Eugène François

“ Des droits de l'emphytéote et des obligations du dominus.
L'emphytéose est sans contredit la plus large extension qu'ait reçue la location perpétuelle dans le droit romain et c'est la tenure qui apparaît comme se rapprochant le plus étroitement de la propriété. L'application erronnée, il est vrai, qu'on a voulu y faire du dominium utile, n'en démontre pas moins combien on était prêt à identifier les droits du preneur emphytéotique avec ceux d'un propriétaire ; aussi paraît-il souvent plus facile de trouver les prérogatives accordées à ce preneur, que de rechercher celles qu'il n'avait pas. ”

“ La période, dans laquelle nous entrons, et qui marque à chaque pas la décadence de la féodalité et les progrès de l'autorité royale, est de beaucoup la plus fertile en faits relatifs à l'histoire de la tenure emphytéotique. Ce n'est plus comme à Rome un expédient entièrement agricole, c'est une véritable institution sociale désormais en harmonie avec le reste de la législation : la hiérarchie des personnes a engendré la hiérarchie des terres et s'est fondue avec elle dans un ensemble commun, les réunissant toutes deux, la hiérarchie territoriale et seigneuriale ”

“ Dans le bail à rente, la qualité de franc-alleu n'est plus exigé du fonds concédé ; le possesseur d'un alleu noble, le possesseur d'un alleu roturier, le vassal détenteur d'un fief peuvent également bailler à rente foncière ; les droits du preneur à rente dépassent de beaucoup la jouissance la plus large, étant propriétaire, il a tous les droits et actions appartenant au propriétaire, il en dispose à sa volonté sans qu'il puisse y être question, ni de privilèges honorifiques, ni de retrait, ni de prélation, ni de lods et ventes, à moins d'une stipulation formelle (3) ”

“ Le fief n'est plus, d'après le système qui prévaut alors dans les coutumes, qu'un immeuble, corporel ou incorporel, détaché d'un autre immeuble plus grand, auquel il est lié par un rapport réel de mouvance ; un lien personnel existe toujours entre les parties, car la foi est aussi essentielle au fief que le canon à l'emphytéose, et il s'opère un démembrement de la propriété inféodée, la seigneurie directe reste aux mains du concédant et la seigneurie utile passe avec la propriété au concessionnaire (1) . ”

“ Dans la vente, l'acheteur supporte la perte totale et la perte partielle ; dans l'emphytéose, la perte partielle seule sera supportée par l'emphytéote. Dans le louage, les obligations des parties restant toujours corrélatives, on ne saurait pas même véritablement dire que le preneur supporte la perte partielle, puisqu'il a droit à une diminution proportionnelle du loyer, qui de provisoire peut fort bien devenir définitive; dans le contrat emphytéotique au contraire, la perte partielle incombe toujours, et quoiqu'il arrive, à l'emphytéote. ”

“ Le contrat emphytéotique présente aujourd'hui les deux mêmes caractères qu'il présentait autrefois; il est nécessairement à titre onéreux et purement consensuel. Le premier point ne saurait éveiller aucun doute ; l'idée de gratuité est inconciliable avec la tradition ; que l'emphytéose soit assimilée au bail ou à la vente, il n'existe point de bail sans loyers, ni de vente sans prix. Du reste s'il pouvait y avoir difficulté, elle serait déjà résolue à priori, puisque nous venons de considérer l'existence d'une redevance comme l'un des éléments essentiels de la tenure. ”

“ La controverse n'aurait pu du reste s'élever sérieusement que dans l'ancien droit, où la tenure emphytéotique transférait le domaine utile, et là encore nous avons vu que l'opinion la plus générale tendait à en exclure l'emphytéote (3) .
La détermination des pouvoirs de l'emphytéote est beaucoup plus délicate, lorsqu'il s'agit des édifices, des bois de haute-futaie et des mines et carrières. La question était fort controversée dans l'ancien droit, et se rattachait à celle beaucoup plus générale de savoir s'il était permis au preneur de changer la face et la substance du fonds emphytéose. ”

“ Le bénéfice romain est une concession collective, l'hérédité est de son essence et l'obligation du service militaire est personnelle ; dans le bénéfice franc la concession est au contraire individuelle, l'hérédité est simplement de sa nature et le contrat oblige le bénéficier non à servir en personne, ce dont il est tenu comme sujet du roi, mais seulement à conduire un certain nombre d'hommes à l'armée. ”

