Co-propriétaire

“ Le co-propriétaire du mur mitoyen est, au surplus, le maître d'acquérir la mitoyenneté de tout ou partie de l'exhaussement, conformément aux principes que nous avons déjà exposés, sauf le mode d'estimation , puisque, dans ce cas, les experts doivent prendre en considération .la dépense qu'a occasionnée la reconstruction d'un mur plus solide et la valeur de la moitié du sol fourni pour l'excédant. ”

“ Déjà en faisant appel à l'idée de copropriété, nous nous trouvons en présence d'un cadre moins rigide. Chaque propriétaire pourra faire les innovations qu'il voudra, sous la seule condition de respecter l'intérêt des autres copropriétaires et de ne pas nuire à leur droit de jouissance sur le bien commun. ”

“ Lorsqu'un voisin est co-propriétaire d'un fonds et propriétaire exclusif de l'autre, peut-il demander le bornage? Le jurisconsulte Pomponius répond négativement. — Erreur de cette décision.— Ou du moins elle est trop absolue. ”

“ Si l'un confère au voisin le droit de faire directement les.travaux dont il s'occupe, l'autre ne le soumet qu'à l'emploi de certaines précautions, sans admettre que l'exercice de son droit puisse être paralysé par le refus de son co-propriétaire. Ainsi, à part les formalités préalables dont nous venons de-- parler, dans les cas prévus par les deux articles, tout se réduit à savoir si les travaux accomplis ou projetés sont ou ne sont pas nuisibles au mur ou aux droits réciproques des deux associés. ”

“ « Tout co-propriétaire peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstruc- tions », elle ne pourrait toujours s'entendre que d'un mur déjà fait, puisque l'art. 663, avec lequel on voudrait lui donner une connexité directe, dit : « Chacun peut contraindre son voisin à contribuer, dans les villes et faubourgs, aux constructions, etc., etc. » ”

“ Chaque co-propriétaire peut réclamer pour les immeubles qu'il possède divisément, s'il se trouve dans les conditions déterminées par la loi, et, en outre, les co-propriétaires réunis peuvent réclamer pour les immeubles qu'ils possèdent indivisément dans une ou plusieurs communes. ”

“ Le voisin est obligé de supporter l'embarras et les incommodités de l'exhaussement du mur que fait faire le co-propriétaire, les dépôts de matériaux et le passage des ouvriers, en exécution du quasi-contrat qui existe entre eux à raison du voisinage ”

“ « Chacun est seigneur et maître dans son petit domaine. Il y fait ce qu'il veut ». Pour une question de commodité, nous étudions séparément les droits du copropriétaire sur les choses communes et ses droits sur les choses privées, mais dans la vie de tous les jours le propriétaire d'appartement est un, tout en ayant des droits différents. A supposer qu'il puisse réaliser deux mentalités différentes, saura-t-il les appliquer toujours à bon escient selon les questions qui se poseront.
Il saura, par exemple, qu'il est propriétaire exclusif des fenêtres et volets extérieurs de son étage. ”

“ Toutes les assurances concernant les choses communes devront être contractées pour un capital fixé à raison de. par centième de co-proprieté par l'Assemblée générale des propriétaires.
Le propriétaire qui ne voudrait pas reconstruire devra céder aux co-propriétaires qui en feront la demande tous ses droits de co-propriété dans l'immeuble auquel cas il conservera l'indemnité afférente aux choses communes, Art. ”

“ Nous avons dit plusieurs fois que, pendant la durée de la société, l'être moral est censé propriétaire, et que néanmoins il n'était pas possible de séparer absolument de la personne des associés une idée de copropriété (2) .
L'action est cette idée de copropriété organisée et mise en mouvement à côté de la propriété sociale. Elle concilie les avantages d'une division par tête, avec la nécessité d'un fonds commun inséparable de toute société. ”

“ La collaboration crée un droit de copropriété sur l'œuvre, et le copropriétaire est propriétaire ; la vente faite par l'un des copropriétaires est donc valable, mais valable à son égard seulement. Cette cession ne saurait porter atteinte au droit de l'autre copropriétaire, qui reste intact. ”

“ La situation serait autre si la société ne formait pas une personne morale et si les associés devaient avoir dans la société des droits correspondant exactement à leurs droits de copropriété : aucune translation de propriété ne s'opérerait, chacun des associés restant propriétaire pour la même quotité qui lui appartenait avant la constitution de la société ; à leur qualité de copropriétaires s'ajouterait seulement celle de coassociés (1) 26. Apport en usufruit. ”

