Bail à vie

“ Bien différent du bail à vie est celui qui se conclut pour un certain nombre d'années. Du moment que la durée du bail est limitée, fût-elle de mille ans, il ne s'agit plus que d'un bail tel que nous le comprenons en France ; aucun transport de propriété n'a lieu et le droit conféré par l'acte n'est plus rangé parmi les biens réels, mais parmi les chattels réels. ”

“ Louage, t. I, n° 29.
chose que fait Fonmaur. Si le bail à vie eût été un simple bail, il eût été grevé des lods et ventes, et l'auteur ne parvient à l'en exempter qu'en lui imprimant le caractère de l'usufruit.
Mais sous le Code civil un bail à vie devrait-il être jugé du même point de vue ? Je ne le crois pas, et voici pourquoi.
Les baux à vie sont presque ignorés, ou du moins fort peu pratiqués dans nos moeurs actuelles ; je ne sais si depuis la promulgation du Code civil, on pourrait en citer de nombreux exemples. ”

“ Le locataire, par bail à vie, étant un usufruitier, est tenu des mêmes obligations que ce dernier, et par conséquent de toutes les réparations d'entretien.
VICES DE CONSTRUCTION.
Ces vices sont de deux espèces : ceux de la première consistent dans une telle violation des règles de l'art de construire, que l'édifice est privé de la solidité qui lui convient. Voyez Garantie pour la solidité des ouvrages. ”

“ Nul doute que, dans ces cas, l'expulsion violente ou la fuite causée par la crainte de la mort ne constituent l'éviction par force majeure donnant ouverture à la résiliation ou au moins à la suspension en faveur des locataires des obligations du bail pendant la durée de l'occupation. C'est un événement irrésistible autant qu'impossible à prévoir que celui qui brutalement vous étreint ou qu'on ne peut combattre qu'en exposant sa vie ”

“ Mais ce moment est fugitif; s'il n'en profite pas, un nouveau bail peut l'enchaîner encore pour plusieurs années; un petit nombre de périodes semblables marquent toute la durée de la vie, ou au moins de l'activité d'un homme ”

“ Le terme de ce bail au-dessus de neuf années est à la volonté des contractants. Communément il est de quatrevingt-dix-neuf ans, et jamais il ne l'excède. On veut qu'il soit au-dessus de la longueur présumée de la vie d'un homme.
Comme dans tous les baux, le bailleur à emphytéose est tenu de délivrer au preneur la chose entière qui lui est louée., et de le garantir de tous troubles et évictions. ”

“ Quand l’emphytéose était appliquée encore aux immeubles urbains, c’est qu’il s’agissait de maisons en ruines que les preneurs s’engageaient à remettre en bon état.
Les baux ordinaires, ceux dont les clauses et conditions sont identiques aux nôtres, ont aussi une durée beaucoup plus grande au moyen âge que dans les temps modernes. On fait, jusqu’au XVIIe siècle, des baux à vie, et même des « baux à trois vies, » consentis à trois laboureurs qui héritent les uns des autres, jusqu’au dernier vivant, le droit au bail qu’ils ont signé conjointement. ”

“ Dans le bail d'une propriété, engagée dans l'origine pour 21 ans, il reste encore 10 ans à courir, et une femme de 40 ans, doit au décès de son mari, âgé de 46 ans, entrer en jouissance du revenu de cette propriété jusqu'à l'expiration du bail. ”

“ J. E. 19656) , mais comme un bail ordinaire sur lequel le droit de 0,20 0/0 est seulement exigible et payable, soit par périodes triennales, soit annuellement, s'il peut être assimilé à ceux faits suivant l'usage des lieux (Sol. 8 juillet et 6 déc. 1873) .
636 FRACTIONNEMENT. — En aucun cas, le bail à vie ne peut bénéficier du fractionnement.
637. CESSION ET RITROCESSION.
La cession et la rétrocession du bail à vie donne ouverture au même droit que le bail lui-même (Cass., i8 janv. 1825; Instr.
1249-5; Seine, Sodée. 1835:7. E. 13905) (v. n° 562, 2146, 2166 et 2174) . ”

“ « C'est tout profit, disait-il, car la sobriété prolongera-ma vie; j'aurai cinq ans de plus à voir grandir mes petits-fils. »
J'avais donné congé au propriétaire de ma mansarde, rue de Ponthieu; mais mon bail était signé pour un an, et on ne me permit pas de remporter les meubles qui garantisssaient le loyer. Il fallait deux cents francs pour libérer cet humble bagage; je trouvai plus commode de le laisser en place jus-
qu'à ce qu'un nouveau locataire endossât ma res- ponsabilité. ”

“ Dans le cas où un Français, devenu locataire d'une propriété immobilière, viendrait à mourir, ses héritiers entreraient en jouissance du bail conclu par lui pour le temps qui resterait à courir, avec faculté de renouvellement. ”

