Léon Retail

“ Quoi qu'il en soit, il procédera tout d'abord à un examen minutieux de la régularité des documents comptables, de façon à déceler et à chiffrer les majorations ou atténuations qu'aurait pu subir le bénéfice. Il est évident que ce serait se vouer à un échec certain que d'appliquer notre formule s'il n'a la certitude que le bénéfice moyen qui lui servira de base correspond à la réalité.
Il va sans dire que l'intérêt le plus grand s'attache à l'exactitude de cette estimation du bénéfice, dont les écarts auront leur répercussion sur l'évaluation du fonds. ”

“ Il en sera autrement si par le fait du vendeur, l'acheteur n'a pu se rendre un compte exact de l'importance du fonds de commerce et de sa valeur réelle. Le fait générateur de l'erreur pourra dans certains cas être une faute du vendeur sans qu'il soit possible d'y voir une manœuvre dolosive véritable. Ainsi quand le vendeur a montré à l'acheteur une comptabilité irrégulière ou incomplète qui permettrait d'attribuer au fonds une valeur supérieure à la réalité, l'action en réduction de prix pourra être intentée. ”

“ Dans notre exemple, nous avons supposé un bénéfice moyen de 100.000 francs. Mais la notion de bénéfice demande à être précisée. En effet, on peut nous objecter que lorsqu'un commerçant réalise sur un fonds un bénéfice déterminé, il y a lieu de discriminer deux éléments dans les résultats de l'entreprise : d'une part, le salaire rémunérant son travail, d'autre part, le bénéfice provenant du fonds considéré indépendamment de l'exploitant. En outre pour connaître le bénéfice il faudra avoir à sa disposition les livres et documents comptables dont l'expertise sera parfois très délicate. ”

“ Les tribunaux eux-mêmes reconnaissant que lorsque l'exploitation d'un fonds ne donne aucun bénéfice et que l'acheteur a ignoré cette absence de tout produit, il pourra demander l'annulation de la vente. Le fonds n'ayant pas de valeur économique sera considéré comme inexistant. Il en sera de même, croyons-nous, quand l'acheteur a ignoré que le bail cédé avec le fonds était nul ou résilié, tout au moins dans les ventes de fonds de commerce de détail. ”

“ Et nous ne manquerons pas, dans chacun des cas d'espèce, de tenir compte des conditions spéciales au fonds considéré. Le bénéfice moyen d'un fonds est donc l'élément principal de l'appréciation de sa valeur. Nous avons indiqué qu'il n'est pas le seul élément essentiel.
La durée du bail est aussi un facteur primordial. Et toutes les critiques qui se sont produites au sujet des évaluations judiciaires étaient le plus souvent la conséquence de ce fait qu'on n'était pas d'accord sur le coefficient par lequel il faut multiplier le bénéfice moyen pour déterminer la valeur du fonds. ”

“ Même si le fonds est vendu avec l'immeuble dans lequel il est établi, la rescision restera inapplicable. Tout au plus sera-t-elle possible quant à l'immeuble seulement, si l'on peut, sans méconnaître l'intention des parties, analyser l'acte en deux ventes distinctes, l'une portant sur l'immeuble et l'autre sur le fonds. Mais nous n'avons pas à examiner cette hypothèse qui ne peut donner lieu à évaluation du fonds vendu.
La rescision pour lésion ne s'applique d'ailleurs que de façon exceptionnelle aux ventes de fonds de commerce, même lorsqu'un des contractants est mineur. ”

“ Dire que a est nul, c'est dire que les bénéfices du fonds sont nuls. Notre résultat traduit donc cette notion économique très simple que la valeur d'un fonds est nulle si ce fonds ne rapporte aucun bénéfice. ”

“ Au surplus, il est bien rare que le vendeur accepte une clause de dessaisissement de la comptabilité, non pas parce qu'il peut avoir un intérêt majeur à ne pas les livrer à l'acquéreur qui pourra les utiliser contre lui, mais parce qu'ils lui seront indispensables pour opérer le recouvrement des créances qu'il n'a pas cédées et parce que dans l'état actuel de la législation fiscale, il commettrait une réelle imprudence. ”

