Albert Valdenaire

“ Nous savons, à la vérité, qu'il est des immeubles sur lesquels il pèse des charges tellement considérables, que leur affranchissement entraînerait à une annuité d'un chiffre hors de proportion avec le produit de l'exploitation de ces immeubles. Mais, ces charges sont étrangères à l'agriculture ; elles ne viennent, le plus ordinairement, que de l'amour immodéré de la propriété, que de l'ambition qui porte à acquérir, sans avoir de quoi payer. ”

“ Peu importe que la Caisse d'économie en soit arrivée à des dispositions qui n'exposent pas le fonds de cautionnement, qui même le font fructifier. C'est avoir trouvé le moyen de rendre son abnégation utile à soi-même, en même temps qu'aux autres.
Aussi nous est-il permis de dire, sans crainte de ne pas trouver de sympathies : le plus bel avantage des actionnaires est de fonder une institution utile à leurs concitoyens. ”

“ Il est incontestable que le temps voulu pour s'acquitter avec des économies, d'une part, et l'échéance rapprochée des obligations notariées, d'autre part, paraissent s'opposer à ce que le débiteur se libère avec ses revenus ; mais cette impossibilité n'est réelle que pour les débiteurs pris individuellement. Qu'ils cessent de s'isoler, qu'ils se réunissent, qu'ils concentrent leurs épargnes dans une seule main, il n'en sera plus de même. ”

“ D'ailleurs, les opérations se multiplie ront d'autant plus rapidement que les créanciers eux-mêmes nous amèneront leurs débiteurs. Il ne peut en être autrement. Tout le monde sait que souvent le paiement des intérêts et le remboursement du capital le mieux assuré se font avec peu d'exactitude. Comment les capitalistes, qui trouveront ces deux avantages par l'intermédiaire de la Caisse d'économie, n'engageraient-ils pas les emprunteurs à traiter avec elle? ”

“ Sous le rapport donc de la garantie des espèces en caisse, le fonds social est surabondant.
Quant au bon emploi des annuités, un fonds social d'un million l'assure non moins complètement. Qu'on se rappelle que nous avons vu ci-dessus, au titre : Sécurité des Opérations, que les annuités ne servent jamais qu'à payer des intérêts et à compléter des remboursements ; qu'ainsi employées elles sont subrogées en des droits parfaitement garantis, et reposent sur des immeubles d'une valeur excédante; que tout cela fait de leur emploi un placement hypothécaire de premier ordre ”

“ Ajoutons que le service des intérêts régulièrement fait, et les remboursements effectués sans que le créancier soit jamais obligé d'en arriver à des poursuites, ne peuvent, partout, que diriger un plus grand nombre de capitaux vers la propriété foncière, et, par conséquent, en faire baisser l'intérêt.
La Caisse d'économie est encore appelée à exercer la plus heureuse influence sur l'une des calamités de l'époque. Il est à la connaissance de tous que notre agriculture n'est point à la hauteur que doit atteindre une telle industrie ”

“ Opérations. Dès lors qu'elle emploie les annuités à désintéresser le créancier, et que, après un remboursement, le débiteur ne cesse pas, jusqu'à sa complète libération, de lui servir une annuité qu'elle continue à employer à de nouveaux remboursements, le mécanisme de la production et de la composition des intérêts joue naturellement: la Société, dans le cas que nous avons pris pour exemple, tire un intérêt de cinq; elle en tient compte au débiteur jusqu'à concurrence de quatre, comme le ferait une Caisse d'épargne , et à elle-même jusqu'à concurrence d'un. ”

“ Toute association qui en appelle à la confiance publique est obligée de donner une garantie de l'exécution des lois qui la régissent. Aussi, la Caisse d'économie des débiteurs hypothécaires, qui reçoit des annuités à la charge de les employer à des remboursements, doit-elle présenter un fonds social qui rassure les débiteurs contre toute infraction des engagements pris envers eux. ”