“ Ainsi chacun des co-propriétaires peut, dans le cas d'inaction de ses co-intéressés, cultiver les terres, les ensemencer, récolter les fruits, les engranger et les vendre pour en tenir compte à qui de droit. ”

“ Lorsque l'un des co-propriétaires est mineur, les étrangers (c'està dire les personnes autres que les co-propriétaires) sont nécessairement appelés à prendre part aux enchères, mais quand tous les co-propriétaires sont majeurs, les étrangers ne prennent part à la licitation que si l'un des co-propriétaires le demande (1687) . ”

“ Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quotepart dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.
En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic. ”

“ Ces choses sont en état d'indivision. Mais elles ne peuvent être établies ainsi que lorsqu'il existe un ou plusieurs fonds principaux.
C'est une sorte de copropriété secondaire ou accessoire. Elle ne peut exister seule. Le copropriétaire de la chose commune doit absolument être propriétaire d'un des fonds principaux. C'est une condition essentielle de son existence. ”

“ Dans le premier cas, l'entrepreneur devient copropriétaire du mur. Il a la faculté de vendre son droit de copropriété au voisin.
Il détient un droit de copropriété ordinaire. Dès qu'il le cède, ce droit devient copropriété forcée ; c'est-à-dire : mitoyenneté. A condition que l'acquéreur soit propriétaire du fonds voisin.
173. Quid du sol.
Mais l'entrepreneur doit avoir sur le sol un droit de copropriété. Il l'acquiert de son client. Il s'agit d'une copropriété ordinaire. On ne peut songer à la copropriété forcée, accessoire de deux fonds principaux. ”

“ On peut provoquer la licitation d'un meuble, d'un droit de bail, d'usufruit, de servitude, d'usage, mais non d'une chose dont le partage est interdit. Il n'y a pas lieu à licitation entre le nu propriétaire et l'usufruitier, parce qu'il n'existe entre eux ni cojouissance ni copropriété. Douai, 23 novembre 1847. — V. ADJUDICATION.
Les copropriétaires ont le privilège du vendeur lorsqu'un étranger se rend adjudicataire, et celui de copartageant quand c'est un copropriétaire qui achète. ”

“ Article 53 Si la part d'un propriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, l'action en justice visée à l'article 12 de ladite loi est intentée à l'encontre de ce copropriétaire.
A peine d'irrecevabilité de l'action, le syndicat est appelé en cause. ”

“ Si le propriétaire de la chose grevée acquiert une copropriété dans le tout, les droits continuent d'exister sur la part du tout qui remplace la chose. S'il devient propriétaire exclusif du tout, les droits s'étendent à la chose réunie. ”

“ Donc, dit-on, il a cessé d'être propriétaire, et la société l'est devenue, même à l'égard des tiers (1) . — Nous avons déjà répondu (n. 158) que c'est là simplement une conséquence de la servitude d'indivision qui grève la copropriété de chaque associé pendant la durée de la société.
On tire aussi à contrario de l'art. 1860 que l'associé administrateur peut aliéner les biens sociaux ; donc, dit-on, il représente la société à l'égard des tiers (2) . — Non : il représente les associés copropriétaires ; comme un mandataire pourrait représenter des copropriétaires non associés ”

“ Nous pouvons supposer un règlement de copropriété assorti d'un règlement intérieur de l'immeuble prévoyant tous les cas possibles, n'ayant rien laissé au hasard et envisageant une solution pour toutes les hypothèses possibles. Encore faut-il que tous les copropriétaires se soumettent à ces prescriptions. Au mépris des interdictions, un propriétaire possède un chien ou fait du bruit dans la maison après dix heures du soir appor-
tant ainsi un trouble dans l'immeuble. ”

“ Par le bail à vie, le propriétaire cède la jouissance d'un immeuble moyennant un certain revenu annuel pendant la vie du preneur ; cet acte diffère de la vente à vie en ce que cette dernière est faite moyennant une somme une fois payée , ou par paiemens à termes, et que par le bail à vie le bailleur reçoit une redevance égale par années jusqu'au décès du locataire, quelle que soit sa longévité; ainsi le premier peut être considéré comme le bail de l'usufruit , et l'autre comme la vente de ce même usufruit. ”

“ La prescription, pour acquérir la mitoyenneté
d'un mur, se juge suivant les principes consacrés par l'art.
2262 du Code civil.
1193. En matière de location, lorsqu il y a un bail écrit, le propriétaire a, pendant trente ans , une action contre un locataire ou fermier qui a quitté sans payer, s'il a fait des poursuites depuis sa sortie , parce qu'alors cette action devient personnelle et ne peut se prescrire que par trente ans ; mais s'il n'a pas commencé de poursuivre depuis la sortie, cette prescription est de cinq ans (C. C. 2277) ”

