Louis-Paul **

“ La dette, sommeillant, pour ainsi dire, chaque année pendant plusieurs mois, cette circonstance opère, au profit du débiteur, une véritable remise d'intérêts, proportionnée au temps plus ou moins long pendant lequel sa dette a sommeillé.
Le moment où l'agriculture peut sans inconvénient se priver de ses capitaux, est souvent celui où ils deviennent indispensables à une autre industrie, dont les besoins se manifestent précisément lorsque ceux de l'agriculture ont cessé ; il en résulte pour les capitaux une circulation plus active et partant mieux utilisée. ”

“ La Caisse immobilière possédant à la fois la plus forte partie du fonds social de la Compagnie et ses bénéfices accumulés, cette circonstance assure aux porteurs d'obligations les garanties les plus complètes; car dans la supposition improbable où la Compagnie se trouverait en défaut, la réserve un moment attaquée serait bientôt rétablie dans son intégrité avant d'avoir été sensiblement altérée; parce que dès que les opérations s'arrêtent, les annuités reprennent insensiblement leur supériorité sur les obligations ”

“ Les règles adoptées pour le service de la Caisse , dont il est impossible de s'écarter sans arrêter sur-le-champ la marche de l'Établissement, lui font d'abord absorber non-seulement les bénéfices de la société anonyme, mais encore une forte partie de son capital social, pour ne les rendre à titre de trop plein que dans les deux ou trois dernières années de chaque opération; l'interruption des opérations, à quelque époque que survienne un semblable événement, n'entraînera donc jamais une interruption dans le paiement des obligations. ”

“ L'Agriculture, plus libre dans ses moyens d'action, comptera encore parmi ses avantages, celui de profiter d'une année heureuse et productive, comme du vrai moment propice pour acccélérer sa libération et anticiper les délais qu'il sera toujours loisible au débiteur d'abréger. ”

“ La faculté d'utiliser ainsi immédiatement et sur-le-champ le produit de son labeur, est un avantage précieux; car on sait que le numéraire n'a de vertu réelle que par le mouvement et l'activité, son utilité ne se révèle que par son emploi ; c'est pourquoi le débiteur en mesure de se libérer en tout ou en partie, et qui néanmoins attend pour le faire que sa somme soit complète ou que le terme d'échéance soit arrivé, se trouve précisément dans la condition fâcheuse d'un entrepreneur obligé de conserver ses ouvriers dans les moments où il n'en a pas besoin ”

“ Il est vrai que ses bénéfices sont réduits dans la proportion de l'abréviation du terme de durée de l'opération ; mais cette réduction est équitable, eu égard aux charges et à la responsabilité dont l'Établissement se trouve allégé ; car, pour obtenir le bénéfice entier, il est obligé à des sacrifices qui l'atténuent considérablement, de sorte que la libération anticipée mettant aussi un terme aux sacrifices, lui permet de se dédommager sur les sacrifices mêmes qu'alors il n'est plus obligé de faire. ”

“ Les capitalistes y trouveraient un placement sûr et avantageux de leurs capitaux, tout en conservant la faculté de les réaliser à volonté.
Un titre , dont la valeur promptement négociable, est toujours en rapport avec le prix du numéraire résultant de son abondance ou de sa rareté, devient un papiermonnaie préférable au numéraire même.
Par ce moyen, le capital de la dette foncière insensiblement introduit dans la circulation, augmenterait considérablement la fortune publique, et le problème de la mobilisation du contrat hypothécaire serait résolu. ”

“ Quant aux chances de pertes auxquelles est exposé l'Établissement en raison de l'insolvabilité des débiteurs, on verra que les risques peuvent à peine l'atteindre, et qu'ils sont d'ailleurs incomparablement moindres que ceux qui menacent constamment les sociétés d'assurances contre l'incendie ou maritimes, dont le fonds social ne s'élève jamais à cinq pour cent du montant des assurances, et qui néanmoins offrent toute sécurité à leurs assurés ”

“ Ces Établissements ne livrent leurs capitaux que pour un temps extrêmement limité, et moyennant un intérêt élevé en proportion de la briéveté du délai ; tandis que pour être profitables à l'Agriculture, il faudrait non-seulement qu'on les lui laissât un certain nombre d'années à un taux d'intérêt proportionné au produit des immeubles, mais encore qu'on lui accordât pour sa libération des facilités qui lui permissent de l'effectuer progressivement et par portions déterminées assez légères, pour qu'une exploitation bien administrée puisse les acquitter annuellement sur ses seuls produits. ”