“ I. — Droit de jouissance de l'emphytéote. —L'emphytéote a sur l'immeuble donné en emphytéose les droits les plus étendus, et la jouissance qui lui est accordée est telle qu'elle pourrait justifier dans une certaine mesure le système erroné, que nous avons du reste repoussé, et d'après lequel cette tenure aurait donné lieu à une véritable aliénation temporaire de la propriété. C'est ce qu'exprime très-exactement la loi hollandaise en disant que l'emphytéose est un droit réel consistant à avoir la pleine jouissance d'un immeuble (1) . ”

“ Mais d'une situation, qui ne semble n'avoir été à une époque éloignée qu'une exception due à quelque conquête ou à quelque révolution intérieure, et, en l'absence de textes plus précis, nous ne pouvons en conclure à l'existence de l'emphytéose. Du reste la détention du sol par un tiers locataire, même à long terme, ne suffit pas à transformer le bail ordinare en emphytéose : la vassalité, la recommandation supposeront aussi une longue jouissance, et cependant ni le vassal, ni le recommandé, ni le bénéficiaire, ni le colon né sont des emphytéotes. ”

“ Le précaire, precaria ou proestaria, qui est au moyen âge la tenure la plus répandue, tire aussi son origine du droit romain : quelque transformation que le précaire romain ait dû subir, le précaire de l'époque franque n'en a pas moins la même étymologie ; on suppose toujours que l'impétrant adresse une prière à celui qui fait la concession, et qu'il en reçoit une pure grâce. ”

“ Comme la vente et le louage, l'emphytéose est un contrat consensuel, nommé, synallagmatique parfait, de droit des gens, de bonne foi, et les pactes, qui y sont adjoints, sont tous obligatoires. Si l'on considère même que l'emphytéose tend directement pour le preneur à la translation d'un droit réel, le plus souvent perpétuel et transmissible aux successeurs universels ou particuliers, on est presque disposé à la rattacher immédiatement à la vente. ”

“ En droit commun et d'après Pothier, qui le définit (des cens. n° 1) , le bail à cens est un contrat essentiellement seigneurial, par lequel le propriétaire d'un héritage ou d'un autre droit immobilier l'aliène sous la réserve qu'il fait de la seigneurie directe, qui prend alors le nom de directe censuelle. Cette tenure, dont les origines sont assez discutées, tout en se rapprochant étroitement du fief, présente une analogie telle avec l'emphytéose, qu'on n'hésite pas en général à les confondre, ainsi que nous l'avons vu précédemment. ”

“ Pourquoi également avertir le propriétaire ? Lui demander son consentement, comme le réclamait M. de Gavardie, cela s'explique ; mais le prévenir de l'exécution d'un acte qu'il ne peut empêcher, est une formalité dont nous n'apercevons pas la portée. Si les servitudes constituées par le preneur devaient survivre à la tenure, il y aurait intérêt pour le bailleur à les connaître, mais il n'en est pas ainsi, puisqu'il est dit que ces servitudes tomberont avec le bail. ”

“ Comment déterminer en fait que le détenteur possédait, non à titre de propriétaire, mais à titre d'emphytéote, et qu'il n'entendait prescrire que le jus emphyteuticum ? A la vérité, l'usucapion est une institution de droit positif, elle ne s'applique donc que dans les cas où la loi la reconnaît expressément, et il n'existe aucun texte dans le droit romain, où il soit dit que l'emphytéose s'établisse par ce moyen. ”

“ En Grèce, le bail emphytéotique s'établissait par contrat; dans les colonies helléniques, soumises à la domination romaine, les habitants avaient recours aux pactes adjoints et au contrat innomé facio ut facias, et lorsque s'éleva la controverse célèbre qui assignait à notre tenure le caractère de vente ou de louage, il n'y avait plus de doute à avoir, l'emphytéose était devenue un pacte obligatoire et devait figurer parmi les contrats consensuels. ”

“ En effet : le bail à rente est un contrat réel, synallagmatique, d'après l'opinion la plus commune (1) , et le plus ordinairement perpétuel, bien que susceptible néanmoins d'être temporaire ; il peut s'appliquer également à un alleu noble et à un alleu roturier, et c'est précisément dans cette dernière hypothèse où il est confondu avec l'emphytéose, surtout depuis que la commise et le retrait ne sont plus aussi scrupuleusement observés dans cette tenure (2) . ”

“ L'emphytéose est un droit réel, elle devrait donc être léguée comme la propriété elle-même dont elle est un démembrement, avec cette seule différence toutefois, que le legs d'emphytéose étant toujours conditionnel, le droit emphytéotique n'entrerait définitivement dans le patrimoine du légataire que lorsque celui-ci aurait accepté la libéralité testamentaire à lui faite. Quelque logique que soit cette argumentation, que vient fortifier encore l'analogie existant entre l'usufruit et l'emphytéose, on ne saurait adopter la solution à laquelle elle tend. ”

