Institut national de la statistique et des études économiques

“ Ici, nous nous intéressons à la production des logements situés dans des bâtiments ayant leurs fondations propres. Nous croiserons donc le critère « destination de l'ouvrage » avec celui de bâtiment.
Nous engloberons dans les logements neufs tous ceux ayant fait l'objet d'un permis de construire, même si l'immeuble n'est pas à usage exclusif d'habitation. Un bâtiment comportant à la fois des logements et des locaux industriels et commerciaux sera donc entièrement produit dans la branche 55 mais seule la partie logement est reprise ici dans le sous-ensemble « logement ». ”

“ Si l'hypothèse d'uniformité de production pendant le temps de la construction semble irréaliste pour un logement pris isolément, elle paraît raisonnable lorsqu'on considère les 300 000 à 500 000 logements commencés chaque année entre 1964 et 1974. ”

“ Il convient de rappeler qu'en Comptabilité nationale l'année de base (ici 1971) est l'objet d'une évaluation directe en niveau alors que pour les années courantes la plupart des postes sont principalement obtenus à partir d'évolutions. On verra que la procédure utilisée dans ces comptes du logement est à cet égard mixte et que les variables des années courantes sont appréhendées en niveau le plus loin possible dans les calculs, seule la valorisation du prix du m2 de logement est obtenue par évolution. ”

“ Ces divers critères ne permettent cependant pas de définir une typologie précise. Aussi, allons-nous nous contenter d'empirisme et de bon sens en admettant que les travaux à la charge du propriétaire peuvent être considérés comme du gros entretien ou de l'amélioration (FBCF en produit logement) et que, a contrario, les travaux à la charge des locataires sont de l'entretien courant.
La FBCF en amélioration et en gros entretien n'est donc imputée qu'aux propriétaires (sociétés ou ménages) . La valorisation de ces dépenses d'entretien est particulièrement délicate. ”

“ Le terrain est, en effet, un bien non reproductible et ne peut donc apparaître en production : il figure en investissement dans les comptes de capital des investisseurs.
En d'autres termes, la production de logements neufs ne comprend que les biens et services postérieurs à l'acquisition du terrain par le constructeur. Non seulement le prix du terrain n'est pas inclus mais l'équipement de ce même terrain en vue de sa revente est comptabilisé comme FBCF en BTP hors produit logement. ”

“ On ne disposait pas de sources d'information et des hypothèses ont été nécessaires :
e Le prix par mètre carré des pièces de foyers communautaires est, pour chaque secteur de financement, le même que la moyenne France entière de celui des logements collectifs; la répartition par nature de coûts est identique.
e Pour les pièces ajoutées à des logements les prix au mètre carré du bâtiment et des honoraires de construction ont été supposés supérieurs d'un tiers à ceux calculés pour la moyenne des logements. Les autres coûts (terrains, génie civil...) sont supposés nuls. ”

“ Précisons ce passage :
— la production des plus de un logement à destination Office HLM est affectée au secteur institutionnel « Entreprises du Service du logement-organismes HLM », celle à destination des administrations est affectée au secteur institutionnel « APU ». — le secteur institutionnel « Entreprises d'assurances » se voit affecter une partie des logements « Vente » des primés sans prêts et non aidés. On a obtenu la valeur 1971 par la comptabilité des entreprises elles-mêmes; l'évolution a été faite comme celle de la strate dont les logements sont issus. ”

“ Le croisement secteur de financement X type X région paraît pertinent pour le calcul des surfaces moyennes des logements et des prix moyens du mètre carré.
Une fois obtenue la valeur globale de la production de logements neufs on l'affectera aux différents secteurs institutionnels grâce aux critères destination X constructeur. Enfin il convient de ventiler la production de logements destinés à la vente en distinguant la partie effectivement achetée par les ménages et les logements n'ayant pas encore trouvé d'acquéreur. ”