“ Quant aux débiteurs, ils se porteront toujours de préférence vers un établissement qui n'exige d'eux qu'un intérêt modéré, et leur accorde pour leur libération les facilités les plus étendues.
Après la sécurité des placements, il reste une chose non moins essentielle à constater avec soin, c'est la sécurité du service de la Caisse, et la possibilité pour l'Établissement de faire face en tout temps avec exactitude et ponctualité au paiement des intérêts des obligations , et à leur remboursement annuel par treizième. ”

“ La réduction des annuités a été calculée mois par mois ; on peut également l'établir jour par jour ; mais il a paru équitable de leur laisser la même valeur pendant un mois entier, en permettant au débiteur de se libérer au même taux le dernier comme le premier jour du mois, sans variation d'un jour à l'autre; c'est le seul moyen de ménager à l'Établissement le temps raisonnablement nécessaire pour effectuer l'emploi des deniers provenant de la libération anticipée, au rachat des obligations en circulation, conformément au chapitre xv. ”

“ La difficulté pour cette industrie n'est pas d'obtenir les capitaux qui lui sont nécessaires, mais bien de les rendre à point nommé au terme convenu, et c'est en cela que le crédit foncier, tel qu'il se pratique, ne répond pas à ses besoins d'une manière satisfaisante ; car les chances de succès en Agriculture se réalisent dans un temps plus ou moins éloigné, dont il n'est pas possible de déterminer à l'avance le moment précis qu'il faut pouvoir attendre longtemps et avec persévérance ”

“ Il est bien évident que les obligations ne lui resteront pas au prix de h80 fr., car la concurrence se présentera sur-le-champ pour partager le bénéfice de 20 fr. dont se trouvera ainsi bonifiée chaque obligation à l'époque de son remboursement.
Cette concurrence stimulera jusqu'aux débiteurs eux-mêmes, qui, tentés par l'appât d'une libération à bon marché, s'efforceront de les acheter au cours de circulation sur la place, pour les donner en paiement au pair à l'Établissement, comme à compte ou comme solde de leur libération anticipée. ”

“ Ces avantages, précieux, incontestables, ne peuvent manquer d'être appréciés par les
capitalistes qui rechercheront, dans leurs opérations, l'intermédiaire si utile et si rassurant pour eux de la Caisse immobilière. ”

“ Cet excédant est bien la plus-value réelle des annuités, et forme le bénéfice recueilli par l'Établissement pendant toute la durée de l'opération.
CHAPITRE VI.
Recouvrement des annuités.
Il ne faut aucunement compter sur l'exactitude des débiteurs à s'acquitter de leurs annuités à échéance; on doit s'attendre au contraire à des retards inévitables.
Dans cette prévision, il faut que le capital social de l'Établissement soit suffisant pour le mettre à même d'y suppléer en tout temps; car c'est là l'emploi destiné au capital social réalisé. ”

“ Le fonds social de 5,000,000 de francs est destiné à satisfaire aux exigences d'un million de francs d'opérations par mois , conduites à leur terme de durée de treize années.
Toutes les fois qu'il y aura libération anticipée de la part des débiteurs, cette circonstance procurera au fonds social un surcroit de puissance, et partant une augmentation de produits d'autant plus considérable, que cette augmentation, n'entraînant pas un surcroît sensible de frais d'administration, profitera, presque toute entière, comme bénéfice net à 1 Etablissement. ”

“ A quoi, si on ajoute les cinq cent mille francs à réaliser sur le fonds social, on arrive à peine à une somme de douze cent mille francs , somme qu'il faudrait considérer comme insuffisante, si un encaisse de cinq cent soixante-dix mille francs, provenant de l'excédant des annuités, ne venait compléter le fonds de roulement et le porter à un chiffre respectable. ”

“ L'Établissement qu'il s'agit de fonder, considéré sous le point de vue de son utilitê générale, a principalement pour but d'appeler l'Agriculture à participer, dans une proportion plus large et plus en rapport avec ses besoins, aux avantages que les capitaux procurent à toutes les industries. ”

“ La Caisse , destinée aux paiements, est alimentée par la Compagnie, de manière à satisfaire au service journalier des obligations; et si elle se trouve en défaut, le payeur, chargé de ce service , puise à même le numéraire de la réserve , et en fait son rapport sur-le-champ aux commissaires chargés de la surveillance; lesquels constatent au moins une fois par semaine l'existence des valeurs composant la réserve, et suspendent le cours des opérations dès qu'il y a déficit. ”

“ Le fonds social réalisé n'étant pas, les premières années, d'une nécessité indispensable aux opérations de la Caisse immobilière, dans lesquelles d'ailleurs il ne trouverait aucun emploi, sera utilisé en achat d'obligations, afin de faciliter leur cours en circulation. ”

