Bail emphytéotique

“ Il y aurait là une véritable inconséquence, car il existe une grande analogie entre le bail emphytéotique et le bail à rente : dans l'un et l'autre cas il s'agit toujours d'un immeuble donné à charge de redevance foncière. On a fait aussi remarquer que le rapport si étroit qui unissait cette emphytéose au bail à cens, n'avait pas été sans la compromettre aux yeux du législateur de l'an XII, et que ce dernier devait lui être d'autant moins favorable qu'elle tend à établir une espèce de mainmorte et à rendre la propriété indisponible. ”

“ Le bail emphytéotique ne confère pas à l'emphytéote une simple jouissance, comme le bail ordinaire ; il est translatif d'un droit immobilier moins complet que la propriété mais plus étendu que l'usufruit, d'une sorte de quasi-domaine se composant de la jouissance pleine et entière du fonds, avec les droits attachés à la propriété. ”

“ Le bail emphytéotique transfère au preneur le domaine utile, à la charge par ce dernier de payer une redevance ou cens, dont la modicité n'a pas cessé d'être le signe caractéristique (1) ; il attribue au propriétaire direct un laudemium (laudemio) dont le taux légal est de la quarantième partie du prix (2) et lui confère un droit de préférence ou retrait dans tous les cas où la tenure est aliénée ; enfin comme sous l'empire des constitutions impériales, l'emphytéote encourt la commise pour inexécution de ses obligations (3) . ”

“ Quatre particularités se relevaient dans la loi proposée : 1° l'emphytéose ne pouvait être constituée que par écrit (art. 59) ; 2° elle ne pouvait être consentie que pour trente ans au moins (art. 58) ; 3° on lui assimilait entièrement le bail à ferme, dès que celui-ci présentait la même durée (art. 58) , à tel point que le titre V était intitulé « du bail emphytéotique ou à long terme » ; 4° elle permettait au preneur d'exercer sur les minières et carrières tous les droits du propriétaire, mais elle ne lui conférait quant aux mines que ceux d'un simple usufruitier (art. 69) . ”

“ « Le bail emphytéotique tempo-raire ne transfère pas la propriété pour le temps de sa durée. Car il ne transfère que la propriété utile. Or on a beau subtiliser, on a beau distinguer entre la propriété directe et la propriété utile, cette dernière propriété n'est que le droit de percevoir les fruits, et n'est pas une véritable propriété ; il n'y a de vraie propriété que celle du fonds. » C'est aussi en se plaçant à ce point de vue qu'il faut entendre ce que j'ai dit dans mon Commentaire des Hypothèques (2) , que l'emphytéose renferme une aliénation temporaire du domaine utile. ”

“ Tout autre est le contrat de bail emphytéotique ; s'il ressemble, par sa durée, au bail à long terme, il en diffère profondément par la nature des droits qu'il fait naître. Il crée au profit du fermier un droit réel qui peut être hypothéqué et même vendu. ”

“ Ainsi, d'après le système que nous adoptons, la condition juridique du preneur emphytéotique ne diffère en rien de celle du preneur ordinaire. Au point de vue économique, on peut faire remarquer seulement que son bail a très-souvent une plus longue durée. Dans le système consacré par la jurisprudence, le preneur emphytéotique est, au contraire, investi d'un droit réel susceptible d'hypothèque.
Le projet de Code rural, récemment discuté et adopté par le Sénat, reconnaît l'emphytéose et rend au bail emphytéotique la puissance de conférer un droit réel susceptible d'hypothèque. ”

“ Le preneur à bail emphytéotique est dénommé emphytéote.
Le bail emphytéotique ne peut être valablement consenti que par ceux qui ont le droit d'aliénér, et sous les mêmes conditions comme dans les mêmes formes. Les immeubles apparu tenant aux mineurs ou interdits sont donnés à bail emphytéotique en vertu d'une délibération du conseil, de famille homologuée par le tribunal. Le mari peut aussi donner à bail emphytéotique les immeubles dotaux avec le consentement de la femme et l' autorisation de justice. (Art. 2.) ”

“ On nomme bail emphytéotique l'acte par lequel le propriétaire d'un terrain ou de tous autres immeubles en fait la concession à une personne appelée preneur ou emphytéote, pour un long terme, généralement pour quatre-ving-dix-neuf ans, , moyennant une redevance annuelle, connue sous la dénomination de canon emphytéotique, En vertu de la redevance, ce bail a toujours lieu à la charge du preneur d'élever des constructions sur l'immeuble ainsi loué, ou au moins d'y faire des augmentations et améliorations qui deviennent la propriété du bailleur à la fin du bail sans aucune indemnité. ”

