Lucien Jouet

“ Le prix habituellement pratiqué est considéré comme injuste si les sacrifices consentis par les parties ne sont pas en rapport avec les avantages recueillis par elles.
Cependant il faut bien voir que la source de l'injustice réside, non pas dans l'échange lui-même, mais dans les faits antérieurs qui le déterminent : la valeur vénale n'est que la manifestation d'un état de choses extérieur à cet échange, et inéquitable.
Au contraire, lorsqu'un vendeur reçoit moins ou plus que la valeur vénale de la chose qu'il aliène, l'injustice réside dans l'échange lui-même. ”

“ L'objection la plus sérieuse, que l'on peut formuler à l'encontre des méthodes mathématiques d'évaluation, c'est que leur résultat ne correspond nullement à la réalité ; elles ne permettent pas de déterminer la valeur vénale d'un fonds de commerce.
Cette valeur, qui est la seule, à notre point de vue, à mériter la qualification de « réelle » varie, à revenu égal, et alors que le taux d'intérêt reste le même, suivant que l'on se trouve dans une période de prospérité et d'essor économique, ou au contraire, dans une période de pessimisme et de dépression. ”

“ Dans une période troublée, où les cours subissent des fluctuations rapides et d'une grande amplitude, peut-on dire que la valeur d'une chose soit déterminée par son cours.
Pour le contester, on insiste sur ce fait que, si les cours ont anormalement monté, le prix de vente laissera au vendeur un bénéfice spéculatif qui s'ajoutera au bénéfice habituellement réalisé dans une période calme ; si, au contraire, une baisse profonde s'est produite, le prix de vente ne suffira pas à couvrir le prix de revient ; le vendeur ne recevra pas le prix de son travail. ”

“ Les conséquences de la valeur peuvent être justes ou injustes, morales ou immorales : la valeur, en elle-même, est un phénomène objectif, qui s'impose à nous, et que nous devons étudier comme tel.
La valeur d'usage, au contraire, est un phénomène psychologique, individuel et subjectif : c'est l'appréciation relative que formule un individu dans le secret de sa conscience, sur deux biens, lorsqu'il estime la quantité du premier bien qui devrait lui être remise, pour qu'il cède une certaine quantité de l'autre bien. ”

“ Un immeuble servant à l'habitation, bien que durant fort longtemps, n'est cependant pas immortel.
Au bout d'un laps de temps plus ou moins long, il doit être mis à bas et réédifié. C'est pourquoi les immeubles anciens et délabrés rapportent un revenu plus élevé, à prix égal, que les immeubles récents et de belle construction.
Cela tient à ce qu'il faudra bientôt les remplacer ; une fraction importante du revenu représente l'amortissement d'un capital qui aura prochainement disparu.
Un facteur essentiel de l'estimation d'un immeuble est donc son âge ”

“ Le mérite des choses en elles-mêmes fait la valeur, et l'estimation en fait le prix. La valeur est la règle du prix, mais une règle assez incertaine et qu'on ne suit pas toujours.
De deux choses, celle qui est d'une plus grande valeur vaut mieux et celle qui est d'un plus grand prix vaut plus. Il semble que le mot prix suppose quelque rapport à l'achat ou à la vente, ce qui ne se trouve pas dans le mot valeur. ”

“ Il convient enfin de le comparer aux immeubles voisins, qui ont été vendus récemment ; apprécier ce qu'il y a de commun entre eux, et ce qu'il y a de différent ; découvrir tous les facteurs particuliers qui peuvent déprécier l'immeuble, ou au contraire augmenter sa valeur ; tenir compte de toutes les circonstances locales qui peuvent, dans un proche avenir, amener une plus-value ou une moins-value des immeubles.
C'est dire que l'estimation d'un immeuble comporte nécessairement une certaine part d'intuition qui échappe à toute règle précise. ”

“ Il faut distinguer suivant que l'évaluation d'une quantité importante de marchandises est faite en vue de l'achat ou en vue de sa vente ; la valeur vénale se sépare en prix de vente et en prix d'achat.
Si l'on se propose de vendre un stock, les cours s'effondreront d'autant plus qu'il sera plus grand, et que la courbe de la demande sera moins élastique : il y a, en somme, une augmentation de l'offre sensiblement égale au stock envisagé ; si l'évaluation est faite en vue d'un achat, le contraire se produira : les cours s'élèveront par suite de l'augmentation de la demande. ”

“ Quels sont les différents amateurs qu'un vendeur peut trouver en face de lui ?
Il y a d'abord l'amateur qui n'a pas un désir particulier de traiter, mais qui achètera néanmoins si le prix est avantageux, dans l'espoir de faire une bonne affaire et de revendre ensuite avec bénéfice. Un amateur, au contraire, ayant actuellement besoin d'une chose de la nature de celle qui est à vendre, sera disposé à verser une somme supérieure.
Il peut y avoir également un amateur pour lequel la chose a une valeur particulière et qui pourra ainsi donner un prix plus élevé que quiconque ”

