“ Enfin, soit que les bénéfices se partagent chaque année, par la distribution d'un dividende aux actionnaires, soit que le partage n'ait lieu que périodiquement et à des époques plus ou moins éloignées, si on considère la prompte rentrée dans les mains des actionnaires du capital social après quelques années de réalisation, on reconnaltra que les produits de l'Etablissement sont de nature à satisfaire aux désirs modérés et raisonnables d'une spéculation modeste et loyale. ”

“ Lorsque le produit des annuités dépasse le montant des sommes à payer, l'excédant demeure disponible dans la Caisse et tient la place d'une somme égale que la Compagnie est momentanément dispensée d'y apporter.
Cette circonstance, on le conçoit, allége considérablement pour la Compagnie la charge de conserver disponible et improductif le capital considérable, formant la réserve, en numéraire ; car toutes les fois qu'une partie plus ou moins forte de ce capital n'est pas fournie par elle, mais bien par l'excédant des annuités, il n'y a pour elle d'improductif que ce qu'elle en a fourni ”

“ Ces résultats sont satisfaisants; ils assurent non-seulement le succès de l'Établissement, mais encore des éléments de prospérité toujours croissante pour son avenir ; car le fonds social peut être remboursé aux actionnaires, en principal et intérêts, dans le cours des vingt premières années, et leur procurer ainsi comme bénéfice net le nouveau capital que la Caisse s'est économisé dans cet espace de temps, et qu'elle conserve pour assurer le service de ses opérations ultérieures. ”

“ Les Annuités trimestrielles ont été fixées à deux et demi pour cent du principal de la dette contractée par le débiteur: c'est le minimum poussé à son extrême limite; et si le produit de ces Annuités suffit pour faire face annuellement aux intérêts des obligations et à leur remboursement par treizième, ce n'est qu'avec le secours de la prime allouée sur chaque opération. ”

“ Si, au lieu de prescrire ce rachat on imposait à l'Établissement la condition de conserver, pour le faire valoir à à pour cent d'intérêt, le produit de la libération anticipée et d'en tenir compte à la Caisse aux échéances, cette condition lui serait onéreuse , car le produit d'une Annuité ainsi réduite ,ne s'élèverait point, principal et intérêts cumulés, à une somme égale au montant de l'Annuité non réduite à l'époque de son échéance; et il faudrait alors établir une échelle de réduction un peu moins forte, et partant moins avantageuse aux débiteurs. ”

“ Que si son importance relative diminue progressivement jusqu'à la treizième année, époque à laquelle les obligations atteignent leur maximum, un autre capital se forme simultanément dans la Caisse, par l'accumulation, pendant cette période de treize années, des bénéfices acquis à la Compagnie et résultant de l'excédant final des annuités après l'extinction absolue des obligations nées de chaque opération ; bénéfices qui demeurent dans la Caisse pour en augmenter les ressources, et que la Compagnie ne perçoit qu'à partir seulement de la treizième année, à mesure des extinctions. ”

“ Le crédit foncier est donc celui auquel l'agriculture doit avoir recours, car il est le seul toujours à même de lui procurer les plus abondantes ressources ; mais il faudrait qu'il fût approprié à ses besoins. ”

“ Ces établissements ne livrent leurs capitaux que pour un temps extrêmement limité , et moyennant un intérêt élevé en proportion de la brièveté du délai ; tandis que pour être profitables à l'agriculture, il faudrait non-seulement qu'on les lui laissât un certain nombre d'années à un taux d'intérêt proportionné au produit des immeubles, mais encore qu'on lui accordât pour sa libération des facilités qui lui permissent de l'effectuer progressivement, et par portions déterminées, assez légères pour qu'une exploitation bien administrée puisse les acquitter annuellement sur ses seuls produits. ”

“ Il est vrai que les sommes dont la Compagnie obtient ainsi momentanément la libre disposition n'en dépendent pas moins de l'Établissement, et ne peuvent être employées autrement qu'en obligations qui ensuite sont rendues à la circulation au fur et à mesure des besoins; mais les intérêts lui profitent et viennent ainsi augmenter ses ressources et accroître ses produits. ”

“ Le Syndicat est mis dans l'obligation d'assurer aux placements sous sa responsabilité, la sécurité hypothécaire la plus complète ; il est appelé à faire en cela ce que font habituellement les notaires pour le placement des capitaux de leurs clients, avec cette différence que les notaires ne sont pas toujours déclarés responsables, et qu'ils ne fournissent point un cautionnement particulier pour cette nature d'opérations, bien que les fonds leur soient quelquefois déposés ”

“ Quant aux chances de perte auxquelles est exposé l'Établissement, en raison del'insolvabilité des débiteurs, on verra que les risques peuvent à peine l'atteindre, et qu'ils sont d'ailleurs incomparablement moindres que ceux qui menacent constamment les sociétés d'assurances contre l'incendie ou maritimes, dont le fonds social ne s'élève jamais à cinq pour cent du montant des assurances, et qui néanmoins offrent toute sécurité à leurs assurés ”

