J.-Sully Helliot

“ Il nous reste à dire quelques mots de la manière dont le contrat de fief peut prendre fin, surtout en ce qui concerne les effets de la commise et de la prescription. Faisons d'abord une remarque générale, c'est qu'à la différence de l'emphytéose, la commise n'a jamais lieu de plein droit et le vassal a un certain délai pour purger sa faute.
Les causes de commise peuvent toutes rentrer dans une seule, ainsi que le font remarquer les feudistes : l'ingratitude du vassal ; ils considèrent surtout l'importance du aevoir mora auquel le seigneur a droit, la fidélité. ”

“ Retenons donc qu'à aucune époque le seigneur n'eut le pouvoir de refuser l'investiture au nouvel acquéreur, ce qui nous mène déjà loin de l'emphytéose romaine, où nous savons que le consentement du dominus était toujours nécessaire.
D'après le droit féodal, au contraire, le seigneur ne peut exercer aucune fin de non-recevoir fondée sur la personne de l'acquéreur.
A côté de cette différence, nous pouvons faire un rapprochement : nous savons que, d'après les constitutions impériales, un droit de laudemium, tarifé au cinquantième du prix, était exigé du nouvel emphytéote. ”

“ Une deuxième opinion tendrait à rattacher l'origine de l'emphytéose aux concessions des terres provinciales.
Comme Vager publieus, ces terres, fruit de la conquête romaine, étaient laissées, le plus souvent, entre les mains de leurs anciens propriétaires moyennant une redevance, origine de l'impôt foncier, symbole de la propriété du peuple romain. Seulement cette différence de fait n'avait à l'origine aucune influence sur le droit. Le peuple romain était seul propriétaire et les anciens propriétaires n'étaient que possessores de la chose d'autrui. ”

“ Pour répondre à M. Troplong, on n'a qu'à se reporter aux causes qui firent surgir à Rome le bail emphytéotique. Le but était de favoriser la population agricole en la retenant dans les campagnes, dont la dépopulation devenait inquiétante ; et c'est surtout pour remédier à ce mal très-développé que notre contrat fit son entrée dans la législation. Il n'est certes pas de notre compétence d'examiner les causes qui, à l'époque actuelle, semblent présenter un point d'analogie avec cette période de l'Empire romain à laquelle nous faisons allusion. ”

“ D'ailleurs, par suite de la déchéance de l'emphytéote, le fonds peut faire retour au propriétaire, et l'on comprend l'intérêt qu'a ce dernier à ne pas voir détruire la substance de sa chose.
Quant au trésor découvert dans le fonds emphytéotique, on ne voit pas à quel titre il pourrait appartenir à l'emphytéote. — Ce n'est pas un fruit, ce n'est pas davantage un produit de l'exploitation : c'est un objet dont les souvenirs de propriété sont effacés, qui doit suivre le
sort des res nullius, et rester, comme par accession, propriétaire du sol. ”

“ Qu'au surplus, le droit d'usufruit, bien différent de celui qui résulte du louage est un droit réel et foncier, un démembrement de la propriété ; or, l'article 617 permet formellement au propriétaire de r transmettre pour un certain temps l'usufruit de son bien : que devient après cela, ajoute Merlin, l'objection tirée de l'article 543 qui, dit-on, s'oppose à l'admission sur les biens, de tout autre droit que celui de propriété pleine ou de simple jouissance? On peut répondre à cette objection qu'il est fort douteux que l'article 607
puisse s'interpréter de l'usufruit à l'emphytéose. ”

“ Par quels moyens l'emphytéote peut-il faire valoir son droit ?
Pour se faire mettre en possession du fonds il a une action personnelle contre le propriétaire ; et une fois en possession, il a contre le propriétaire qui voudrait le chasser, non-seulement une action personnelle, mais encore l'action possessoire et une action réelle. C'était la solution du Droit romain. Nous la maintenons par analogie de motifs. f A plus forte raison possède-t-il les mêmes actions contre les tiers. Il n'est que juste, en effet, qu'il puisse défendre son droit réel. ”

“ L'emphytéote ne peut pas constituer de servitudes sur le fonds. — Nous l'avons déjà dit, à propos de l'ager vectigalis : la loi seule peut créer des droits réels et accorder des actions réelles. Elle a donné une action de ce genre au concessionnaire, mais ne lui a pas permis de diviser son droit en d'autres droits réels ; cette prohibition, d'ailleurs, concorde fort bien avec l'obligation de ne pas détériorer, car la plupart des servitudes, à supposer même qu'elles eussent pris fin avec la concession, auraient cependant causé au fond un tort considérable. ”