“ C'est qu'en définitive il serait toujours maître d'amener la résiliation du bail avant l'expiration de sa durée. C'est qu'à lui seul profiterait l'option que l'art. 1722 a entendu donner exclusivement au preneur!!
Et en effet, comment voulez-vous que le locataire continue à jouir de la faculté d'occuper les lieux où le retiennent ses intérêts, ses habitudes, l'achalandage de ses magasins, etc., si le bailleur ne veut pas le mettre à couvert, s'il se refuse à faire disparaître les ruines qui rendent sa demeure inhabitable ? Est-ce que le droit de maintenir le bail ne deviendra pas illusoire? ”

“ III Il régit, dit l’article premier, toutes les contestations entre propriétaires et locataires, nées par suite de la guerre et relatives à l’exécution ou à la résiliation des baux à loyer. Le titre Ier traite des résiliations. Lorsque le locataire a été tué à l’ennemi, ou est décédé des suites de ses blessures, le bail est résilié de plein droit, sans indemnité, sur la déclaration de sa veuve ou de ses héritiers directs ou collatéraux, si ceux-ci habitaient ordinairement avec lui les lieux loués. ”

“ Je sais bien ce que l'on objecte : on vous dit : un bail est un marché librement consenti entre le propriétaire et le locataire, libre à l'un et à l'autre de ne pas le signer. Si vous, locataire, vous aviez fait de bonnes affaires dans ma maison, vous ne seriez pas venu m'offrir un supplément... et autres balivernes. Je réponds que parler ainsi est une faute, une déloyauté ; c'est insulter au malheureux qui se noie et qui appelle au secours; c'est lui dire : Tant pis pour toi, pourquoi t'es-tu jeté à l'eau ? Mais, messieurs les. propriétaires, est-ce que les locataires ont demandé la guerre ? ”

“ Dans le cas seulement où le propriétaire n'a pas donné congé, j'ordonne qu'il remettra dans le jour les portes et les fenêtres ; — mais quand il y a congé régulier, je renvoie le locataire en lui disant : Le bail a cessé, vous n'êtes plus locataire ; le propriétaire a le droit d'user de la chose comme il l'entend, et s'il lui convient d'enlever les portes et les fenêtres, personne ne peut l'en empêcher. — Mais il se fait justice à lui-même. ”

“ Toute maison ou appartement loué comme habitable, et complet et qui loin de l'être,menace la sûreté, la santé du locataire, ne doit point de loyer jusqu'à sa mise en bon état; et tout bail pour cette cause peut même se résilier. ”

“ En principe, le bail qu'il soit d'habitation, rural ou même commercial, sera un contrat à contenu d'utilité sociale puisqu'il a pour but d'assurer le gîte, le couvert, l'hygiène des hommes et de leurs familles. ”

“ Lorqu'un nouveau locataire, dans la cité des vivants, entre dans une maison, l'ancien locataire la quitte pour faire place à celui-là; mais dans votre cité des morts où le premier occupant prend bail pour l'éternité, que ferez-vous du nouveau venu qui trouvera la place prise quand à son tour il la réclamera? ”

“ Le bail que l'époux seul prend soin de contracter, Ou le bail existant que seul il renouvelle,
D'un bien qui, de la femme, est chose personnelle, Pour neuf ans, pour un terme encor moins différé,
Plus de trois ans avant que ne soit expiré Le bail courant des biens que la campagne enferme, Et de deux ans avant qu'on n'atteigne le terme,
S'il s'agit de maisons, n'est point exécuté,
A moins qu'avant la fin de la communauté, Une exécution ne commence à s'en faire. ”

“ Ce sont ces diverses sortes de conventions que nous exprimons par les noms de baux, comme bail à loyer, comme bail à ferme, bail à labourage, bail à prix fait, parce qu'en toutes l'un baille à l'autre, ou une chose pour en jouir, ou un travail à faire. ”

“ « Celui de la Saint-Jean pour les maisons de ville, et celui de la Toussaint pour la campagne. « Lorsque les parties ne se sont pas expliquées sur la durée du bail, il est censé fait pour un an à commencer du prochain terme ; et si le locataire est entré en jouissance avant le terme, il (le bail) est censé fait : tant pour le temps qui doit courir depuis qu'il est entré en jouissance jusqu'au terme, que pour un an depuis ledit terme. « Le bail, ajoute Pothier, expire de plein droit au bout de l'année, sans qu'il soit nécessaire de signifier congé auparavant. » ”

“ Troubles provenant du fait du propriétaire. Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée (G. civ., 1723) ; il ne peut donc, sans le consentement du pleneuf, changer une pièce de terre en pré, ou la planter en bois, créer des servitudes sur l'immeuble, anéantir celles qui existent en sa faveur, exhausser la maison d'un étage, masquer ou diminuer le jour des vues existantes par des constructions, retirer à la maison tout son droit de vue sur un jardin, en bâtissant sur l'emplacement de ce jardin. ”

“ Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.
I. — Le bailleur n'a pas seulement le droit, il est, vis-à-vis du loca (1)
loca (1) (XVII, 66) ; Duvergier (I, 307) ; Troplong (II, 245) ; Zachariae (III, p.9) ; Paris, 15 déc. 1825; Bordeaux, 26 juill. 1831; Paris, 20 févr. 1843; Paris, 9 janv. 1844 (Dev., 43, 2,125; 44, 2, 79) .
Jugé que le propriétaire ne peut élever, en face d'un appartement loué, des constructions interceptant la vue dont jouissait le locataire. ”