“ L'agriculture n'a que des garanties hypothécaires à offrir; mais elles ne sont point admises par les caisses de crédit: la nature de ces garanties, les formalités qu'elles nécessitent sont autant d'obstacles à leur admission; encore bien que, comme gage certain et positif, un immeuble présente naturellement plus de motifs de sécurité que n'en peuvent offrir de simples signatures. ”

“ A l'égard des sinistres, si on veut bien envisager les garanties de toute nature assurées aux opérations avant que l'Établissement y ajoute l'appui de son crédit, on se convaincra qu'en les portant à 25 cent. par cent fr. du montant des annuités à recevoir , somme équivalante à 32 cent. et demi pour cent du capital de chaque opération, on a atteint le chiffre des probabilités. ”

“ Ce n'est qu'à partir de la huitième jusqu'à la onzième année que l'insuffisance se manifeste, et oblige l'Établissement de puiser à même son fonds social pour y suppléer; mais cette insuffisance, loin de présenter, comme une opération seule et isolée, une importance de 5 Cr.
52 cent. pour cent, s'élève à peine à 20 cent. à la dixième année , alors qu'elle atteint son maximum, puisqu'elle n'est que de 20 fr. 76 cent. pour 12,000 fr. d'opérations engagées
à cette époque dans la supposition de 100 fr. ”

“ La Caisse Immobiliaire possédant à la fois le fonds social de la Compagnie et ses bénéfices accumulés, cette circonstance assure aux porteurs d'obligations les garanties les plus complètes. La réserve un moment attaquée est bientôt rétablie dans son intégrité, avant d'avoir été sensiblement altérée ; car dès que les opérations s'arrêtent, les annuités reprénnent insensiblement leur supériorité sur les obligations; c'est déjà un puissant motif de sécurité ”

“ La difficulté pour cette industrie n'est pas d'obtenir les capitaux qui lui sont nécessaires/inais bien de les rendre à point nommé au terme convenu ; et c'est en cela que le crédit foncier, tel qu'il se pratique, ne répond pas à ses besoins d'une manière satisfaisante, car les chances de succès en agriculture se réalisent dans un temps plus ou moins éloigné, dont il n'est pas possible de déterminér à l'avance le moment précis, qu'il faut pouvoir attendre longtemps et avec persévérance ”

“ On voit par ce tableau que les avances à faire par l'Établissement, pour maintenir les Annuités à la hauteur des Obligations pendant les six premières années, s'élèvent à 5 fr. 52 cent., somme de beaucoup supérieure à la remise allouée sur chaque opération : il faut donc que l'Établissement puise à même son capital social pour se procurer la différence. ”

“ Il est vrai que parmi les ressources figurent les sommes à recouvrer sur les débiteurs en retard; mais, pour n'être point disponibles, ces créances n'en sont pas moins des valeurs réelles, reposant sur de bonnes garanties hypothécaires, et assurées encore par la responsabilité du Syndicat de première garantie ; l'Établissement pourrait en disposer au besoin avec le concours du conseil de surveillance. ”

“ On a pris soin de n'en faire ressortir que le minimum pour n'exposer les personnes qui prendraient part à cette association à aucun mécompte; car une déception , lors même qu'elle permet encore la réalisation de quelques bénéfices, n'en produit pasmoins un fâcheux effet sur un établissement qui ne remplit pas d'une manière complètement satisfaisante le but de ses fondateurs. ”

“ LES RÉSULTATS ANNUELS DES OPÉRATIONS ET FAISANT CONNAITRE A TOUTES LES ÉPOQUES,
1 Le montant des opérations engagées ; 2. le montant des remboursements effectués ; 3° Le montant des obligations en circulation ; 4° L'excédant momentané du produit des annuités et son emploi ; 5° L'insuffisance momentanée du produit des annuités, et les moyens d'y suppléer ; 6° Le montant des valeurs existant en caisse, indépendamment du produit courant des annuités ; 7° Le montant du fonds social réalisé ; 8 * Et les bénéfices acquis à l'Établissement. ”

“ Cette industrie , la première de toutes, assujettie par les exigences de sa nature même à des conditions particulières d'existence et de prospérité, compromet l'un et l'autre et son avenir tout entier, dès qu'elle veut participer aux avantages offerts par ces établissements, parce qu'ils ne peuvent lui procurer qu'un secours passager, éphémère , et par cela même dangereux et inefficace. ”

“ L'agriculture, plus libre dans ses moyens d'action, comptera encore parmi ses avantages, celui de profiter d'une année heureuse et productive comme du vrai moment propice pour accélérer sa libération et anticiper les délais qu'il sera toujours loisible aux débiteurs d'abréger.
Ce système consiste dans la réunion combinée de toutes les garanties sur lesquelles seules repose avec raison la confiance publique, savoir : 1° Les garanties hypothécaires accompagnées des mesures de précaution qui en
font le mérite, et en assurent l'efficacité ”

