“ On n'est pas, que je sache, moins intelligent ni moins soucieux de ses intérêts à Constantine qu'à Bône, où, en moins de dix ans, on a su construire une nouvelle ville d'une superficie à peu près égale, je ne dirai pas à celle du Coudiat, mais à celle de tout Constantine ; aussi, les arrivants trouvant à s'y loger, contribuent-ils à augmenter sa population.
Reste l'examen de la question principale, celle de la garantie de 4 p. %.
En ville, les avis sont partagés, les uns sont pour une garantie, les autres pour une subvention. ”

“ S'il était donné de représenter, à l'aide d'une figure, la forme appropriée au fonctionnement d'un capital argent, comme une subvention, par exemple, la forme à adopter serait celle d'une comète, dont le capital serait le noyau et les intérêts la queue ou panache, qui toujours irait grandissant. ”

“ C'est tout à fait l'inverse de ce qui arriverait, attendu que le prix de 20 fr. du mètre carré de terrain au faubourg n'est dû qu'à la rareté des terrains, et le jour où le faubourg compterait 40,000 mètres carrés de plus, les terrains tomberaient tous presqu'à zéro et la dépense de 1,920,000 francs serait entièrement perdue pour la ville, si jamais elle se risquait dans cette aventure. ”

“ Agrandir un faubourg dans ces conditions serait grever le budget de la commune, alors qu'un véritable agrandissement de ville avec des constructions à trois étages, pouvant loger beaucoup de monde, seraient pour elle une source de profits. ”

“ Que les personnes qui émettent l'avis d'une exécution partielle, méditent donc bien sur la situation qu'ils créeraient à la commune, si jamais celle-ci avait le malheur de suivre leur avis. Qu'ils sachent bien que chacune des exécutions partielles auraient le même sort que la subvention, car chaque travail fait ou plutôt chaque somme dépensée est un noyau que rien ne peut séparer de l'immense queue, au milieu de laquelle est écrit en gros caractères ce mot, cause de la ruine de tant de gens : Intérêts. ”

“ Le Coudiat-Aty seul restait dans le programme, si toutefois il existait la possibilité de le relier directement à la ville.
Pour bien juger de la valeur d'un projet, il faut en étudier plusieurs afin de les discuter froidement, sans parti-pris, et s'arrêter définitivement à celui qui présente le plus d'avantages sérieux et indiscutables. C'est ce que je vais essayer de faire.
Il y a près de vingt années, alors que la rue Rohault-deFleury n'existait que sur le papier, un projet de dérasement a été présenté à la municipalité, qui l'a étudié, discuté et finalement rejeté. ”

“ Qu'on le sache bien et que l'on ne se fasse pas d'illusion, le projet avec accès à rebroussement nécessiterait l'enlèvement de 500,000 mètres cubes de déblais ; que ce soit la ville, Pierre ou Paul qui l'exécute, cela ne fera ni diminuer ni fondre le poudingue; il y a 500,000 mètres et on ne peut pas faire qu'il y en ait moins. ”

“ Ces travaux supplémentaires feraient élever considérablement le coût des maisons, qui ne comporteraient que de médiocres appartements, dont la location ne pourrait se faire qu'à très bas prix ; aussi, jamais propriétaire intelligent ne consentira à construire dans des conditions aussi défectueuses, qui le mettraient pour ainsi dire dans l'obligation de ne créer que des magasins et entresols, là où il n'en faut que très peu et même pas du tout. ”

“ Comme l'opération est forcément bonne, la commune, qui aurait sa participation dans les bénéfices, aurait déjà bien avant la fin de la période de vingt ans, la jouissance de la part à laquelle son contrat lui donnerait droit.
L'hésitation n'est donc plus permise, la garantie d'intérêt de 4 p. % doit avoir forcément la priorité sur la subvention. ”

“ Il ne resterait donc de possible que l'enlèvement complet des terres, mais dans un précédent article, j'ai démontré que le mètre carré de terrain reviendrait au prix moyen de 61 fr. 25, alors que celui, d'après le projet avec accès direct, ne serait que de 58 fr. 76.
L'agrandissement du faubourg coûterait donc beaucoup plus cher que l'agrandissement de la ville. C'est une anomalie que tous les raisonnements ne feront jamais disparaître. ”

“ Comme il s'agit de l'agrandissement de la ville et non du faubourg, on ne peut admettre d'une façon générale que des maisons avec entresol, trois étages et caves sur la demi-surface, soit en tout cinq étages et demi dont la surface totale serait de 1,100 mètres carrés. Le prix de 75 fr. du mètre carré d'étage étant à appliquer à ce genre de construction, on aurait pour la valeur de la maison, sans le terrain, 82,500 francs. ”

