup plus onéreuses que le commerce et l'industrie ? Comment, lorsqu'elle a contracté des emprunts, éprouve-t-elle autant de difficulté à les rembourser? ”

“ On se rappellera que 1 annuité payée par l'emprunteur des 100,000 fr. comprend une somme dont le placement, à intérêt composé, doit reproduire le capital emprunté pendant la durée du prêt. La Société de Crédit foncier est donc certaine de rembourser les Obligations qu'elle a créées, c'est-à-dire, de restituer à ses prêteurs le capital qu'elle en a reçu, dans le même temps que le propriétaire éteindra sa propre dette. ”

“ Vous remarquerez que d'après les Statuts les prêts peuvent, d'accord entre la Compagnie et les emprunteurs, être faits pour une durée variant de vingt à cinquante années, moyennant des annuités qui comprendront les frais, l'intérêt et l'amortissement du capital.
L'emprunteur peut, à sa volonté, se libérer par anticipation de tout ou partie de sa dette ; il peut aussi éteindre tel nombre d'annuités qu'il désire, pour abréger la durée du contrat. ”

“ Nous ferons d'abord observer que, que! que soit le mode de procurer des capitaux à la propriété immobilière, qu'on se tienne à celui de l'obligation notariée ou qu'on adopte plus tard celui d'un papier de crédit, il n'en est pas un où il ne faille en définitive que l'emprunteur rembourse. Or, pour y par • venir, celui qui ne veut pas recourir à la vente de ses biens n'a qu'une ressource, c'est l'épargne. ”

“ Mais enfin, admettons pour un instant l'utilité du crédit, et voyons quels moyens on propose pour le mettre à la portée de l'agriculteur. Mobiliser les immeubles en rendant négociables — comme un effet de commerce — les contrats hypothécaires.
Examinons cela :
Dans l'état actuel des choses, qui peut prêter — qui prête sur hypothèque? Les capitalistes; auquel cas, c'est un placement qu'ils font, d'un capital dont la disponibilité ne leur est pas indispensable et des moyens de réalisation duquel ils n'ont pas à s'inquiéter. ”

“ Le droit que nous voulons ici faire acquérir et résultant de la vente à réméré confèrera celui de tenir le bien, d'en être propriétaire, soit de la totalité si l'importance de la dette répond à la valeur de l'immeuble qui en sera grevé, sinon et seulement d'une portion indivise proportionnée au montant de cette dette. ”

“ Il faut que les prêts soient faits avec la plus grande circonspection et avec intelligence ; que dans aucun cas, ils ne dépassent la moitié de la valeur de l'immeuble et que la durée du prêt soit assez rapprochée, pour qu'aucune dépréciation ne puisse être possible. ”

“ Conditions du prêt. — La Banque prête sur toute espèce de biens libres productifs de revenus; l'emprunt ne peut être inférieur à 1,070 fr.
(500 florins) , aux termes des statuts révisés en dernier lieu, en 1850.
L'emprunteur s'oblige à se soumettre aux statuts et à payer une redevance annuelle qui ne peut excéder 6 p. 100, intérêt et amortissement compris. La redevance la moindre est de 4 1/2, et, avec cette annuité, il faut 61 ans 1/2 pour amortir la dette. Sur ces 4 1/2, 3 p. 100 servent
à payer l'intérêt dû aux prêteurs. ”