“ Pour les emplois valorisés au prix de revient, celui-ci comprend les coûts des travaux de bâtiment, de génie civil ou d'industrie ainsi que les honoraires d'architectes et de métreurs. Les terrains, qui ne peuvent apparaître en emplois d'une production de biens et services, sont inscrits directement, au moment de l'achat, par le constructeur en emploi de son compte de capital. ”

“ L'application de l'ensemble de ces méthodes permet donc d'obtenir les prix de revient au mètre carré des logements neufs (plus de un logement) décomposés en six postes correspondant à la nature des coûts par secteur de financement, région et type.
Le résultat de ces calculs est présenté dans le tableau 7. Les coûts au mètre carré sont appliqués, dans chaque strate, à la surface des équivalents-logements; on obtient alors la valeur de la production des plus de un logement par nature de coût ”

“ On peut remarquer que nous ne pouvons pas dissocier les logements achetés en vue de la location des « achats » pour occupation personnelle c'est-à- dire la part de la clientèle des « investisseurs » particuliers. Nous pensons néanmoins que cette typologie malgré l'écueil que nous venons de dévoiler reste pertinente et intéressante pour l'économiste dans la mesure où elle permet de cerner le marché de la promotion. ”

“ On peut sans doute considérer que ces postes sont assez mal connus mais nous les présentons dans la même stratification que les logements neufs afin d'estimer la FBCF de chaque secteur institutionnel. L'utilisation de ces chiffres devra donc se faire avec prudence, nous pensons toutefois que l'évolution globale du gros entretien a une portée plus grande. De par la nature même des choses, le gros entretien est difficilement palpable ne serait-ce que parce que sa frontière avec l'entretien courant est floue. ”

“ Dans la plupart des cas, ces acquisitions de logements sont destinées à leur personnel. On trouvera donc ici les logements de fonction des SQS hors service du logement. L'importance des logements de fonction pour les entreprises nationales nous a conduit à distinguer les grandes entreprises nationales (Charbonnages de France, EDF, GDF, SNCF, RATP, Air France, Air Inter et P et T) des autres. ”

“ Les sources dont nous disposions nous ont conduit à distinguer tout d'abord les logements collectifs des individuels.
1. Les logements collectifs
Les logements collectifs ont été appréhendés pour les HLM location, d'une part, et pour les autres secteurs de financement, d'autre part.
e Les HLM location
Les HLM location sont presque tous des logements collectifs aussi les prix que nous calculerons
seront-ils valables pour l'ensemble de ce secteur de financement. ”

“ Cette « sous-branche » pourrait s'intituler « hors profession ». Précisons comment s'opère cette intégration de certains biens et services dans une autre branche que celle qui les a produits. La production de ce bien ou service (par exemple un ascenseur ou des honoraires d'architectes) ne donne pas lieu à un emploi final directement (consommation finale, FBCF ou variation de stocks) mais est consommé par la branche 55 B qui le produit ”

“ Le fait que la FBCF en logement soit évaluée différemment selon le circuit de production nous a conduits à éclater le poste ménages (y compris les entreprises individuelles) en trois composantes :
0 « Construction et occupation personnelle » : il s'agit des logements construits directement par le ménage ou l'entrepreneur individuel pour son usage propre.
e « Achat » : il s'agit des logements vendus par des promoteurs et destinés soit à l'occupation personnelle, soit à la location. ”

“ Ceci s'explique par le fait que les entreprises d'assurance investissent souvent en prenant des parts dans une société civile de copropriété ou dans une société immobilière d'investissements ou par l'intermédiaire d'une filiale. ”

“ Ce volume présente les comptes relatifs à la production et à l'investissement en matière de logements pour la période 1964-1974. Ces comptes sont établis dans le cadre du nouveau système de la comptabilité nationale de base 1971. Compte tenu de l'importance du « produit » logement, tant au point de vue économique que sociologique, cette étude présente des stratifications spécifiques qui affinent la présentation globale du cadre central de la comptabilité nationale. ”