“ Deux systèmes sont en présence : l'un, défendu par des jurisconsultes éminents, repousse l'emphytéose temporaire, et n'admet que la possibilité d'un bail ordinaire à long terme, créateur d'un droit personnel mobilier; l'autre, qui a également pour lui de hautes autorités juridiques et l'appui de la jurisprudence, décide au contraire que, nonobstant le silence du code civil, l'emphytéose n'en subsiste pas moins en tant que contrat sui generis. ”

“ L'adoption du système de M. Huscke résoud ainsi d'elle-même la question de savoir quelles étaient les ressemblances ou les dissemblances susceptibles d'être signalées entre ce droit d'avitum et l'emphytéose. Dans le droit emphytéotique le preneur obtient seulement un jus in re aliena ; dans le droit dont il s'agit ici, le preneur a sur l'immeuble le droit de propriété, le dominium, diminué, il est vrai, d'un droit réel que la cité s'y réserve (2) ; ce qui constitue la même différence que celle que nous aurons à relever, entre l'emphytéose et le bail à rente, dans notre ancien droit français. ”

“ Le détenteur a-t-il possédé à titre d'emphytéote sans interruption et pendant dix à vingt ans, a-t-il juste titre et est-il de bonne foi, alors il usucape l'emphytéose dans toute l'acception du mot. Il est, en effet, dans les termes de l'usucapion, et acquiert le droit emphytéotique en toute propriété ; il à l'action réelle et dans le cas où il perdrait la possession, il peut la revendiquer à l'encontre de tout le monde, même du dominus. ”

“ D'une part, en effet, il ne saurait s'agir des droits d'usage, d'habitation ou de servitudes réelles, auxquels la purge ne peut s'appliquer, puisqu'ils ne sont pas susceptibles d'être vendus aux enchères ; et d'autre part, l'expression « droits réels » étant au pluriel, il en résulte que la loi envisage au moins un droit réel autre que l'usufruit, qui présente cette qualité, et tel est bien le cas de l'emphytéose, dont la purge peut se faire dans des conditions moins mauvaises que s'il s'agissait d'un usufruit ou d'une nue-propriété. ”

“ Conformément aux vrais principes du droit romain, le canon n'est que la représentation d'une partie de la jouissance, l'autre partie étant représentée par les améliorations imposées au preneur, et dont le bailleur
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est appelé à profiter à l'expiration de la tenure (1) .
La solution que nous venons de combattre entraînait jadis une conséquence importante: nous voulons parler de l'indivisibilité de la rente emphytéotique. Il suivait de là : 1° que le seigneur pouvait réclamer la totalité du canon à chacun des emphytéotes ou des héritiers de l'emphytéote primitif ”

“ Dans notre droit moderne, la déchéance est encourue non seulement lorsque le preneur diminue par son fait actif la valeur de l'immeuble emphytéosé, mais encore lorsqu'il la laisse se produire passivement, en n'exécutant pas les travaux ou les réparations exigées par l'état des lieux. Alors le juge peut, suivant les cas, soit ordonner que les dommages seront réparés aux frais de l'emphytéote, soit prononcer la résiliation du droit emphytéotique pour inexécution des obligations du contrat (art. 618 c. c) . ”

“ III. — Mais l'emphytéote n'est pas seulement astreint à entretenir l'immeuble emphytéosé, il doit encore, suivant nous, l'améliorer, et c'est ce que nous avons essayé d'établir en traitant des éléments essentiels de l'emphytéose. Bien que la presque unanimité des auteurs modernes refuse de soumettre l'emphytéote à cette obligation, ou l'y assujetisse seulement lorsque le contrat renferme la clause expresse d'amélioration, toujours interprétée restrictivement, nous avons conclu que cette obligation d'améliorer formait, pour ainsi dire, le caractère typique de l'emphytéose. ”

“ Le bail emphytéotique transfère au preneur le domaine utile, à la charge par ce dernier de payer une redevance ou cens, dont la modicité n'a pas cessé d'être le signe caractéristique (1) ; il attribue au propriétaire direct un laudemium (laudemio) dont le taux légal est de la quarantième partie du prix (2) et lui confère un droit de préférence ou retrait dans tous les cas où la tenure est aliénée ; enfin comme sous l'empire des constitutions impériales, l'emphytéote encourt la commise pour inexécution de ses obligations (3) . ”