“ Il arrivera,de ce caractère des sommes versées à la Caisse d'économie, que les annuités s'acquitteront avec satisfaction, le débiteur, à chaque versement, voyant se détacher un anneau de la chaîne qui l'enlace, tandis que les intérêts des sommes empruntées, quoique d'un chiffre inférieur aux annuités, se paient avec regret, parce que, les payât-on éternellement, on ne reste pas moins rivé au principal. ”

“ Parmi beaucoup de causes occasionnelles, il en est une que la Caisse d'économie est appelée à faire disparaître.
La culture de la terre, comme toutes les autres industries, ne peut se passer de capitaux, et souvent elle en manque. ”

“ Nul n'ignore non plus que toujours la quantité des opérations est en raison directe des avantages qui y sont attachés, et l'on sait combien les facilités qui constituent notre mode de remboursement l'emportent sur les facilités, ou plutôt sur les inconvénients du remboursement dans la forme ordinaire.
Doutera-t-on alors que nous n'arrivions à un grand nombre d'opérations (1) , et, par suite, à des commissions qui, multipliées , assureront aux actionnaires des bénéfices d'autant plus légitimes que leur élévation ne pourra provenir que de l'utilité de l'association ? ”

“ La Caisse d'économie, véritable Caisse d'épargne des débiteurs hypothécaires , est incontestablement une institution de haute utilité publique ; mais le Gouvernement, à qui sont dues les caisses d'épargne , ne peut la fonder : ce qu'il faut pour en assurer le succès n'étant pas de son ressort. Elle est ainsi restée dans le domaine de l'industrie privée, qui doit seule alors l'asseoir sur des bases qui la consolident. La première est un fonds de cautionnement, sans lequel aucune institution financière ne peut pré - tendre à la confiance. ”

“ En résumé, la Société défend le débiteur contre toute action de son créancier, lui donne le temps indispensable pour transformer un remboursement rapproché en un remboursement rejeté sur un gran I nombre d'années, et l'admet à l'effectuer par un déboursé de beaucoup inférieur au capital emprunté. ”

“ Mais l'éloignement, qui rend difficile la perception des intérêts et non moins difficile la rentrée du capital, apporte au déplacementdu numéraire un obstacle souvent insurmontable. Or, qu'une institution vienne changer cet état de choses, qu'elle se charge de servir les intérêts et de rembourser le créancier, il n'en sera plus de même, le capitaliste n'aura plus de motifs pour ne point accepter les bonnes garanties qui lui viendront des localités étrangères, et l'argent y arrivera au même prix que dans les lieux où il circule. ”

“ Mais, ce qu'il lui faut, ce sont des termes de remboursement appropriés à la lenteur de ses produits, car, autrement, le propriétaire verra, dans l'obligation notariée, ce que tout homme prudent doit y voir: une cause d'expropriation, et il n'empruntera pas, mais alors la terre manquera du capital qui lui est nécessaire ”

“ Comme eux, il reconnaîtra que le crédit grandit par l'association et arrive à son apogée par le concours de la puissance publique ; comme eux alors il se contentera d'intervenir, mais à titre de surveillant seulement, dans toute émission de papier, et en laissera supporter les conséquences à une association composée d'hommes dont les noms et la fortune viendront en consolider le crédit. ”

“ Elle met d'abord les annuités complémentaires aux droits d'un créancier que tout fait présumer avoir fait un bon placement, car, si les difficultés de notre législation hypothécaire sont réelles en droit, elles disparaissent, fautil dire, en fait. La vigilance des capitalistes, les soins d'un notaire éclairé et la connaissance des localités remédient aux imperfections de la loi, à ce point que tout le monde prête sur hypothèques, et que le nombre des mauvais placements est très faible relativement, à celui des sommes placées. ”

“ Sans entrer ici dans l'examen de ce que rapporte réellement l'industrie agricole , qui n'a rien de commun avec le loyer que tire le propriétaire,nous ferons remarquer que l'emprunt, n'étant jamais d'une somme égale à la valeur de la terre qui lui sert de gage, donne lieu à une annuité extinctive de peu d'importance, comparée au revient de l'exploitation entière, dans lequel on trouvera toujours amplement de quoi satisfaire à cette annuité. ”