“ Malheureusement l'expérience quotidienne prouve qu'il n'en est pas ainsi; parfois la construction d'un immeuble est une mauvaise affaire et laisse en perte celui qui en prend l'initiative ; parfois aussi, le contraire se produit ; tout dépend des circonstances et notamment du revenu qu'il est possible de retirer des locations ; c'est ainsi qu'aux environs de l'année 1925, la construction d'un immeuble coûtait cinq fois plus qu'en 1913, alors que la propriété immobilière valait à Paris à peine 50% de plus qu'avant la guerre. ”

“ Pour en finir avec le délai pendant lequel il est possible de préparer ou de poursuivre la vente réelle ou hypothétique qui doit servir à déterminer la valeur vénale, il ne faudrait pas non plus qu'un terme trop long soit fixé pour terminer l'opération : suivant la nature de la chose, il est possible de fixer un délai pour la réalisation, correspondant aux usages et aux habitudes de la profession et si ce délai est dépassé ou n'est pas atteint pour quelque cause accidentelle, on pourra en conclure que le prix obtenu ne constitue pas la valeur vénale. ”

“ L'équivalence économique existant entre une certaine quantité de marchandises et une somme d'argent déterminée n'est plus la conséquence d'une sorte de fatalité indépendante des volontés humaines, comme cela se passe lorsque seuls sont en jeu des phénomènes du type (I) .
Que doit-on en conclure ? D'un point de vue théorique, la valeur n'est pas alors la résultante des facteurs économiques existant à un moment donné, mais sa fixation dépend, dans une large mesure, de l'arbitraire d'un homme ou d'un groupe d'hommes. ”

“ L'importance d'une propriété peut influer sur sa valeur vénale. Les grandes propriétés non morcelables, ne trouvent que peu d'acquéreurs éventuels et ceux-ci peuvent s'entendre entre eux pour ne pas dépasser un certain prix.
Au contraire, une petite propriété rencontre beaucoup plus d'amateurs ; le taux de capitalisation peut varier du simple au double suivant qu'il s'agit d'une parcelle de terre ou d'une ferme non morcelable. ”

“ Or, en réalité, l'obligation d'acquérir l'immeuble écarte des amateurs, car la somme d'argent à immobiliser dans l'affaire est plus élevée que si les locaux où le fonds est exploité étaient pris en location.
Ce petit exemple, qui à lui seul ne serait pas probant, permet cependant de montrer d'une façon saisissante, combien la vie est plus complexe que toutes les équations mathématiques. ”

“ Ainsi, il n'y a pas de formules qui permettent de calculer dans l'abstrait la valeur d'un immeuble ; ni le prix de revient, ni le coût de reproduction, ni le revenu d'un immeuble ne suffisent à déterminer, à eux seuls, sa valeur vénale.
Certes, il faut connaître ces indications importantes ; la capitalisation des revenus fournit un point de départ sérieux, une solution moyenne vers laquelle on doit toujours tendre, dans le doute ”

“ S'il vend son immeuble au prix habituel, à sa valeur vénale, le vendeur fait une opération moralement indifférente.
Si au contraire l'immeuble est cédé au-dessous de sa valeur vénale, le vendeur fait un acte désintéressé et moralement louable.
L'économiste, enfin, en étudiant la détermination des valeurs vénales quittera la recherche un peu théorique de la fixation des prix pour entrer pleinement en contact avec la réalité et il trouvera là l'occasion de saisir sur le vif le jeu de la loi de l'offre et de la demande. ”

“ Les écarts que présente la valeur vénale d'un stock de ces marchandises par rapport à la somme calculée en multipliant le cours du produit par le nombre d'unités envisagées, dépend essentiellement des circonstances : il peut se faire, par exemple, que l'acheteur d'un stock important puisse l'acquérir à un prix d'autant plus avantageux que la quantité demandée est plus forte, tout au moins si le vendeur n'a pas l'impression que l'acheteur a un besoin pressant de la marchandise ”

“ Lorsque l'on se trouve pendant une période où le revenu foncier et corrélativement la valeur du capital immobilier augmentent régulièrement, on achète la terre à un prix supérieur à celui qui serait obtenu en capitalisant le revenu d'après le taux courant de l'intérêt, parce que l'on escompte un accroissement progressif de ce revenu et de la valeur du capital elle-même 1. ”

“ Rationnellement il semble logique d'opérer cette déduction ; si le propriétaire d'un fonds de commerce n'avait pas besoin d'utiliser une certaine somme dans son fonds, il pourrait en retirer un intérêt qui accroîtrait d'autant son bénéfice ; entre deux fonds donnant le même revenu, mais dont l'un nécessite l'investissement d'une somme importante pour les besoins de sa trésorerie, n'est-il pas naturel qu'un acheteur paie plus cher le fonds pour lequel un moindre capital circulant est requis. ”

