Bail à complant

“ Les plus grands rapports existent aussi entre notre contrat et le bail à locatairie perpétuelle, le bail à métairie perpétuelle le bail à colonage perpétuel, le bail héréditaire ; la différence la plus saillante est que ces baux n'avaient pas un objet aussi spécial que le bail à complant : la culture de la vigne ; d'ailleurs ils n'étaient pas usités en Anjou, aussi ne nous y arrêterons-nous pas plus longtemps.
Dans le bail à colonage partiaire comme dans le bail à complant le preneur s'engage à cultiver le terrain moyennant un partage des fruits. ”

“ Le contrat avec lequel les auteurs ont le plus fréquemment comparé le bail à complant est peut-être l'emphythéose.
Le nom est à peu près le même ; le but dans les deux contrats d'améliorer le fonds concédé. Mais tandis que dans l'emphytéose, cette amélioration peut consister en une plantation ou culture, soit en une construction ou un
travail quelconque, dans le bail à complant elle ne peut être que la plantation en vigne. ”

“ Le bail à comptant consiste en une concession de terre moyennant certaines charges. Or, quelle est la nature juridique de cette concession ? Entraîne-t-elle le transfert de la propriété ? Disons de suite en quoi la réponse à cette question pourrait nous aider à distinguer si un bail à complant est féodal ou non. Le contrat féodal repose sur le principe du transfert du domaine utile avec rétention de la directe par le seigneur, si donc il n'y a pas transfert de domaine utile nous ne pouvons être en présence d'un contrat féodal. ”

“ « Attendu que le complant même considéré comme non translatif de propriété constitue une sorte de copropriété ». Dans la copropriété chacun des communistes est propriétaire du total mais seulement pour une quote-part ; dans le bail à complant les droits du preneur et du bailleur ne sont certainement pas les mêmes et deux propriétés différentes du même objet sont impossibles par suite du caractère absolu et exclusif de la propriété (4) . ”

“ Et c'est là la différence que Boulay-Paty nous signalait entre le bail à rente et le bail à complant de la LoireInférieure — et de Maine-et-Loire ajoutons-nous. — Dans ce bail le preneur doit faire toutes les réparations qui seraient le résultat d'une faute ou négligence de sa part, mais lorsque la vigne vient à périr par vétusté, non-seulement
il n'est pas tenu de replanter, mais il n'en a pas le droit : la destruction de la vigne est la fin du bail à complant. ”

“ Le complant est un héritage dont on abandonne la jouissance à quelqu'un pour planter en vignes à la charge par l'acquéreur de payer une partie des fruits au propriétaire du terrain et cette portion des fruits et redevance annuelle doit être exprimée dans le bail à complant. ”

“ Les législations ançiennesne nous offrent rien d'absolument identique. Mais leur étude nous montrera que si le bail à complant est un contrat particulier à notre ancien droit français, les nécessités de la pratique l'ont fait sortir d'institutions juridiques déjà existantes, car on retrouve à travers les différentes phases de l'histoire des peuples des contrats contenant tous les éléments qui allaient le constituer. On trouve de grandes analogies entre le complant et des tenures à part de fruits usitées dès la plus haute antiquité ”

“ Admettant que le titre de bail à complant soit reproduit, le bailleur pour échapper à la prescription doit prouver que cet acte l'a laissé propriétaire du fonds, or nous pouvons déjà voir d'après le commencement de cette étude combien cette preuve peut être difficile et combien de controverses elle soulève.
N'est-il pas naturel qu'un propriétaire désire s'éviter tous ses ennuis et tous ces frais et se contente de se faire passer un titre récognitif tous les trente ans ? Ainsi pas de difficultés, il est sûr de toucher sa redevance ”

“ Mais qu'est-ce que prouve cette mention ? simplement que le détenteur doit une redevance à celui qui se prétend un successeur d'un bailleur à complant, mais non qu'il y a eu bail à complant. La même objection s'est présentée pour des titres récognitifs si succincts, qu'ils ne faisaient qu'énoncer la redevance, le nom du débiteur et du créancier, sans dire en vertu de quel contrat était née cette obligation et le Tribunal de Cholet dans le jugement déjà cité appréciait ainsi la situation. ”

“ Quant à la déclaration d'irrachetabilité elle a seulement pour but d'empêcher le fermier en rachetant la redevance de faire passer la propriété du fonds de la tête du bailleur sur la sienne. Il n'y a donc dans l'arrêté de l'an VIII aucune disposition spéciale relative à la durée que pourra désormais avoir le bail à complant. C'est pourquoi il faudra appliquer la règle du Code civil. ”