“ Et, si la crise actuelle des loyers ne lui permettait pas de se réinstaller ailleurs, nous estimons qu'il serait équitable que le jury d'expropriation lui accordât une indemnité qui à la limite pourrait atteindre la valeur mathématique du fonds.
Voici, au surplus, pour ce cas spécial, un exemple, basé non sur une hypothèse, mais sur la réalité des faits, et qui souligne de façon saisissante que, seule, la détermination de la valeur mathématique du fonds, peut orienter vers une décision équitable. ”

“ Les fonds de commerce, envisagés comme individualités juridiques, ont pris dans la vie économique contemporaine une importance qu'étaient bien loin de prévoiries rédacteurs de notre Code de Commerce. Les textes de ce code ne donnent aucune indication précise sur les procédés à mettre en œuvre pour déterminer la valeur d'un fonds de commerce. Seuls les principes généraux du droit permettent de tracer à grands traits le cadre dans lequel devront entrer les modes d'évaluation utilisables en pratique, tout en restant conformes à la loi. ”

“ Au surplus, pour passer de la « Valeur mathématique» à la « Valeur de cession », l'analyse des faits est de nature à nous fournir un solide point d'appui.
Si le preneur attribueune valeur au fond s,c'est bien, ainsi que nous l'avons indiqué précédemment, qu'il espère des résultats aussi importants que ceux qui ont été produits dans les exercices écoulés.
Si le cédant de son côté sollicite une rémunération c'est qu'il a participé sinon à la création du fonds, mais du moins à son exploitation et qu'il renonce aux bénéfices futurs en l'abandonnant à son cessionnaire. ”

“ Non certes qu'il ait conclu à l'établissement d'une méthode abstraite et rigide d'évaluation que juges et experts devraient toujours imposer aux intéressés. La valeur des fonds de commerce, comme celle de tous les biens, s'établit normalement par le libre jeu de l'offre et de la demande. ”

“ Si immeuble et fonds sont attribués au même copartageant nous appliquerons encore la formule qui vise le cas où le fonds jouit d'un bail illimité. Si l'immeuble n'est pas mis dans la part de l'attributaire du fonds, il faudra tenir compte des pouvoirs d'administration que pouvait exercer le commerçant sur l'immeuble. Par exemple, le mari commerçant installé dans un immeuble appartenant à la communauté pouvait louer les locaux qu'il occupait. A plus forte raison en est-il de même quand fonds et immeuble appartenaient au de cujus dont la succession doit être liquidée. ”

“ Tout d'abord, il y aura lieu d'examiner si le chiffre ressortant de la comptabilité ne contient pas, mélangé au bénéfice commercial, des produits d'autre sorte qui ne sont pas des produits du fonds de commerce. Par exemple, il peut arriver que les produits d'une entreprise industrielle proviennent en partie de la culture ou d'une exploitation agricole annexe, et que cependant une comptabilité unique englobe tous les résultats. Il
faudra, dans ce cas, avoir soin de faire la discrimination nécessaire, si le fonds doit être évalué séparément sans l'exploitation agricole annexe. ”

“ Nous serons ainsi amené à établir une formule qui nous donnera une valeur théorique du fonds. C'est à l'expert qu'il appartiendra d'en contrôler les éléments et d'en effectuer l'application.
Nous ne nous dissimulons pas que la valeur d'un fonds n'est pas seulement fonction de ces deux éléments : bénéfice moyen et longueur du bail. ”

“ De tout ce qui précède, il résulte que la détermination du bénéfice ne peut être établie que par un examen minutieux de la comptabilité. Les livres devront être représentés à l'expert. Ici se pose une question très délicate : celle de la propriété des livres de commerce, en cas de cession du fonds.
Lorsqu'aucune clause spéciale n'intervient à ce sujet dans l'acte de vente d'un fonds, — et c'est le cas général — il est très fréquent que le désaccord intervienne entre les parties. ”

“ D'autre part, un commerçant peut être propriétaire de l'immeuble dans lequel il exerce et vouloir céder son fonds de commerce tout en conservant la propriété de l'immeuble. Dans une telle hypothèse, la comptabilité n'aura jamais fait état du loyer, mais aura parfois incorporé dans les frais généraux des frais d'entretien de l'immeuble. Il y aura lieu de tenir compte de cette situation pour la détermination du bénéfice net. ”