“ Vous avez payé votre bail. Ma fortune ne vous
regarde pas. Vous êtes trop vieux, et franchement, pour tout vous dire, je ne veux pas vous augmenter, vous qui êtes habitué à ma maison. Votre voisin, étranger à la maison, je peux l'augmenter à ma volonté, et je l'accepte.
Croit-on que ce locataire soit libre et qu'il y ait égalité devant la loi ? Mais pour lui, le malheureux, il n'y a même pas de loi!
Que fait-il? Il prie, supplie, pleure, menace, pour qu'on lui laisse la boutique moyennant 4,000 francs d'augmentation de loyer et 25,000 fr. de pot-de-vin. ”

“ Le bailleur, le preneur manque à l'engagement.
1742. À la mort du bailleur, le bail ne peut s'éteindre ; Du preneur, le décès ne peut non plus l'atteindre.
1743. Lorsque l'objet loué cesse d'être au bailleur Qui le vend, il n'est point permis à l'acquéreur D'expulser le fermier, ou bien le locataire
Dont un bail authentique est l'appui tutélaire,
Ou dont le bail écrit est dûment constaté Antérieurement avoir été daté,
A moins que, de ce droit, dans l'acte de louage, Le bailleur né se soit réservé l'avantage. ”

“ J'ai lieu de croire que ce locataire a dû recevoir congé.
Dans les espèces ci-dessus résumées les tribunaux ont fait bonne justice de ces ridicules prétentions du bailleur, en le condamnant à des dommagesintérêts envers le preneur, ou en prononçant la résiliation du bail.
19. Mais le trouble à la libre jouissance du locataire ne résulte pas toujours de la mauvaise grâce du propriétaire ; il peut avoir des causes involontaires, accidentelles, imprévues. Citons quelques exemples :
Un propriétaire fait de grosses réparations à sa maison, et la prolongation de ces travaux gêne les locataires. ”

“ Tout preneur d’héritages à loyer est obligé de fournir le bail en forme au propriétaire.
Bail, dans quelques Coutumes, signifie garde & tutelle des biens d’un mineur jusqu’à l’âge de vingt & un an. Pupillorum tutela. En celle de Paris, on l’appelle garde-noble, ou bourgeoise. Elle diffère pourtant du simple bail, en ce que la garde-noble, ou bourgeoise, n’appartient qu’aux ascendans ; & le bail se donne aux plus prochains parens collatéraux ; & les dispositions en sont différentes selon les coutumes. On dit aussi, vider hors le bail ; pour dire, sortir de garde & de tutelle. ”

“ Lorsque le locataire ne garnit pas les lieux de meubles suffisants, ou lorsqu'il enlève ceux qui garnissaient les objets loues, et qu'il n'offre ni caution ni hypothèque pour répondre des loyers, le bailleur, après l'avoir mis en demeure par une sommation , peut faire prononcer la résolution du bail en justice. ”

“ Lorsqu'il y a vente et enlèvement des meubles garnissant les lieux loués, le bailleur peut exercer son privilège comme au cas de résiliation, et en outre pour une année à échoir à partir de l'expiration de l'année courante, que le bail ait ou non date certaine. ”

“ Il ne pourra, sous aucun prétexte, changer la destination de l'immmeuble, qu'il habitera par lui-même et sa famille ; il l'entretiendra en bon état de réparations locatives, et le rendra à la fin du présent bail conforme à l'état qui en sera dressé par l'architecte du bailleur, aux frais du preneur et contradictoirement avec lui dans la quinzaine qui suivra l'entrée en jouissance. ”

“ Qu'ils peuvent être refusés au locataire qui n'en aurait pas besoin, soit parce que son déménagement peut être terminé, sans inconvénient, le lendemain ou le surlendemain de l'expiration du bail, soit parce que, n'habitant plus les lieux, il n'y a plus de meubles ou n'y a que des objets sans grande importance. ”

“ Lorsqu'un jardin est joint à une habitation, il faut distinguer : Si le logement est l'objet principal de la location, le bail verbal a la même durée que celui de l'habitation à laquelle il est joint, et il suit pour les congés les règles que nous venons d'indiquer. ”

“ De prime abord, il peut paraître paradoxal, à une époque où l'impérieuse nécessité des longs baux est proclamée par tout le monde, de dire que le meilleur bail est celui d'un an, que c'est celui qui, en réalité, assure le mieux la permanence des engagements. ”

“ Il y a en outre privilège pour tout ce qui peut être dû en exécution du bail, comme les réparations locatives, et pour les dommages-intérêts, auxquels le bailleur a droit comme compensation de l'embarras qu'il aura à trouver un nouveau locataire ainsi que de la perte qu'il pourra subir par le retard qu'il éprouvera à le trouver et peut-être par la diminution des loyers. ”