“ Le sort du bail à complant au point de vue législatif est vraiment bien bizarre. En l'an V une pétition de l'administration et des propriétaires fui adressée au corps législatif pour obtenir une loi précisant la nature et les effets du bail et par là levant les difficultés qu'avait fait surgir la nouvelle législation, le résultat fut un avis du conseil d'Etat déclarant qu'il n'était point utile qu'une loi statuât sur la matière. ”

“ On arriva ainsi à exiger d'un bail deux caractères pour échapper au rachat: être non translatif et temporaire. » Duvergier (2) avait déjà dit : « Je reconnais que la perpétuité et l'incommutabilité semblent au premier aperçu devoir faire confondre la jouissance du preneur avec celle du propriétaire, mais je n'admets pas comme une vérité absolue que toutes les fois que la jouissance accordée au colon (à complant) est indéfinie quant à la durée et qu'elle n'est pas révocable par la seule volonté du bailleur il y ait transmission de propriété. » ”

“ D'après Saint-Vast, « notre article paraît assujettir aux lods et ventes et au retrait le bail à comptant soit qu'il soit fait à vie et à longues années ou à perpétuité. » D'ailleurs, ni lui ni Bodreau n'exigent le transfert de la propriété au preneur par le bail ; au contraire, les termes qu'ils emploient font supposer bien plutôt, que pour eux, le comptant n'était pas translatif de propriété, ce qui explique pourquoi ils s'étonnent (2) que les lods et ventes qui ordinairement sont dûs pour vente ou contrats équipollents à vente, soient dûs pour le bail à complant. ”

“ Spoliation l'extinction du bail par suite de la perte de la chose louée ? car dans notre cas il n'y a pas autre chose, et ce n'est que le bail à complant ne donnant au colon que la situation d'un fermier qui est visé spécialement. Est-ce que pareille décision a été prise pour les baux à ferme , de vignes ? N'a-t-il pas décidé au contraire, que la des-
traction par le phylloxera du vignoble loué était une cause de résiliation du bail, sans que le législateur ait cru juste d'intervenir ? ”

“ « l'analogie que pour justifier sa décision le Conseil d'Etat a cherché à établir entre les baux à complant et le domaine congéable est complètement inexacte. Le bail à domaine congéable étant de sa nature révocable à la volonté du bailleur, le domanier n'a pas en principe comme le preneur un droit perpétuel de jouissance. » ”

“ Le colon d'un bail à complant non translatif de propriété est obligé d'achever la reconstitution dans le délai de quatre ans, il doit se mettre d'accord avec le propriétaire sur le cépage greffon, il devra, s'il fait des cultures intermédiaires, payer une redevance de 35 fr. par hectare, il peut céder son droit, mais il est obligé de notifier la cession au propriétaire qui a un droit de préemption. ”

“ Un trouble permanent dans la jouissance du locataire par suite de travaux publics donne lieu à l'application de l'art. 1722.
Mais nous dirons même qu'il n'y a pas seulement obstacle à la jouissance, mais bien perte de la chose louée; la destruction d'un vignoble par le phylloxera porte évidemment non pas sur la récolte ou en d'autres termes sur les fruits de la chose louée, mais sur la chose productive elle-même. Il en a été ainsi jugé plusieurs fois (1) pour le bail à ferme de vignoble. Il ne faut faire à ce point de vue aucune différence entre le bail à complant non. ”

“ « qu'il n'est pas nécessaire de recourir au législateur pour maintenir ou conserver dans la main des bailleurs ou de leurs héritiers ou représentants la propriété des biens concédés sous le titre de bail à complant dans le département de la Loire-Inférieure, que la portion de fruits que s'y sont réservée les bailleurs doit leur être payée sans difficulté par les preneurs, lesquels ne peuvent forcer les bailleurs d'en recevoir le rachat. » ”

“ II. ch.I, titre 4 « quasi emphyteusi » Dupineau sous art. 160 « contrat qui appproche de l'emphytéose », Viollet, Hist. du droit civ. Français.p. 660. Gau, tier. Précis de l'histoire du droit français. p. 254. Ch. Guyot, Des droits d'emphyteose et de superficie, p. 97,
quotité fixe soit en argent, soit même en fruits, déviait donc de son évolution vers la forme définitive du bail à complant, et tournait soit au bail à rente, soit au bail emphytéotique, restant au contraire bail à complant, lorsque la redevance était une quote-part des fruits de la vigne que le colon était obligé de cultiver. ”

“ D'après Poullain-Duparc : « Le complant est un bail à perpétuité ou pour un temps limité, par lequel le propriétaire d'un héritage le transporte au preneur à la charge d'y planter des vignes, ou d'entretenir celles qui y sont plantées, de les cultiver en bon père de famille et de donner au bailleur la portion de vendange qui est stipulée par le contrat » (1) . Pothier et Merlin nous le présentent comme étant une espèce de champart. ”