“ L'empereur Zénon a sans doute fait son possible pour déterminer dans ce texte la nature de l'emphytéose, mais il ne l'a pas fait avec tant de bonheur qu'il ait prévenu tout débat ultérieur. Il distingue avec beaucoup de soin ce nouveau contrat de la vente et du louage ; il nous dit avec précision ce qu'il n'est pas ; mais ce qu'il est, quelle est sa nature, pas un mot. — C'était cependant le seul moyen de faire cesser le doute et d'éviter la controverse. ”

“ Que si le propriétaire reçoit avec des canons échus une ou plusieurs annuités à échoir, il ne peut plus expulser l'emphytéote. Il est évident qu'il y a une remise tacite de la déchéance encourue, remise sur laquelle il n'est plus au pouvoir du maître de revenir.
S'il y a eu stipulation d'une clause pénale pour le cas ou l'emphytéote laisserait passer trois ans sans payer les impôts ou la redevance, il ne peut s'en prévaloir pour éviter la déchéance légale, à moins que cela ne résulte d'une convention particulière. La constitution est formelle à cet égard, « nulla pcena ei opponenda ». ”

“ En quittant le jus privatum salvo canone pour aborder le jus perpetuum salvo canone, nous ne trouvons plus la position des parties clairement établie.
Ce qui est incontestable, c'est que le perpetuarius n'est pas propriétaire; le domaine impérial conserve la pleine propriété du bien, et le concessionnaire n'a qu'un simple droit de jouissance. Toutefois, comme ce droit
est perpétuel, les droits du perpetuarius étaient fort étendus et se rapprochaient souvent de la véritable propriété. ”

“ Là où se trouve le mot emphytéose, la chose fait défaut. — Et, au contraire, nous retrouvons les principes essentiels de notre contrat, dans une foule d'institutions de cette époque qui semblent, au premier abord, n'avoir rien de commun avec l'emphytéose.
C'est que ces crises suprêmes qui, à certaines époques bouleversent le monde sont souvent plus apparentes que réelles. La surface paraît profondément agitée, mais le fonds reste le même et les institutions ne disparaissent jamais complètement. ”

“ La première opinion qui se soit formée sur la nature du droit de l'emphytéose est celle des Glossateurs. Ces premiers venus dans la science du Droit romain, dont les nombreuses erreurs ne doivent pas faire oublier les immenses services, trouvant dans le Droit romain des textes qui réservaient le dominium au concédant, tandis que d'autres qualifiaient aussi le concessionnaire de dominus, appliquèrent à cette matière la théorie féodale du dominium directum et du dominium utile, et crurent ainsi échapper à la contradiction. ”

“ Un trait distinctif de cette époque intéressante, c'est le maintien du régime des latifundia, qui, d'une part, amenèrent la ruine irrémédiable de l'Empire romain, et que nous retrouvons ici comme le fondement de notre société moderne. Les seigneurs ont remplacé les grands propriétaires d'autrefois, et, au lieu d'aboutir aux mêmes conséquences, c'est-à-dire à la misère et à la dépopulation, nous voyons s'ouvrir devant nous une ère de prospérité et d'améliorations ininterrompues. ”

“ Jusqu'ici nos recherches n'ont pas abouti : mais ne devons-nous pas rechercher l'origine de l'emphytéose dans jus inagro vectigali? C'est l'opinion de M. Troplong : le savant auteur s'appuie sur ce fait qu'on ne rencontre jamais dans les concessions de l'ager vectigalis ce caractère de précarité qu'on rencontre toujours dans les concessions de Yager publicus.
Or, ne semble-t-il pas plus naturel de faire sortir l'emphytéose de Yager vectigalis, puisque ces deux
contrats se rencontrent sur cette question si importante de la précarité ? ”

“ On comprend que le vendeur ne puisse, à la fois, redemander la chose et demander le prix, puisque celui-ci n'est dû par l'acheteur qu'autant que la chose lui est livrée. Mais dans notre hypothèse, au contraire, si l'emphytéote est forcé de payer des annuités arriérées, n'a-t-il pas eu l'équivalent de ces annuités en jouissant de l'emphytéose pendant les trois ans qu'il est resté sans rien payer ? ”

