Morcellement foncier

“ Le morcellement est la multiplicité des parcelles, la division, la multiplicité des propriétaires. Le morcellement ne présente ni avantages ni inconvénients civils, il n'est qu'un inconvénient industriel : il rend la culture des terres plus dispendieuse, quelquefois même impossible pour certaines productions. La division de la propriété produit des avantages industriels et politiques de la plus haute importance. ”

“ Ainsi le sol eût été morcelé, réduit en poudre; la population des campagnes, condamnée à végéter, comme les Irlandais, sur un sol en lambeaux, fût restée à la merci des nobles. Il fallait donc arrêter le morcellement du territoire au-delà d'un certain point, et c'est le parti que l'on a pris. Toute propriété dont la contenance n'est que de quarante metzen (7 hectares et demi) est indivisible, même par héritage. ”

“ L'augmentation prodigieuse des côtes foncières est la meilleure preuve du morcellement de la propriété ; et ce morcellement suit une progression telle, que ce serait plutôt son excès que l'on aurait à redouter, si la nature n'était là pour le tempérer et le maintenir dans de sages limites. ”

“ Le morcellement du sol continua après la révolution, sans détruire toutefois la grande et la moyenne propriété, partout où elles ont leur raison d'être. En 1815 on portait le chiffre des propriétaires ruraux à 3,800,000, et récemment à 5,500,000. ”

“ Il est certain que le morcellement du sol et la division de la propriété marchent d'un pas moins rapide qu'on ne le dit sur la foi de quelques publicistes timorés, et qu'ils se maintiennent dans des conditions favorables à la culture et à l'équilibre de la société. ”

“ Une stricte réglementation de la division du sol ne porte aucun préjudice au droit de propriété, car rien n'empêche un propriétaire de posséder un nombre quelconque de lots confinant entre eux. L'exemple de plusieurs contrées du nord de. l'Europe a, depuis longtemps, donné raison aux législations qui réglementent le morcellement du sol et défendent le - partage en nature des unités foncières, opérations qui sont, d'ailleurs, en désaccord avec l'intérêt général et avec l'esprit même du cadastre rationnel et du Grundbuch. ”

“ Outre le droit d'user et jouir du fonds, le colon a la propriété des édifices et superfices : nous avons vu, que le foncier conserve seulement ce
qui constitue le fonds, c'est-à-dire l'immeuble tel qu'il existe à l'état sauvage, sans clôture, sans habitation, nous avons même vu que les arbres fonciers lui étaint attribués seulement parce qu'on les considérait comme produits naturels du sol. Les droits réparatoires consistent au contraire dans tout ce qui se trouve établi sur la tenue par le fait de l'homme. ”

“ Il est très certain que la grande propriété foncière a presque disparu, et nombre d'hommes compétents et d'esprits sérieux s'affligent de ce morcellement indéfini des terres qui, à leurs yeux, est une des causes de la décadence de notre agriculture, le petit cultivateur ne possédant pas les ressources nécessaires pour entreprendre les améliorations utiles. ”

“ Le propriétaire foncier possède jusqu'à une profondeur indéfinie la terre située sous le sol qui lui appartient. Il peut, à son gré, laisser enfouies les richesses qu'elle renferme ou les exploiter à son profit. S'il fait la location de son sous-sol à un industriel, la loi n'intervient nullement dans les conditions du marché qui les lie l'un à l'autre et qui règlent les servitudes de la surface. ”

“ Le prodigieux accroissement des parcelles, qui se remarque dans plusieurs parties de la France, provient de l'appât qu'offre à la spéculation le morcellement lucratif des corps de biens et la latitude illimitée qu'on laisse aux héritiers de fractionner toutes les parties du territoire.
Le morcellement a, il faut bien le reconnaître, de nombreux avantages pour un pays où les cultivateurs sont laborieux et le sol fertile ; mais à côté de ces avantages, il existe de graves inconvénients. ”

“ Un propriétaire foncier n’achète-t-il pas sans produire et sans tenir des secours d’autrui ?
Un propriétaire foncier produit par le moyen de son instrument, de sa terre. Le loyer qu’il en reçoit est le prix du blé ou de tout autre produit qu’il a obtenu pour sa part dans la production à laquelle il a contribué par la collaboration de sa terre. ”

“ Aujourd'hui encore l'ancienne proéminence de la propriété foncière subsiste non seulement dans les moeurs et dans le langage vulgaire, mais encore dans nos lois qui favorisent beaucoup plus la propriété du sol que toutes les autres. ”

