Jacques Latreille

“ Pourquoi ne pas voir la preuve du silence de l'acte dans l'aveu fait implicitement par les parties qu'elles n'ont aucune convention spéciale à invoquer, soit à l'appui, soit à rencontre de la demande ? Pourquoi veut-on ajouter à la loi cette exigence inutile ?
Et on ne se contenterait pas d'ajouter ainsi au texte de l'art. 694 : on ferait de cette addition, dont l'inutilité d'ailleurs est manifeste, la condition sine quâ non du maintien de la servitude. La loi n'a pas de ces caprices : elle répond à des besoins et ne s'appuie jamais sur des motifs dépourvus d'utilité. ”

“ « Si de deux maisons et héritages voisins, » dit-elle, « appartenant à un même propriétaire, l'une est aliénée à quelque titre et pour quelque cause que ce soit, ou que par un acte fait entre des cohéritiers, communs en biens et associés, les deux maisons et héritages tombent entre les mains de personnes différentes, la destination de l'ancien propriétaire vaut titre. » Il s'agit bien, dans ce passage, de la séparation de deux maisons ou héritages voisins et distincts, opérée, soit par voie d'aliénation, soit par voie de partage ”

“ Si une personne, par exemple, est pleinement propriétaire d'un fonds et nue propriétaire seulement du fonds voisin, sera-t-il vrai de dire que les deux héritages appartiennent au même maître, et une destination pourra-t-elle s'établir? La solution ne paraît pas douteuse : le nu propriétaire ne connaît pas de droit supérieur au sien, et rien ne l'empêche de mettre la perpétuité dans ses projets. Sans doute, il est gêné pendant la durée de l'usufruit, qu'aucune entreprise ne doit entraver, et tous les arrangements qu'il voudra établir ne seront pas réalisables. ”

“ La servitude n'existe pas légalement parlant, mais on en a tous les éléments sous les yeux, et on ne peut se tromper sur son étendue et son utilité. Quand il s'agit, au contraire, de la division d'un immeuble unique en plusieurs lots, il en est tout autrement. Le propriétaire primitif ne peut pas avoir eu l'intention de grever d'un service foncier une portion d'immeuble qui n'avait pas encore une existence propre. ”

“ Il en était de même, quand on voulait étendre la concession d'un droit, d'un usufruit, par exemple, à tout ce qui était nécessaire pour en user , ou quand on se trouvait en présence d'une enclave. Ces diverses matières procédaient d'une source commune : la volonté présumée des parties; cette source, dès lors, fit l'objet d'une étude d'ensemble, et nous voyons, dans les passages du Digeste et de Bartole que nous avons cités , les cas d'enclave fit les questions d'accessoires se mêler à la théorie du maintien des servitudes après la division ou la séparation des héritages. ”

“ Il y a grande différence, d'ailleurs, entre les servitudes continues de vue et d'égout et la servitude discontinue de passage : on ne pourrait ôter les premières, à raison de leur permanence, sans faire une innovation , et sans changer l'état des choses ; tandis que pour jouir d'un droit de passage, « qui ne subsistait point quand on a partagé, il faudrait innover, et entreprendre de passer sur le fonds d'autrui ». Or, la présomption qui servait de base à la destination du père de famille permettait de conserver l'état de choses existant au moment du partage, mais non d'innover après. ”

“ Ce qui a pu induire en erreur à cet égard, c'est que la Cour de cassation a toujours décidé que la question de savoir si les deux fonds ont été antérieurement réunis sur la même tête est une question de fait échappant à son contrôle. Le point de vue n'est pourtant pas le même. La distinction entre un fait et un droit est tout autre que celle qui existe entre une question de fait et une question de droit. La constatation d'un droit par l'appréciation des titres ou de l'état des lieux est une question de fait quand elle s'effectue sans interprétation de la loi. ”

“ « Le propriétaire de deux héritages, » dit-il, « vient a disposer de l'un ou de l'autre, sans qu'il soit fait aucune mention de servitude dans l'acte d'aliénation. La servitude active ou passive continue-t-elle d'exister? Si la chose parle d'elle-même, c'est-à-dire, comme s'explique le projet, s'il existe entre les deux héritages un signe apparent de servitude, le silence des contractants n'empêchera pas qu'elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné. » ”

“ Tout héritage étant présumé libre, celui qui réclame une servitude est tenu de la prouver ; or, la destination de l'art. 694 exige deux éléments : 1° un signe apparent ; 2° le silence du titre ; donc il faut' prouver ces deux éléments et représenter l'acte.
Le silence du titre n'est pas un élément de l'accord des parties. L'art. 694, comme l'art. 692, donne à une convention présumée la même force qu'à une convention formelle. Sur quoi s'appuie cette présomption? Dans quels faits voit-on la preuve d'un accord? Est-ce dans le silence du contrat? ”