“ Or, comment admettre qu'une possession, aussi longue quelle soit, devienne pour le possesseur la source d'une obligation? Et comme le dit fort bien M. Accarias (Droit romain, II, n° 490) , est-il admissible qu'une modification 'dans les relations entre les personnes et une chose, puisse, à elle
seule, entraîner une modification dans les relations entre deux personnes? ”

“ Une seule chose, que l'emphytéose n'existe plus. Mais de quelle emphytéose entend-il parler? De l'emphytéose romaine. Et alors, nous sommes absolument de l'avis de Dumoulin : comme lui, nous pensons que les divers caractères de ce contrat, en Droit romain, ne sauraient plus se rencontrer dans l'emphytéose de l'époque monarchique. D'ailleurs, ce qui nous prouve que Dumoulin n'a jamais confondu le bail emphytéotique avec le bail à cens et le bail à rente foncière, c'est qu'il consacre de très-grands développements à distinguer ces divers contrats les uns des autres. ”

“ La question est contreversée, le tenancier ayant déjà la ressource du déguerpissement. Nous croyons cependant que la garantie est due : car si le
canon n'était pas toujours l'exacte reproduction de la jouissance, il n'avait du moins pour cause que cette jouissance; de plus en Droit coutumier la redevance étant récognitive, le droit du propriétaire ne peut être reconnu qu'autant qu'il existe.
Il résulte de ces considérations que nous n'admettons la garantie qu'en cas d'éviction totale : tant qu'il reste une parcelle du fonds, le tenancier peut déguerpir s'il trouve les charges trop lourdes. ”

“ Il n'a fallu rien moins que les misères du Bas-Empire pour donner naissance à l'emphytéose.
Nous n'admettons pas ce système : d'abord, si haut que l'on remonte, l'emphytéose a pour caractère distinctif la permanence du droit de l'emphytéote s'il acquitte le canon ; or, les concessions de Vager publicus étaient toujours précaires, et jusque sous les empereurs, tant qu'une parcelle de l'ager publicus a subsisté, on voit de ces révocations (L. 11, Dig., L. XXI, tit. IV) . ”

“ Mais il y avait des fonds qui n'étaient pas susceptibles d'emphytéose perpétuelle, et Brodeau nous enseigne que l'emphytéose était alors de 99 ans. Il est certain que, dans ce cas, en l'absence de titre créant l'obligation, l'emphytéose temporaire ne pourra s'acquérir par prescription : car il y a une obligation à créer, et nous savons que la prescription est impuissante à le faire. Tel est le système de M. Le Halleur, qui refuse également à l'emphytéote tant qu'il est en possession, le droit de repousser le propriétaire, en opposant la prescription à l'action de ce dernier. ”

“ L'ancien bailleur se trouve dépouillé; l'emphytéote reçoit la propriété pleine sans être astreint à la redevance.
Mais le décret de 1793 n'a pas touché à l'emphytéose temporaire. Il a brisé la fiction de domaine direct et de domaine utile : Mais comme l'emphytéote temporaire, pas plus que le fermier, n'avait le domaine utile, mais un simple droit réel, il a gardé sa situation d'emphytéote, et, comme le fermier, n'a point supplanté le maître. ”

“ Il en résulte qu'elle est imprescriptible si ce n'est dans sa quotité et pour les arrérages échus depuis trente ans. Le droit au canon est généralement modique, mais il ne faut pas faire de ce trait un caractère essentiel. Cette modicité de canon tient, croyons-nous avec Pépin Le Halleur, à la nature même de l'emphytéose, dans la stipulation fréquente des deniers d'entrée, dans les améliorations que le tenancier prend à sa charge.
Le canon est le prix réparti en annuités du droit acquis par l'emphytéote et non l'équivalent des fruits qu'il perçoit ”

“ La seconde obligation de l'emphytéote consiste à jouir de la chose en bon père de famille ; il doit donc entretenir la chose en bon état, c'est-à-dire cultiver les biens et réparer les constructions sans qu'on ait à considérer si les réparations sont rangées dans la classe des grosses ou des menues réparations. — De même que dans notre
ancien droit l'emphytéose n'impose plus au preneur l'obligation d'améliorer le fonds ”