“ En effet, il ne se bâtit au faubourg St-Antoine que des maisons à rez-de-chaussées surmontées d'un étage, un assez grand nombre de ces maisons ont un jardin ; on voit que tous ceux qui ont édifié, ont cherché leur- bien-être, leur confortable, tout en restant dans des limites de dépenses assez restreintes, bref on a construit uniquement pour soi. Dans ces conditions, les surfaces de terrains se couvrent bien rapidement, mais ne se peuplent pas. ”

“ Ce projet qui doit mettre le Coudiat en communication directe avec la ville, dont la superficie se trouverait ainsi augmentée de six hectares, a été, après un sérieux examen, adopté à la presque unanimité du Conseil municipal.
Muni de cette décision, M. Percher s'est aussitôt mis en quête d'une Compagnie, qui voulut bien se charger de l'exécution du projet : malheureusement la mort est venue le surprendre et force a été à sa veuve infortunée de confier à des étrangers la négociation d'une aussi grosse affaire. ”

“ Dans cette partie, le mur postérieur des maisons serait en même temps mur de soutènement des rues superposées ; aussi le soutènement, l'assainissement et la ventilation des pièces du fonds des appartements, qui, au rez-de-chaussée et au premier étage, ne recevraient de jour et d'air que par les pièces du devant, seraient d'une exécution difficile, exigeant des connaissances que sont loin de posséder tous les propriétaires. ”

“ Je dois pourtant dire que, par suite d'une nouvelle largeur fixée au pont, il y a lieu d'augmenter la dépense de 200,000 fr. Le chiffre d'expropriation me paraît également trop faible de 50,000 fr. C'est donc une augmentation au projet de 250,000 francs.
Ainsi rectifié, vous verrez que les bénéfices pouvant résulter de l'opération restent considérables, et encore a-t-on laissé en dehors de toutes prévisions les opérations secondaires, qui seraient une source de grands profits. ”

“ L'estimation des terrains occupés par les maisons de la Compagnie, se ferait cinq années après l'achèvement des travaux, en prenant pour base, au choix de la commune, soit le prix de vente des terrains environnants, soit le rendement résultant des prix de construction et de location ;
5° Dans le cas de dissolution delà Compagnie, la garantie de 4 p. % cesserait de plein droit, sans pour cela nuire à la part des bénéfices pouvant revenir à la commune, suivant la convention (art. 2) ”

“ La haie et les plantations sont assez touffues et assez élevées, non-seulement pour arrêter l'air, mais aussi pour empêcher de distinguer le remblai dont les talus, fortement adoucis, seraient transformés en jardin, avec allées plus ou moins mouvementées qui feraient de ce remblai un embellissement et non un inconvénient. ”

“ Cette rampe, ou plutôt cette avenue, qui aurait 16 mètres de largeur, fixerait l'altitude (15 mètres au-dessus de la rue Villevaleix) à laquelle se ferait le dérasement. Le cube total des terres à enlever serait de 650,000 mètres, et la plateforme qui en résulterait aurait une superficie de 6 hectares, qui, déduction faite des places et rues, fournirait 4 hectares et demi de terrain à bâtir.
La dépense, pour l'exécution de ce projet, s'élèverait à la somme de 2,600,000 francs, ce qui donnerait pour prix d'exécution, par mètre carré, 58 fr. 75. ”

“ Les terrains à l'entrée de la rue, c'est-à-dire aux abords de la halle, ont actuellement une valeur de 80 fr. le-mètre ; ceux à l'autre extrémité, à la Pyramide, ou pour mieux dire, ceux à l'entrée du faubourg St-Antoine, se vendent actuellement 20 fr. La différence de prix entre les deux extrémités de la rue est donc de 60 francs.
Cette différence, je viens de le dire, serait forcément la même d'une extrémité à l'autre du rebroussement. Comme après décapement, le prix moyen du plateau serait de 61 fr. ”

“ Suit un projet de convention concernant la garantie de 4 p. % :
1° La commune garantit l'intérêt à 4 p. % du montant des travaux comprenant les terrassements, le pont, les acquisitions de terrains ainsi que tous les intérêts des sommes dépensées pour les dits travaux, pendant-une période de huit ans, sans toutefois engager la garantie pour un capital supérieur à 2,500,000 francs ;
2° Jusqu'à 6 p. %, le bénéfice est entièrement acquis à la Compagnie ”

“ Cet escalier n'aurait pas moins de 22 mètres de hauteur, c'est-à-dire une hauteur correspondant à près de sept étages de maisons, soit 150 marches de 0m15 de hauteur.
Le cube de déblai que nécessiterait l'exécution de ce projet serait, en nombre rond, de 313,000 mètres ; mais, dans ce cube, ne figurent que les rués de toute la partie en amphithéâtre. On laisserait donc à la charge des acquéreurs l'extraction et l'enlèvement des terres dans l'emplacement des terrains propres à recevoir les constructions. ”

“ Or, le cube de cette partie est de beaucoup supérieur à 200,000 mètres. Gomment peut-on admettre l'enlèvement d'un cube aussi considérable, qui ne pourrait s'exécuter que partiellement, sans voie ferrée et sans wagons ? ”