“ A trente ans de distance, Alciat et Cujas, nés, le premier en 1492, le second en 1522, marquent l'apogée de cette brillante renaissance. L'érudition détrône la scolastique. De nouvelles sources sont découvertes ; la langue grecque n'est plus négligée; les textes s'épurent, et l'invention de l'imprimerie prête son puissant concours au mouvement intellectuel. C'est le grand siècle pour l'école française ; mais il n'a pour nous, en ce moment, aucun intérêt : la théorie de la destination du père de famille n'est pas, à cette heure, oeuvre savante ”

“ Pareillement, si l'on n'accordait qu'au propriétaire du fonds dominant le droit de revendiquer la servitude, on s'enfermerait dans une formule trop étroite; tous ceux qui tiennent leur droit du propriétaire peuvent réclamer la servitude comme lui. Un usufruitier, par exemple, doit jouir de l'immeuble entier, servitudes comprises. Des créanciers poursuivant l'expropriation du fonds dominant exigeront, avec raison, que la servitude soit mise au nombre des accessoires à vendre. ”

“ Un père de famille possède une prairie arrosée en entier par une source qui émerge de son propre fonds. A son décès, quatre héritiers partagent l'immeuble entre eux, sans faire aucune mention de l'arrosage. Des servitudes actives et passives résulteront de l'état des lieux, et du silence des copartageants. Le lot sur lequel jaillira la source sera grevé au profit des autres, et ceux-ci jouiront, à son encontre, d'une servitude de prise d'eau. Or, quels seront les consentements présumés qui auront formé le contrat tacite? ”

“ La servitude continue fait corps avec l'immeuble, et se divise, en quelque sorte, en même temps que lui. Le lotissement tient compte de son existence, qui est indépendante de tout fait de l'homme. La supprimer après le partage, ce serait innover et modifier la composition des lots, car le droit se fixe au moment du contrat, et s'applique à tout ce qui a été réparti. La division ne porte donc aucune atteinte aux servitudes continues, telles que les vues et les égouts. ”

“ Mais quand il n'existait primitivement qu'un seul immeuble, l'illusion est plus difficile : on n'a plus un fonds dominant et un fonds servant que l'on puisse considérer comme anciennement asservis l'un à l'autre ; et s'il est permis d'oublier un moment que l'on n'a pas deux propriétaires, quand on a deux héritages, il n'est plus possible de commettre la même erreur en présence d'un seul immeuble et d'un seul maître. ”

“ Les servitudes s'établissent par titre, par prescription et par destination du père de famille.
Le titre est le mode primordial, le mode par excellence, et, sauf les deux exceptions qui vont suivre, on peut affirmer que l'ancienne règle du droit romain et du droit coutumier : Nulle servitude sans titre, n'a rien perdu de son énergie. ”

“ En ce qui concerne la vente d'abord, l'art. 1638 du code civil n'impose au vendeur que la garantie des servitudes inapparentes. Toutes les fois que l'acquéreur aura pu se rendre compte de la charge que l'immeuble supporte, et aura été averti par l'état des lieux, il n'aura aucune réclamation à formuler. Or cette règle est celle que reproduit l'art. 694 : quand les choses parlent d'elles-mêmes, l'acte de vente peut rester muet. ”

“ Quand un acquéreur met dans son acte que l'immeuble acquis est libre de toute servitude, on ne peut lui en imposer aucune. La clause générale d'affranchissement est licite, valable, obligatoire pour le vendeur, et aucune servitude n'est possible quand elle existe. Les anciennes destinations conservent les servitudes apparentes quand le contrat ne contient aucune convention relative à ces servitudes, mais non quand une clause formelle les exclut en même temps que toutes autres. ”

“ Quand on interprète une clause ambiguë, son contexte est connu : on n'est pas exposé à créer un accord qui n'existerait pas ; quand on se trouve, au contraire, en présence d'une convention tacite manifestée par un signe douteux-, la preuve de l'existence de cette convention n'est pas faite, et on ne peut pas s'exposer à créer par voie d'interprétation ce qui n'est pas certain. ”

“ Si l'on veut dire que le propriétaire a pu seul créer l'innovation au moment où elle s'est produite, — et c'est bien ainsi que quelques-uns l'entendent, — on se trompe, car il importe peu que cette innovation soit le fait d'un détenteur temporaire, ou d'un propriétaire ancien, ou même d'un inconnu. La seule circonstance essentielle est que le propriétaire ait connu la charge au moment de la division ou de la séparation et ait eu l'intention de la maintenir. ”

“ On ne saurait nier, au reste, l'influence du droit romain sur les coutumes, et, pour en citer un exemple frappant, il suffit de montrer comment s'est formée l'expression : destination du père de famille.
Après avoir accepté les bases de la loi romaine, et déclaré, en principe, que toute servitude devait être expressément réservée, les glossateurs avaient étendu le cercle, d'abord étroit, des exceptions relatées au Digeste , et recherché les manifestations implicites de la volonté du disposant ou des contractants. ”