“ Si un logement est construit moitié l'année 1970 et moitié l'année 1971, on doit compter la partie de la construction faite en 1970 en production 1970 et celle faite en 1971 en production 1971 et non pas l'ensemble en 1971 date d'achèvement des travaux.
C'est pourquoi on exprimera le volume des logements produits chaque année non pas en logements terminés mais en éq uivalents- logements : un équivalent-logement est l'unité de flux de biens et services correspondant à la réalisation d'un logement. ”

“ Les logements sont alors vendus à des ménages à un prix T + /i + P + Hi + H2 , H2 comprenant les honoraires de commercialisation et la marge; H = Hl + H2 constitue l'ensemble de la production de la branche promotion. ”

“ Ces trois statistiques sont publiées régulièrement par le ministère de l'Équipement dans son bulletin mensuel Statistique de la construction. De longues séries sur les agrégats les plus commodes ont fait l'objet de la constitution d'un Annuaire statistique de l'Équipement édité par la Documentation française.
Ces trois statistiques sont pratiquement exhaustives; nous retiendrons pourtant comme variable
essentielle pour l'évaluation des logements construits celle des mises en chantier. ”

“ Les graphiques mensuels Tendances de la conjoncture forment un tableau de bord destiné aux responsables de l'économie. Le cahier contient les données chiffrées de trois cents séries conjoncturelles. Les graphiques rendent les tendances immédiatement perceptibles. De courtes notes guident l'utilisateur dans l'interprétation. Ce tableau de bord paraît le 25 de chaque mois, les données et les graphiques ayant été mis à jour au 15 de ce mois. ”

“ Précisons encore que cette méthode présente une bonne fiabilité parce que dans la plupart des cas la constitution des équivalents-logements pour chaque niveau de la ventilation porte sur plus de 10 000 logements. Il est clair que cette méthode conduirait à des résultats beaucoup plus incertains si on voulait l'utiliser pour l'évaluation d'une production trimestrielle, voire mensuelle.
Nous avons donc maintenant à notre disposition la série des équivalents-logements de 1964 à 1974. On trouvera dans les tableaux 2 et 3 les résultats de ces calculs. ”

“ Administrations publiques (APU)
Comme dans le cas des grandes entreprises nationales on trouve en investissements en logements des APU les logements de fonction que ces organismes sont amenés à construire. Nous porterons également dans ce poste les investissements en logements que la Sécurité sociale et les caisses de retraite font directement (et non par l'intermédiaire de sociétés immobilières) . ”

“ Cependant, nous illustrerons toujours notre propos par les valeurs de 1971, laissant au lecteur le soin de trouver dans les tableaux en annexe la série des onze années de compte.
1. Les principales sources utilisées
Sans prétendre à l'exhaustivité (qu'il s'agisse des sources existantes ou effectivement utilisées pour ces comptes) , il nous paraît intéressant de décrire dans ses grandes lignes l'information statistique sur le logement dont on dispose à l'heure actuelle. ”

“ Des calculs similaires ont été effectués pour chaque année : on peut alors définir la FBCF des « mé- nages-achat ». On remarque que la variation de stocks ne comporte pas le poste « Marge de commercialisation » puisque la vente n'a pas encore eu lieu.
7. Le gros entretien et ses emplois
Contrairement au cas des logements neufs, les sources sont globales et imprécises dans ce domaine. La statistique de base utilisée est le cadre « chantiers » de l'enquête annuelle dans le secteur BTP. Les travaux y sont ventilés en neuf, amélioration, entretien. ”

“ Il achète les terrains et paie les travaux de construction puis revend pour son propre compte les logements (ce cas concerne souvent des unités de faible taille mais il existe quelques grandes sociétés qui opèrent de la sorte) . ”

“ Réfection et consolidation de fondations, murs ou escaliers;
03. Ravalement (des murs extérieurs) ;
04. Réfection et peintures des fenêtres, persiennes et portes extérieures;
11. Installation de l'eau courante, raccordement à l'égout;
12. Installation et réparation de WC;
13. Installation et réparation d'une salle d'eau, d'une douche ou baignoire;
14. Modification du chauffage central;
21. Installation ou réfection d'installation d'électricité ”