“ Dans la supposition où les opérations de la Caisse immobilière s'élèveraient à une somme de un million de francs par mois, le capital de la société anonyme sera porté à quatre millions deux cent mille francs, par le motif que les obligations en circulation doi-
vent atteindre dans leur maximum le chiffre de quatre-vingt-quatre millions, en ne tenant pas compte toutefois des libérations anticipées qui le réduiront considérablement. ”

“ Outre cela, il reviendra aux actionnaires, à titre de bénéfices, une somme à peu près égale à la moitié de leur capital, s'ils tiennent à le réaliser annuellement, et presqu'égale à la totalité s'ils ne veulent la réaliser qu'à l'expiration de la vingt-sixième année, puisqu'elle s'élève à 4,161,059 fr. 93 cent., d'après le compte général des opérations qu'on peut consulter.
La libération anticipée des débiteurs, dans la supposition où ils abrégeraient en moyenne
de trois années le délai qui leur est accordé, amènerait une réduction apparente, mais non réelle dans le chiffre des bénéfices ”

“ C'est ainsi que toutes les opérations, sans aucun lien de solidarité entr'elles et étrangères l'une à l'autre, sont appelées à jouir néanmoins des avantages de la mutualité, dont l'ac-
lion bienfaisante supplée à l'insuffisance, accidentelle de l'une par le surcroit de force momentané de l'autre, et leur assure à toutes un succès complet. ”

“ Les débiteurs ont la faculté de rembourser leur dette par anticipation, en autant de paiements que bon leur semble , pourvu que chaque paiement éteigne intégralement une ou plusieurs Annuités trimestrielles, en commençant par celle dont l'échéance estla plus reculée. ”

“ ONZIÈME ANNÉE.
Actif.
1° Numéraire en caisse. l,o3o,787 f. 71 c.
2° Capital placé en rentes sur l'État. 2,062,000 oo Un an d'intérêts. 61,860 oo 3° Créances sur les débiteurs en retard. 1,170,ooo oo Un an d'intérêts. 58,500 oo 4° Obligations. 782,ooo oo Un an d'intérêts. 51,280 oo 5° Primes des opérations de l'année. 180, ooo oo 6° Excédant des annuités. 80,769 24 Total de l'Actif.. 5,457,196 f. 95 c.
Passif.
1* Frais d'administ. 60,000 f. 00 C.
2 e Intérêts du fonds social. 210,ooo oo 3° Pertes. 31,125 oo
301,125 00
Reste comme actif net. 5,156,071 f. 95 c. ”

“ Janvier. 25,000,000 00 23,923,076 92 Février. 26,000,000 00 24,769,230 76 Avril. 28,000,000 00 26,461,538 46 ! Mars. 27,ooo,ooo 00 25,615,384 92 Mai 29,000,000 00 27,307,692 30 Juin. 3o,ooo,ooo oo 28,153,846 15 ti! Juillet. 31,000,000 00 29,000,000 00 S' Août. 32,000,000 00 29,846,153 84 Septembre. 33,000,000 00 30,692,307 69 Octobre. 34,000,000 00 31,538,461 53 Novembre. 35,000,000 00 32,384,615 38 v Décembre 36,000,000 00 33,230,769 23
SOMME
en caisse, à fournir provenant de l'ecédent pour des suppléer à l'insuffisance annuités. des annuités.
fr. c. WB. c. ”

“ Avril. 575,ooo 00 64,615 38 461,558 46 526,153 84 28,846 15 « » 20,000 00 ': Mai. 575,ooo 00 64,615 38 461,538 46 526,153 84 28,846 15 » » 20,000 00 > Juin. 575,000 00 64,615 38 461,538 46 526,153 84 28,846 15 » » 20,000 00 Juillet. 65.0,000 00 64,615 38 461,538 46 526,153 84 5,846 15 » » 20,000 00 M- Août. 55o,ooo 00 64.615 38 461,538 46 526,153 84 3,846 15 » » 20,000 00 Septem.. 55D,000 00 64,615 38 461,538 46 526,155 84 5,846 15 » • 20,000 00 Octobre.. 525,000 00 64,615 38 461,538 46 526,155 84 » » 21,153 85 20,000 00 Novem. ”

“ Août. l,o5o,ooo 00 261,538 46 769,230 77 1,030,769 23 19,230 77 « » » » Septem.. l,o5o,ooo 00 261,538 46 769,230 77 1,030,769 23 19,230 77 » » » Octobre.. l,o75,ooo 00 261,538 46 769,230 77 1,030,769 23 44,230 77 » » Novem. l,o75,ooo oo 261,538 46 769,230 77 1,030,769 23 44,230 77 , Décem.. l,o75,ooo oo 261,538 46 769,230 77 1,030,769 23 44,250 77 »
OPÉRATIONS ENGAGÉES.
ÉPOQUES. Principal de la Dette créée Montant des obligations par les débiteurs, en 1 en annuités; circulation par la Caisse, en obligat'. remboursements déduits.
FR. C. FR.* c. ”