“ Qu'avant même de se demander quels peuvent être soit dans la législation actuelle soit surtout \, dans l'ancien droit, la nature, les caractères et les effets du bail à complant, une première question se pose qu'il s'agit de résoudre et cette question est celle de savoir quelle doit être exactement dans la cause, au point de vue de la preuve, la situation respective des parties. ”

“ Nous nous placerons d'abord dans le cas où la complainte est
dirigée contre un tiers, c'est-à-dire contre une personne étrangère au contrat de complant. Dans ce cas si le bailleur a un droit réel immobilier, il peut intenter contre toute personne, qui apporte un trouble à la jouissance de ce droit, les actions possessoires. S'il n'a qu'un droit mobilier, il ne peut exercer la complainte, le droit dont il est investi n'étant-pas susceptible de possession.
Quant au second cas, c'est celui où la complainte est exercée contre le preneur à comptant ”

“ Ce droit réel du bailleur représenté par des prestations qui se proportionnent à la quantité des fruits produits chaque année suit l'immeuble dans toutes les mains où il passe, mais chaque acquéreur, tenu comme détenteur de l'immeuble peut se libérer en abandonnant la propriété, en laissant les choses en valeur et état suffisant A l'époque intermédiaire, le droit du bailleur conserve même d'abord son caractère immobilier. ”

“ Que le preneur à rente est propriétaire des arbres et haies qui entourent le terrain arrenté ; que le preneur à complant n'en a point la propriété et que si, dans quelques cantons, il a la disposition des émondes et de la tonte des haies, c'est pour le dédommager des frais de clôture. ”

“ Qu'admettre les preneurs à complant à se libérer et à faire le franchissement de leur prestation, ce serait dépouiller les bailleurs de leur propriété et la transporter à leurs colons ou preneurs ; que ce serait leur faire un préjudice considérable, en ce qu'on rendrait inutiles et sans valeur leurs logements, celliers, pressoirs, magasins, chaufferies et autres ménageries destinées à l'exploitation des fruits dont leurs fermiers ou colons leur sont redevables. ”

“ Le bail à complant de Maine-et-Loire est-il translatif ? 1
2° D'après la Coutume.
L'article 160 de la coutume d'Anjou. Quelle conséquence peut-on en déduire ? Opinions des commentateurs : Dupineau, Choppin,SaintVast, etc.
Nous venons de dire que la Coutume d'Anjou ne réglementait pas le bail à complant ; un article pourtant en parle, mais seulement au point de vue de certaines de ces conséquences : l'ouverture au droit de lods et ventes et au retrait. Voici cet article : Art. 1G0. ”

“ A ce propos M. Duvergier (1) nous dit qu'on devra résoudre les questions relatives au complant en combinant les règles et les usages anciens avec les principes de la nouvelle législation. Mais nous verrons que ce der-
1. Duvergier. Droit Français, t. XVIII, n" i92.
nier point soulève les plus sérieuses difficultés : si on veut appliquer les principes de la législation actuelle ; il faudra bien choisir entre les principes relatifs aux divers contrats qui se rapprochent le plus du bail à complant, c'est-à-dire le louage ou la vente à rente. ”

“ Supposons d'abord un bail à complant transférant la propriété du fonds au preneur. Aucun texte de loi ne s'oppose à ce qu'il soit perpétuel ; la perpétuité est même
1. M. Laennec, consultation écrite du 4 août 1848.
2. Orléans, 6 janvier 1848. Sirey, 48-2-281.
considérée comme un caractère de la propriété. Quant à la redevance qui sera due par suite du contrat, bien que déclarée perpétuelle, elle sera rachetable conformément à l'art. 1er de la loi des 18-29 décembre 1790 et à l'article 630 du code civil ; elle ne pourra être stipulée irrachetable que pendant trente ans. ”

“ L'article 160 de la coutume nous le dit formellement : Article 160. « Et pareillement y a ventes en terre baillée à complant pour planter en vigne et s'en doivent payer les ventes incontinent après le terme du complant finy, à la raison de la valeur à une fois payer des chouses qui demeurent à celui qui les a complantées eu égard au temps du contract de la baillée à complant. Et semblablement y a retrait aux lignagers du bailleur jusques au dedans de l'an et jour du dit complant fini. Et s'entend le dit complant fini quand le terme du contract et marché est parachevé et accompli ». ”

“ Pour tous les baux à complant il est déclaré que la redevance n'est pas rachetable si le bail n'est pas translatif. Mais de plus il est admis par l'autorité législative que les complants de la Loire-Inférieure ne transfèrent jamais la propriété ; pour eux il n'est point besoin de preuve. Mais pour les autres y a-t-il une présomption ? La Cour de cassation l'admet dans son arrêt du 11 février 1896 ”