“ Qui saisira la marche des opérations concevra toute lasécurité qu'elles présentent.
Tant que la Société n'a pas remboursé, elle est Caisse d'épargne, faisant valoir les fonds que le débiteur lui a versés et acquittant les intérêts qu'il a mis à sa charge. Elle n'a évidemment, pendant ce temps f aucune garantie à lui demander , puisqu'elle en reçoit, en annuités , une somme supérieure aux intérêts qu'elle paie pour lui. Quand arrive l'échéance du capital, elle devient Caisse de remboursement. ”

“ Nous ferons d'abord observer que, que! que soit le mode de procurer des capitaux à la propriété immobilière, qu'on se tienne à celui de l'obligation notariée ou qu'on adopte plus tard celui d'un papier de crédit, il n'en est pas un où il ne faille en définitive que l'emprunteur rembourse. Or, pour y par • venir, celui qui ne veut pas recourir à la vente de ses biens n'a qu'une ressource, c'est l'épargne. ”

“ On prête à l'homme, à l'industrie, et non à la propriété, qu'on accepte seulement en nantissement, comme on pourrait accepter toute autre valeur,
(1) Cours d'Économie politique lie M. Say, vol. VI, pages 196 et 197.
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même ne donnant aucun revenu; par exemple, un lingot d'or ou d'argent. D'après cela, il est évident que c'est au travail qui utilise le capital emprunté à pourvoir à l'intérêt, et que la différence du taux de l'emprunt au rapport de la propriété donnée en nantissement (1) n'est pour rien dans la , question. ”

“ Dans les institutions financières, on s'attache parfois à dissimuler les bénéfices réservés aux actionnaires, craignant que leur connaissance ne donne à penser qu'ils portent préjudice à ceuxqu'on invite à traiter, et ne les détourne do le faire. ”

“ Il est enfin une disposition des statuts qui a voulu poser elle-même un
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15frein ce que les éventualités excédassent jamais le capital de garantie. L'article 61 dit : « La dissolution de la Société a lieu de plein droit, en cas » d perte (1) de la moitié du fonds social, »
La seconde question qui a surgi est relative à l'époque de la réalisation du fonds social. Cette question, comme la précédente, trouve sa solution dans le but qu'on s'est proposé.
Destiné à garantir les annuités, le fonds social ne doit rationnellement se réaliser qu'en proportion des annuités versées. ”

“ Cependant, comme il eût été possible qu'on trouvât qu'un premier dixième , quelque rationnel qu'il fût relativement aux annuités encaissées, était trop faible en ce qu'il n'assurait pas suffisamment lu réalisation de l'action entière, l'article 22 des statuts dit que l'actionnaire garantira le paiement du second dixième, par un dépôt immédiat de valeurs acceptées par le conseil d'administration. ”

“ S'il veut se libérer par annuités, dans l'espace de vingt ans, il paiera par semestre 861 fr. 20 c, comme il est dit au titre Opérations, ou, par année, 1722 fr. 40 c. Croit-on que l'exploita (1)
l'exploita (1) s'agit ici d'un véritable propriétaire, de celui qui a payé la terre qu'il cultive,et non de celui qui ne l'est qu'en apparence, et ne détient qu'un immeuble grevé de charges qui en absorbent la valeur. ”

“ « Dans » le cas où l'échéance du capital à rembourser ne coïncide pas avec l'époque » du remboursement déterminée par l'article 6, la Société peut prendre l'en» gagement d'effectuer le remboursement à l'époque de l'échéance. Si la So» ciété se refuse à cet engagement, l'opération ne peut avoir lieu qu'autant » que le débiteur s'oblige à faire proroger le terme avant l'échéance, de » manière à la faire concorder avec le terme fixé par l'article 6. ”