“ Mais, ce n'est pas lors de l'aliénation que se produit, dans les hypothèses de ce genre, un déséquilibre entre l'importance économique des biens composant le patrimoine du vendeur et les espèces monétaires ; le prix auquel la chose est vendue ne fait que révéler une situation existant antérieurement ; dès avant l'aliénation, le propriétaire de la chose avait, par suite des circonstances, réalisé un enrichissement ou subi un appauvrissement ; en vendant sa chose il ne fait que consolider cette situation. ”

“ Lorsque l'on parle de la fixation des prix, on raisonne quelquefois comme si la vente était une opération pure et simple ; on peut imaginer que chez les peuples primitifs l'échange d'un bien contre une marchandise courante qui joue le rôle de monnaie constitue simplement un acte du type : « do ut des » et que l'opération une fois conclue, aucun lien de droit n'existe plus entre les cocontractants.
Actuellement, il n'en est pas ainsi et l'étendue des obligations qui pèsent sur chacun des cocontractants a une répercussion sur le montant du prix. ”

“ Pour déterminer, empiriquement, la valeur d'un fonds, il ne suffit pas de constater que le prix d'achat d'un fonds doit s'amortir dans le tiers ou la moitié du bail 1 car une formule aussi vague comporte tous les inconvénients des méthodes mathématiques, sans comporter aucun de leurs avantages. ”

“ Si donc, en cas de hausse du cours, on veut lui payer un prix inférieur à celui qui est pratiqué sur le marché, on lui impose un sacrifice ; ce sacrifice peut être justifié par des considérations d'ordre moral, politique ou juridique ; il n'en est pas moins réel. Si le législateur veut lui infliger cette perte, il est préférable qu'il le déclare expressément plutôt que de vouloir, contre toute évidence, que la valeur d'une chose soit autre que ce qu'elle est réellement. ”

“ Le prix est un cas particulier de la valeur à moins que, comme on l'a ingénieusement soutenu, la valeur ne soit, au contraire, une conséquence du prix1. Le prix d'un bien, c'est la quantité de monnaie contre laquelle il s'échange communément dans une région et à une époque déterminée. ”

“ Lorsqu'un bien est à vendre, c'est généralement celui qui propose la somme la plus élevée qui traite ; mais cela ne veut pas dire que ce prix par lui offert constitue la valeur vénale : cet acheteur a pu, en effet, se tromper ou bien on peut imaginer que, par suite de circonstances particulières, les amateurs qui auraient pu mettre une somme supérieure n'ont pas pu être prévenus de la vente. ”

“ Normalement, ces opinions individuelles que constitue pour chacun la valeur d'usage ne réagissent sur la valeur d'échange que lorsqu'elles se généralisent parmi ceux qui participent effectivement à l'offre ou à la demande de la chose envisagée ; exemple : tant qu'une certaine école de peinture n'est appréciée que par des amateurs n'ayant pas des ressources suffisantes pour acheter des tableaux, le prix de ces peintures ne hausse pas ; il hausse, au contraire, si des amateurs riches désirent vivement en acquérir. ”

“ Le vendeur, comme l'acheteur, doit être au courant de la situation du marché, sinon l'acheteur abusera de son ignorance et la vente, qui sera conclue, dépendra plus du hasard que de lois économiques quelconques. ”

“ D'abord il n'y a pas de cours pour les immeubles, parce qu'un prix courant suppose l'existence de biens identiques faisant l'objet de transactions constantes : or, il n'existe pas deux immeubles identiques ; chaque immeuble a évidemment une situation différente des autres, et sa valeur vénale peut ainsi différer de celle des fonds voisins. ”

“ Mais ces trois faits sont des éléments de la situation économique, dont on ne peut faire abstraction : la spéculation et l'accaparement, lorsqu'ils ne procèdent pas d'un plan combiné, sont une manifestation de la tendance d'esprit des acheteurs et des vendeurs, et ne peuvent, d'ailleurs, produire un effet durable sur la fixation des prix.
La spéculation se dénoue, fatalement un jour, par une contre-opération, et l'accapareur finit par vendre les marchandises qu'il a stockées. ”

“ Au contraire il semble normal de déduire du bénéfice l'intérêt des sommes que l'exploitant doit nécessairement placer dans son entreprise comme fonds de roulement.
Economiquement, cette solution est certaine ; l'intérêt du capital vient en déduction du profit de l'entrepreneur ; en pratique, il est généralement d'usage de passer par profits et pertes le montant des intérêts des sommes versées en compte courant dans l'affaire par son propriétaire pour alimenter sa trésorerie. ”

“ Si l'on voulait tenter de déterminer la somme pour laquelle il serait possible de vendre un bien, sans tenir compte du terme habituellement consenti aux acheteurs, on obtiendrait un prix qui ne serait pas seulement inférieur par rapport au prix normal, du montant de l'escompte représentant le loyer de l'argent pendant la durée de ce terme, mais qui serait beaucoup plus bas, parce qu'une foule d'amateurs auraient été dans l'impossibilité de se présenter, l'organisation de leur profession ne leur permettant pas de conclure un marché dans de telles conditions. ”