“ DU SILENCE DU TITRE. 245
des destinations n'a d'autre but que de suppléer à l'absence ou au silence d'un acte, et de faire admettre , pour le remplacer ou pour le compléter, une convention tacite, un accord présumé. Si un titre explicite quelconque était produit, la destination du père de famille ou du propriétaire primitif n'aurait plus besoin d'en tenir lieu. C'est donc dans tous les cas, dans celui de l'art. 692 comme dans celui de l'art 694, que le contrat ne doit contenir aucune convention relative à la servitude. ”

“ Il n'y a jamais deux immeubles distincts sans que la ligne divisoire soit certaine.
Il existe, on le sait, de nombreuses manières de limiter un champ : on le clôt de murs ou de palissades , on l'entoure de fossés ou de talus, on le borde de haies ou de rangées d'arbres, etc. ; ces signes matériels , malgré l'énergie de leur témoignage, ne suffisent pas toujours, à eux seuls, pour rendre deux fonds distincts : l'intention du propriétaire demeure le facteur essentiel de cette distinction. ”

“ La servitude du voisin se conserve sans garantie et sans représentation de l'acte de vente quand elle est apparente. L'acquéreur, en ce cas, ne peut exercer un recours qu'en invoquant un engagement formel du vendeur, et en fournissant la preuve de cet engagement, c'est-à-dire en établissant qu'il a inséré des réserves dans son acte d'acquisition. Pour être en harmonie avec l'art. 1638, l'article 694 ne devra donc pas imposer la représentation du titre au vendeur qui invoquera la destination pour conserver une servitude apparente sur l'immeuble par lui vendu. ”

“ La communauté ou la société sont propriétaires des immeubles avant leur division ; quand elles établissent des charges, il est permis de dire que l'état de choses duquel on veut faire résulter la servitude a été établi par le propriétaire des deux fonds actuellement divisés. La communauté et la société prennent alors la place de l'ancien maître. Même dans les partages entre cohéritiers, on peut considérer qu'une sorte de communauté s'établit à partir du décès du père de famille et que cette communauté, ou son délégué, administre les biens communs jusqu'à leur division. ”

“ Si de l'état des lieux, des caractères du signe, de la nature de la servitude ou des circonstances connues de sa création, il résultait qu'elle a eu pour cause la commodité, l'avantage d'un détenteur intérimaire, on la considérerait, avec raison, comme devant finir avec lui. Celui qui n'a qu'un droit temporaire ne crée que temporairement ce qui est pour lui seul. ”

“ La destination du père de famille étant fondée sur un accord tacite des parties, sur une intention présumée d'après l'état des lieux au moment où l'on traite, il est évident que c'est à ce moment seulement que la servitude se manifeste d'une manière utile, parce que c'est à ce moment seulement que la convention expresse ou tacite se forme. ”

“ L'apparence est la seule condition qu'il exige, et il ne dit pas un mot de la discontinuité , en vue de laquelle on l'aurait pourtant édicté. Si rien ne s'oppose, dans le texte, à ce que le signe apparent appartienne à une servitude continue, la doctrine de M. Demolombe est en contradiction avec l'art. 694.
Les travaux préparatoires du code civil ne distinguent pas plus que le texte de cet article entre les servitudes continues et les servitudes discontinues. La Cour de cassation elle-même applique la doctrine de M. Demolombe aux unes et aux autres, sans remarquer la contradiction. ”

“ Nous pouvons étendre aux baux à ferme et aux baux à loyer ce que nous venons de dire de l'usufruit. Celui qui est fermier ou locataire d'un fonds et propriétaire de l'autre ne les tient pas tous les deux dans sa main, de manière à donner prise aux dispositions de l'art. 694; mais le partage, pendant la durée du bail, des biens tenus en ferme ou en location ne permettra pas de modifier après coup l'état des lieux existant au moment de la division, et de fermer, par exemple , une ouverture dont la suppression rendrait un lot sans valeur. ”

“ Les servitudes qui marquent leur empreinte sur une ligne divisoire tracée, quand le fonds dominant et le fonds servant ont une existence distincte, sont plus expressives et parient plus clairement que celles qui ne sont en présence ni d'un fonds dominant, ni d'un fonds servant, ni d'une limite, tout étant confondu en un seul immeuble. En ce dernier cas, la continuité doit se joindre à l'apparence , qui ne serait pas, à elle seule, un témoignage suffisant de la volonté des parties. ”

“ La doctrine et la jurisprudence ne soulèvent aucune difficulté sur ce point, et reconnaissent même, comme l'ancien droit, que l'intention vient souvent d'une personne autre que celle qui a mis les choses en l'état.
Quand des communistes, par exemple, partagent entre eux les immeubles qu'ils viennent d'acheter, il est manifeste que les charges ont été imposées par l'ancien propriétaire, et que néanmoins le consentement de ce dernier n'est pas nécessaire pour établir la destination et assurer le maintien des services qu'il a pourtant lui-même établis. ”