“ Le bail emphytéotique ne peut se casser sous prétexte de lésion, quelque énorme qu'elle soit, parce que ce n'est toujours qu'une jouissance ou des fruits qui sont loués, et que pour le contrat concernant les choses mobilières, la rescision pour lésion n'a pas lieu. ”

“ II. ch.I, titre 4 « quasi emphyteusi » Dupineau sous art. 160 « contrat qui appproche de l'emphytéose », Viollet, Hist. du droit civ. Français.p. 660. Gau, tier. Précis de l'histoire du droit français. p. 254. Ch. Guyot, Des droits d'emphyteose et de superficie, p. 97,
quotité fixe soit en argent, soit même en fruits, déviait donc de son évolution vers la forme définitive du bail à complant, et tournait soit au bail à rente, soit au bail emphytéotique, restant au contraire bail à complant, lorsque la redevance était une quote-part des fruits de la vigne que le colon était obligé de cultiver. ”

“ Toutefois, afin de ne point sortir des modestes limites que nous nous sommes tracées, nous ne retiendrons que celles qui offrent le rapport le plus intime avec le bail emphytéotique ; tels sont l' hospilitas, le libellus contractus, le précaire, la recommandation des terres, le bénéfice, la terra censilis et le manse. ”

“ Pour que le propriétaire puisse disposer des pailles et engrais que le fermier sortant est tenu de laisser, il n'est pas nécessaire que le bail soit expiré ; il suffit que le fermier sortant ait terminé toutes les cultures que son bail l'autorisait ou l'obligeait de faire. (S. 5. 2. 549.) 253. Le bail emphytéotique est celui qui se fait à longues années moyennant une somme une fois payée, ou annuelle à titre de redevance , à la condition de cultiver et améliorer l'immeuble : par ce contrat l'emphytéote acquiert
l'immeuble pour un temps limité qui ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf années. ”

“ Il faut d'abord déterminer, conformément à l'opinion de Boutarie, si ces bois forment l'objet principal du bail emphytéotique, ou n'en sont qu'une partie accessoire ; et il faut de plus rechercher si, lors de l'entrée en jouissance de l'emphytéote, les bois étaient ou n'étaient pas en coupes réglées. Les bois constituent-ils l'objet principal de la tenure ? Il nous paraît impossible d'ores et déjà d'accorder au preneur le droit de les couper ou de les arracher ”

“ En ce qui concerne les emphytéoses à créer, il ne nous paraît pas qu'il puisse s'élever aucune incertitude : l'emphytéose est abandonnée par la pratique, d'une part parce qu'elle heurte les idées d'asservissement et de vassalité, prédominantes à ces époques, et d'autre part parce qu'elle est devenue inutile par suite de la multiplicité des tenures alors en usage, et dans lesquelles la convention des parties faisait intervenir certaines obligations du bail emphytéotique. ”

“ Le contrat emphytéotique présente aujourd'hui les deux mêmes caractères qu'il présentait autrefois; il est nécessairement à titre onéreux et purement consensuel. Le premier point ne saurait éveiller aucun doute ; l'idée de gratuité est inconciliable avec la tradition ; que l'emphytéose soit assimilée au bail ou à la vente, il n'existe point de bail sans loyers, ni de vente sans prix. Du reste s'il pouvait y avoir difficulté, elle serait déjà résolue à priori, puisque nous venons de considérer l'existence d'une redevance comme l'un des éléments essentiels de la tenure. ”

“ « L'emphytéose à perpétuité est ou un vrai bail à cens, ou un vrai bail à rente, suivant que le bailleur est ou seigneur de fief, ou simple propriétaire de censive. »
288. De ce qui précède il résulte que, dans les concessions foncières, la réserve de la directe pouvait être caractéristique.
— Ainsi la réserve de la directe caractérisait le bail emphytéotique seulement, si le concédant ne possédait le fonds cédé qu'à litre de franc-alleu roturier; il pouvait bien le bailler à emphytéose, mais non pas à cens seigneurial; nous avons exposé ces principes suprà, n°s 147 et suiv. ”

“ « L'emphytéose, dit-il, est un droit réel qui consiste à avoir la jouissance d'un « immeuble appartenant à autrui, sous la condition « de lui payer une redevance annuelle, soit en ar« gent, soit en nature, en reconnaissance de son droit « de propriété (2) . »
Les auteurs nous apprennent cependant que les canons furent quelquefois augmentés par les nupropriétaire?, de manière à former un produit net et lucratif, calculé sur l'importance des fruits perçus par le preneur (5) ; dans ce cas, le bail emphytéotique se rapprochait beaucoup du contrat de bail ordinaire fait à longues années. ”