“ Ce sont les voies de communication qui transforment la possession primitive du sol en propriété pleine et entière, et la rente foncière naturelle en rente foncière sociale. C'est par les voies de communication, de terre et d'eau, naturelles et d'art, qu'a lieu la mise en valeur du sol d'après sa situation et sa position, et elles en sont le principal, sinon le seul facteur. Ce sont, en un mot, ces voies et leurs adjuvants, les conduits ainsi que les limites des propriétés, qui distribuent la valeur du sol et ce sont les artères qui donnent la viabilité. ”

“ Les terrains non cultivés employés à un usage commercial ou industriel, tels que chantiers, lieux de dépôt de marchandises et autres emplacements de même nature sont cotisés comme les propriétés bâties et accroissent le contingent foncier de la commune, de l'arrondissement et du département. Lorsqu'ils cessent d'avoir cette affectation, ils viennent en diminution du contingent. ”

“ Si donc la propriété foncière supportait de lourdes charges en France, c’était par une disposition volontaire des propriétaires, par leur manie d’acquérir ou de conserver, c’était aussi par leur habitude générale, de renoncer aux bénéfices de la culture : dans l’un et l’autre cas, il n’y avait peut-être lieu qu’à laisser les choses reprendre un cours naturel, et les terres tomber dans les mains de gens qui en eussent mieux tiré parti. ”

“ Cette opération collective aurait coûté une somme minime à répartir entre 17 intéressés. Chaque fois qu'il s'exécute des travaux publics sur le territoire d'une commune, routes, chemins de fer, etc., l'autorité locale devrait saisir cette occasion de procéder ainsi à la refonte partielle du cadastre pour les terrains traversés.
La grande propriété retient la moitié de notre sol ; la petite propriété en possède un dixième ; le morcellement peut mordre sur des millions d'hectares avant de devenir le danger qu'on avait cru. ”

“ Le morcellement a deux causes principales : la dispersion des petites parcelles isolées, et leur enchevêtrement dans d’autres propriétés. La dissémination des parcelles sur une surface considérable rend le travail improductif et paralyse à l’avance tout l’ensemble des mesures culturales ; leur étroitesse, et leur contact avec d’autres parcelles appartenant à de nombreux propriétaires, créent des conditions spéciales où l’initiative personnelle du paysan est presque réduite à l’impuissance, même dans ses manifestations les plus intelligentes. ”

“ On sait que, dans une grande partie de la France, depuis que la propriété foncière a été morcelée, l'agriculture n'y est plus accessible qu'aux gens riches ou à ceux qui travaillent le sol de leurs mains. ”

“ Mais le morcellement des terres et la dispersion des morceaux n'en ont aucune. Une propriété d'un hectare peut se composer de mille sillons, tous séparés les uns des autres et enclavés dans les sillons d'autrui... A la perte immense de temps que- cette division occasionne au laboureur se joignent une augmentation des frais de culture, la multiplicité superflue des chemins de déblai, la difficulté de garder et de surveiller les récoltes, la facilité et la tentation des petites anticipations frauduleuses, la fréquence et l'impunité des délits, les occasions plus multipliées de procès, etc., etc. ”

“ Je veux que l'aisance du grand propriétaire foncier se convertisse en une véritable opulence, bien supérieure à ses besoins, qui lui permette de se faire adorer des populations agricoles, dont il s'empressera de sauvegarder énergiquement, en toute occasion, les intérêts. ”

“ Aussitôt les magasins se déplacent, la propriété foncière se déprécie dans les quartiers abandonnés et sa valeur augmente dans ceux vers lesquels la foule se dirige comme inconsciemment, par instinct, ou par esprit d'imitation. ”

“ Mais le sol a besoin d’être cultivé, et ses cultivateurs, loin de résider sur les domaines du propriétaire foncier, viennent d’un village ouvert, distant peut-être de trois milles, où ils ont été accueillis après la destruction de leurs cottages. Là où cette destruction se prépare, l’aspect misérable des cottages ne laisse pas de doute sur le destin auquel ils sont condamnés. ”

“ De même qu’au moyen âge les privilèges s’accumulaient sur les biens-fonds, les hypothèques s’amoncellent actuellement sur les parcelles. De plus, sous le régime parcellaire, la terre est pour son propriétaire un pur instrument de production. Or, à mesure que la division du terrain augmente, sa fertilité diminue. ”

“ Sans contrarier son action par des contre-ordres importuns, le propriétaire foncier doit maintenir sa gestion dans les limites résolues tout d’abord, stimuler incessamment son zèle, reconnaître ses bons services par de bons procédés, l’intéresser enfin directement au succès par une part quelconque dans les bénéfices. ”

“ Il est incontestable que le morcellement s'étend constamment dans nos contrées et que ce morcellement augmente la production. Cette division de la propriété a donné une plus grande somme de travail; le petit propriétaire n'a pas de terrains incultes : tout produit; le désir de posséder le porte à empiéter sur ses voisins, sur les chemins, surtout sur les communaux;
mais, quoique travaillant avec soin, le rendement n'est pas ce qu'il devrait être ”