“ Ce serait encore un trouble apporté par le propriétaire à la jouissance du preneur, s'il grevait l'immeuble de servitudes de vues, d'égout, de passage qui n'existaient pas avant le bail et qui seraient une cause incessante d'incommodités (2) ; s'il obstruait des fenêtres qui donnaient au locataire de l'air, du jour ou de la vue (3) . C'est troubler la possession du preneur que de la rendre moins commode (4) .
187. Le locateur n'y porterait pas une moindre atteinte si, ayant donné à ferme un domaine rural, il y envoyait paître ses bestiaux ”

“ Le droit de premier occupant, quoique plus réel que celui du plus fort, ne devient un vrai droit qu’après l’établissement de celui de propriété. Tout homme a naturellement droit à tout ce qui lui est nécessaire ; mais l’acte positif qui le rend propriétaire de quelque bien l’exclud de tout le reste. Sa part étant faite il doit s’y borner, & n’a plus aucun droit à la communauté. Voilà pourquoi le droit de premier occupant, si foible dans l’état de nature, est respectable à tout homme civil. On respecte moins dans ce droit ce qui est à autrui que ce qui n’est pas à soi. ”

“ Ainsi, chacun a le droit ^pêcher une prescription et une péremption de s'accomplir; le d,propriétaire d'un passage a qualité pour empêcher des étrangers Passer ; le copropriétaire d'une cour peut empêcher les tiers d'y Poser des objets quelconques ou d'y pratiquer des anticipations.
Mais un communiste ne pourrait louer la chose commune s s'e consentement des autres intéressés ”

“ XI Lorsque, le lendemain, à huit heures, Octave descendit de sa chambre, il fut très surpris de trouver toute la maison au courant de l'attaque de la veille et de la situation désespérée où était le propriétaire. Du reste la maison ne s'occupait pas du malade: elle ouvrait la succession. ”

“ — Ce n’est que jusqu’à un certain degré que la propriété rend l’homme plus indépendant et plus libre ; un échelon de plus et la propriété devient le maître, le propriétaire l’esclave : il faut dès lors qu’il sacrifie son temps, sa méditation pour engager des relations, s’attacher à un lieu, s’incorporer à un État — tout cela peut-être à l’encontre de ses besoins intimes et essentiels. ”

“ mais elle vit bien, aux manières du farinier, que sa qualité de propriétaire ne faisait pas tant de sensation qu’elle l’avait craint. Un propriétaire qui ne réside pas dans ses terres est un étranger dont on ne s’occupe point. Le fermier qui le représente et auquel on a constamment affaire est un bien autre personnage. ”

“ On aboutit à des solutions inextricables, où l'acheteur du terrain et quelquefois d'une partie du gros œuvre, se trouve copropriétaire de ces parties communes sans avoir la propriété de l'appartement qu'il n'a pas pu payer. ”

“ La copropriété de ceux-ci ne prend naissance qu'au moment où cesse la société, sur les immeubles qu'elle possède encore. Pour un associé, hypothéquer sa part dans les immeubles sociaux, ce serait hypothéquer un bien à venir. ”

“ La force seule décide de la propriété ; l’État (que ce soit l’État des bourgeois, des gueux ou tout uniment des hommes) étant seul fort, est aussi seul propriétaire ; Moi, l’Unique, je n’ai rien, je ne suis qu’un métayer sur les terres de l’État, je suis un vassal, et par suite un serviteur. Sous la domination de l’État, aucune propriété n’est à Moi. ”

“ Si le droit de vivre est égal, le droit de travailler est égal, et le droit d’occuper encore égal. Des insulaires pourraient-ils, sans crime, sous prétexte de propriété, repousser avec des crocs de malheureux naufragés qui tenteraient d’aborder sur leur côte ? l’idée seule d’une pareille barbarie révolte l’imagination. Le propriétaire, comme un Robinson dans son île, écarte à coups de pique et de fusil le prolétaire que la vague de la civilisation submerge, et qui cherche à se prendre aux rochers de la propriété. Donnez-moi du travail, crie celui-ci de toute sa force au propriétaire ; ”

“ LA PROPRIÉTÉ COLLECTIVE La participation aux biens collectifs, participation consistant, non pas en jouissance matérielle, mais en un sentiment de propriété, est un besoin non moins important. Il s’agit d’un état d’esprit plutôt que d’une disposition juridique. Là où il y a véritablement une vie civique, chacun se sent personnellement propriétaire des monuments publics, des jardins, de la magnificence déployée dans les cérémonies, et le luxe que presque tous les êtres humains désirent est ainsi accordé même aux plus pauvres. ”