“ Non! sans doute, et Vinnius n'y a pas fait assez d'attention. Je ne comprends pas facilement quelle peut être, dans cette hypothèse, la différence qu'il y a entre un bail à ferme prolongé au-delà de 9 ans, et un bail emphytéotique à temps (véritable anomalie dans le droit romain, où, comme je l'ai dit ailleurs, l'emphytéose était habituellement perpétuelle) .Personne n'ignore, d'ailleurs, que le bail à ferme qui excédait ce terme était considéré comme une sorte d'aliénation qui attribuait au preneur le jus in re et un. droit immobilier (4) !! ”

“ Mais depuis que le bail emphytéotique n'a plus eu pour objet de faire percevoir au propriétaire des canons équivalens aux fruits (4) , la théorie de Cujas ne me paraît plus aussi exacte. Le contrat de bail, alors même qu'il embrasse une longue période et qu'il investit le preneur du jus in re, ne transfère pas autant d'élémens du domaine utile que le bail emphytéotique. Le fermier, qui tous les ans est obligé de déduire une portion considérable des fruits
(1) Inst., Loc. ”

“ L'emphytéote, en admettant, bien entendu, que l'emphytéose existe encore aujourd'hui, peut-il également réclamer une indemnité, par application de l'art. 555, à raison des constructions ou des plantations qu'il aurait faites sur le fonds, sans y être obligé par les clauses du bail emphytéotique?—v. Louage emphyt., n° 19.
ART. 2.—Du droit d'accession relativement aux accroissements qui peuvent résulter pour le sol du voisinage d'un cours d'eau : alluvions ou atterrissements, iles et îlots, lit abandonné, etc. ”

“ Pothier, n° 285, 288 et 305 du louage et n° 52 de l'introduction au titre 21 de la coutume d'Orléans ; la controverse ne s'est élevée que sur l'art. 1743. c. c.
(3) t. IX. col. 416. E.
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à la fin du contrat, est in specie, et non comme ici, in genere. D'autres différences existent encore entre le bail ordinaire et la tenure emphytéotique : le louage est généralement consenti pour une durée de cinq ans, in lustrum, l' emphytéose, même temporaire, est essentiellement ad non modicum tempus ; l'objet du premier peut être mobilier ou immobilier, celui du second est toujours immobilier ”

“ C'est que, dans le bail emphytéotique « comme dans le bail à cens, une prestation annuelle ve« nait témoigner de l'infériorité du preneur. C'est enfin « que l'un et l'autre contrat faisaient porter la perte totale " parle propriétaire direct, et la perte partielle par le dé« tenteur (6) . »
IX. —Les différences d'origine, de but et de caractère qui existaient entre le contrat romain d'emphytéose et les con (1)
con (1) § 73, n. 30. — (2) Infr. n. 32. — (3) M. MERLIN, Repert., V° Fief, p. 245, col. 5 ; Infr., n° 32. — (4) DUMOULIN, sur Paris, § 73, n. 22. — (5) DUMOULIN, sur Paris, § 73, n. ”

“ Nous ne la nierons pas, nous nous bornerons, pour l'instant, à ces constatations tout en faisant des réserves sur une identification absolue, Notre contrat, lorsque la redevance était une
1. Voici différents exemples : Cartulaire de la Secrétairerie de StAulbio d'Angiers (Mss. Bb. Ang.) 4e paquet fol, 63 verso : bail emphytéotique de piéces de vigne en 1248 ; d'autres en 1300, en lilO. En 12ii fut fait un bail à emphytéose d'une terre sise paroisse de SaintBarthélémy (près Angers) moyennant la dixmedu vin par le chapitre de Saint-Laud aux moines de Savigny. V- Arch. M. et L. Savigny 32. ”

“ Nous avons, en outre, approuvé, confirmé et autorisé, approuvons, confirmons et autorisons le bail emphytéotique fait par les exposantes auxdits Gallois et sa femme les 21 mars et 15 mai de l'année dernière, lesdites fermes du Perray et du Ro-
seau, et de la susdite rente de 22 livres 10 sols ”

“ Le contrat avec lequel les auteurs ont le plus fréquemment comparé le bail à complant est peut-être l'emphythéose.
Le nom est à peu près le même ; le but dans les deux contrats d'améliorer le fonds concédé. Mais tandis que dans l'emphytéose, cette amélioration peut consister en une plantation ou culture, soit en une construction ou un
travail quelconque, dans le bail à complant elle ne peut être que la plantation en vigne. ”

“ Sur les bords de la mer, les lais et relais que le flot forme ou découvre sont souvent l'objet de baux emphytéotiques, et les procès nombreux auxquels le contrat d'emphytéose a donné lieu démontrent que son usage est assez fréquent.
366. — Son utilité est réelle : lorsqu'une terre est inculte et qu'elle exige des travaux d'assainissement, de marnage, de constructions ou de plantations, sonpropriétaire trouvera difficilement preneur dans les conditions du bail ordinaire. ”