“ Aussitôt que la propriété foncière aura été intégralement remboursée, toutes les communes de la République devront s’entendre pour égaliser entre elles les différences de qualité des terrains, ainsi que les accidents de culture. ”

“ Avec une surface territoriale de près de 50 millions d'hectares cultivables et une population de plus de 34 millions d'habitants, la France, soumise au régime du morcellement de la propriété, produit en moyenne 69 millions 154,000 hectolitres de froment, soit un peu plus de 2 hectolitres par tête. L'Angleterre, avec une surface territoriale de 31 millions 286,000 hectares cultivables et une population de 24 millions d'habitants environ, mais où la propriété n'est pas morcelée, produit en moyenne 54 millions d'hectolitres de froment, soit 3 hectolitres un tiers par tête. ”

“ Le morcellement n'a fait que s'aggraver depuis les temps les plus anciens, par suite des habitudes communautaires du groupement; à la mort du père de famille la communauté est dissoute et les biens se partagent par parts égales entre tous ses membres, il faut naturellement que chacun recueille un lopin de terre dans chaque saison pour pouvoir suivre l'assollement qui est obligatoire pour tous; on assiste alors non seulement à un partage des parcelles, mais à leur fragmentation. ”

“ Presque partout, sauf en Seine-et-Marne, la petite propriété entame, ronge, dévore la grande ; les marchés de terre, c’est-à-dire l’achat des terres sans les bâtimens, démontrent aussi la tendance au morcellement. La propriété à l’heure actuelle ne tend ni à s’émietter, ni à se reconstituer en grands domaines ; mais, depuis vingt-cinq ans, environ le nombre des cotes foncières diminue, et cette diminution semble porter sur la petite propriété. D’une part, le nombre des journaliers propriétaires décroît : ils étaient 1 134 490 en 1862, et en 1892 ils tombent au chiffre de 588 950. ”

“ Le problème à résoudre consistait en ceci : Socialiser, en tenant compte de la nature de la valeur du sol, la rente foncière en formation, tout en maintenant intact le droit de propriété foncière privée.. ”

“ La propriété foncière n'a, bien entendu, point disparu; elle s'est ramassée, et si l'on ne veut pas parler seulement de la propriété rurale, elle a, par l'effet de l'industrie, considérablement multiplié son rendement. ”

“ Beaucoup de ces petits cultivateurs isolés furent obligés de vendre leurs parcelles de terre et de gagner leur salaire comme journaliers. Pour mettre fin à un morcellement qui allait, craignait-on, ruiner les campagnes, on crut devoir décider qu’en cas de partage la ferme appartiendrait à l’aîné, et on fixa en même temps un minimum au-dessous duquel on ne pouvait point diviser les lots de terre arable. ”

“ Nulle part l'absence de chemins ruraux plus générale, les
servitudes plus onéreuses, le droit de parcours plus universel, l'assolement communal plus rigoureux. Ailleurs, on peut échapper partiellement à ces maux, s'affranchir plus ou moins directement de ces entraves. Là, on n'y devait parvenir que par le remaniement total du territoire cultivé, par le remembrement de la propriété foncière... ”

“ Nous dirons seulement que l'état parcellaire se traduit toujours par une perte de temps, une perte d'argent par les frais qu'il entraîne pour la culture, un asservissement complet des exploitants les uns vis-à-vis des autres, une multitude de procès entre voisins. ”

“ La superficie totale des terres attribuées aux propriétaires, exploitations déjà indépendantes, ne peut excéder 20 % des terrains à morceler et l'acquéreur ne peut obtenir plus de 40 morgs de terrains, y compris celui qu'il possède déjà. ”

“ Les habitants de nos montagnes ne jugent leur avoir bien assuré que lorsqu'il est assis sur la propriété foncière, et lorsque, par succession ou par acquisition, ils possèdent un coin de terre, toute leur ambition est d'en étendre les limites et d'agrandir leur domaine. ”

“ La loi distingue, pour l'application de la contribution foncière, entre la propriété urbaine et la propriété rurale.
Sont urbains les immeubles destinés à l'habitation ou à l'exercice d'une industrie qui n'a pas exclusivement pour objet l'exploitation du sol, ainsi que les terrains en nature de jardins, parcs, cours, isolés ou annexés à la propriété bâtie. Sont ruraux, les immeubles destinés à la culture, ainsi que les bâtiments et dépendances spécialement destinés à l'exploitation agricole. Sont mixtes, les immeubles qui réunissent l'un et l'autre caractère. ”