“ Cet emploi, extrêmement avantageux, en ce qu'il éteint momentanément la dette, est absolument sans inconvénient, car il remplit la condition essentielle pour toutes les industries, celle de ne point aliéner les capitaux; lorsque l'exploitation les réclame, il suffit, pour retrouver les capitaux, de faire revivre la dette, en rendant à la circulation les obligations achetées. ”

“ L'agriculture ayant pour créancière la Caisse immobilière, utilisera sans danger ses capitaux à mesure de leur rentrée, en achat d'obligations de la Caisse, et deviendra, par ce moyen, pendant plusieurs mois, tout à la fois créancière et débitrice. ”

“ De plus, l'Établissement prélèvera sur les bénéfices de la société anonyme une portion annuelle déterminée pour former un fonds de réserve particulière, destinée à augmenter le fonds social d'un million de francs. ”

“ L'agriculture est particulièrement dans ce cas ; Le besoin de capitaux, dans cette industrie, se fait généralement sentir au commencement du printemps, alors que la reprise des travaux nécessite l'achat de semences, d'instruments aratoires, et surtout de bestiaux indispensables à l'exploitation. ”

“ Pour obtenir ce résultat, il fallait, par une équitable réciprocité d'avantages, assurer aux capitaux eux-mêmes une circulation plus facile et plus étendue, en élargissant les voies qui leur sont ouvertes pour se répandre sur l'agriculture.
Partout où ils deviennent nécessaires, les capitaux ne manquent jamais de se produire ”

“ Les années suivantes doivent toutes présenter un résultat identique à celui de la quinzième année, parce que la réserve étant arrivée à son complet d'un million de francs, il n'v a plus aucun prélèvement à faire sur l'Actif net qui revient tout entier comme dividende aux actionnaires.
Le produit de l'Établissement ne doit plus varier, puisque chaque année les recettes comme les dépenses seront invariablement les mêmes, dans la supposition d'un million de francs d'opérations par mois. ”

“ Les débiteurs ont la faculté d'employer indifféremment, pour leur libération anticipée, du numéraire ou des obligations mêmes de la Caisse, que l'Établissement reçoit pour leur valeur au pair, quelque soit d'ailleurs leur cours en circulation. ”

“ Les débiteurs ont la faculté de rembourser leur dette par anticipation du terme en autant de paiements que bon leur semble , pourvu que chaque paiement éteigne intégralement une ou plusieurs annuités trimestrielles , en commençant par celle dont l'échéance est la plus reculée. ”

“ C'est ainsi que toutes les opérations, sans aucun lien de solidarité entr'elles et étrangères l'une à l'autre, sont appelées à jouir néanmoins des avantages de la mutualité , dont l'action bienfaisante supplée à l'insuffisance accidentelle de l'une par le surcroît de force momentané de l'autre, et leur assure à toutes un succès complet. ”

“ Ces intérêts seront évidemment plus élevés ; il suffit, pour s'en convaincre, d'envisager l'emploi destiné au fonds social réalisé.
On prend pour exemple la sixième année; le fonds social composé de A,500,000 est ainsi employé : 1° û,310,769 fr. 23 cent. placés en rentes (3 p. OrO) sur l'État, sont affectés à la réserve maintenue toujours disponible pour assurer la régularité du service des obligations. ”

“ Il est à remarquer en effet que la valeur de l'annuité augmente chaque mois à mesure qu'elle se rapproche de son terme d'échéance, et que de 1 fr. A5 cent. 56, à quoi elle s'élève lorsqu'elle a treize années de terme, elle arrive à 2 fr. à7 cent. 55 au commencement de
son dernier trimestre pour s'élever exactement à 2 fr. ”

“ Si l'on se reporte au douzième mois de la dixième année, les opérations engagées atteignent alors le chiffre de 120,000,000 de fr.
Les obligations en circulation , remboursements déduits, s'élèvent à 78,461,528 fr. A6 c.
L'excédant des annuités entièrement épuisé depuis le mois de mars de la huitième année, a fait place à une insuffisance accumulée de 217,692 fr. 30 c. qui, dans cette même année, avait atteint son maximum de 333,461 fr. 53 c. qu'elle ne peut dépasser en aucun temps. ”

“ OJQ d'intérêt, conformément au second S du chapitre n, ci. 20,250 00 4° Enfin, les 2,128,846 fr. 16 c. restant comme fonds de roulement, sont employés en achat d'obligations rendues à la circulation au fur et à mesure de besoins; ils produisent à p. OJQ ci. 85,153 84 Montant du produit du fonds social, la 6e année. ”