“ C'est pourquoi nous pouvons dire que le commerçant qui achète un fonds de commerce devient acquéreur, parce qu'il espère tirer de ce fonds, et pendant chacune des années restant à courir sur le bail, un bénéfice éventuel suffisant pour rémunérer le capital engagé et le travail fourni. ”

“ Dès lors, l'estimation conventionnelle du fonds telle qu'elle résulte du prix accepté par les parties doit se substituer à l'estimation objective que nous donne notre formule.
Si vendeur et acheteur ont convenu qu'à tel chiffre de bénéfice et telle durée du bail correspondait telle valeur du fonds, le juge ne saurait leur imposer une estimation différente. La réduction du prix sera simplement proportionnelle à la différence entre les bénéfices garantis par le vendeur et les bénéfices réels donnés par le fonds (1) .
1. Exemple : Un cessionnaire devient acquéreur pour 200.000 fr. ”

“ Dans cette hypothèse, l'emplacement est essentiel et l'expérience montre fréquemment qu'il suffit de transférer un fonds de commerce, même dans un périmètre très restreint, pour en modifier complètement l'achalandage et la prospérité. ”

“ L'utilité de cet ouvrage est donc certaine pour tous ceux, juristes, experts, commerçants qu'intéresse le difficile problème de l'évaluation des fonds de commerce.
La méthode employée par M. Retail met en jeu les principes essentiels de la comptabilité commerciale. Il donne un exemple des résultats auxquels peut conduire
l'alliance de deux cultures, juridique et mathématique, qui sont également indispensables à quiconque s'intéresse à l'étude des sciences commerciales. ”

“ Enfin, et spécialement dans les sociétés, l'actif comporte fréquemment des valeurs en portefeuillle dont le revenu, passé en écritures en même temps que le bénéfice commercial, est proprement un revenu de valeurs mobilières, qui doit être distrait du bénéfice net du fonds. ”

“ L'estimation du fonds suivant la méthode que nous avons proposée pourra se heurter à des difficultés d'un ordre différent quand l'erreur invoquée par l'acheteur demandeur en réduction de prix n'est pas la conséquence de la garantie donnée par le vendeur, d'un chiffre d'affaires ou d'un bénéfice net supérieurs à la réalité. ”

“ C'est ce qui se produira, par exemple, pour un cabinet d'affaires, pour un commerce de représentation, pour l'exploitation d'un journal de modes, etc., toutes entreprises qui peuvent s'installer dans un bureau pour lequel la situation n'a aucun intérêt et où les relations entre le commerçant et les clients s'établissent par téléphone,
par correspondance, ou par des visites aux domiciles de ces derniers. ”

“ En effet, si nous cherchons la valeur d'une exploitation dans laquelle l'emplacement du siège de l'entreprise est indifférent, et peut d'ailleurs facilement se transporter d'un local dans un autre, la valeur du fonds est uniquement fonction de la bonne marche de l'affaire, c'est-à-dire des bénéfices réalisés. ”

“ Cependant, il est indispensable de répondre à une objection qui ne manquera pas de nous être faite, tendant à affirmer que dès le vote de la loi sur la propriété commerciale, quel qu'en soit le contenu, la formule proposée au lecteur sera inapplicable. Nous ne le croyons pas.
Tout en restant complètement en dehors de toute appréciation ou de toute critique des différents projets élaborés en la matière, il semble bien que dans l'état actuel de la question, le principe même étant supposé admis, trois systèmes paraissent devoir opposer les partisans de la loi sur la propriété commerciale. ”

“ Sinon lorsque le fonds sera attribué à un autre héritier que le propriétaire de l'immeuble on devra, à défaut d'accord sur ce point, décider que la durée du bail est limitée au délai de préavis fixé pour le congé par les usages locaux. Il faut d'ailleurs remarquer, qu'en pratique, l'hériter propriétaire de l'immeuble aura tout intérêt à consentir à un accord amiable et même à accorder à son cohéritier un bail de longue durée si le loyer qu'il reçoit est suffisant. ”

“ Il semble donc bien que la « Valeur mathématique » doive être répartie entre deux intéressés qui, en équité, nous paraissent avoir des droits égaux: le cédant qui a contribué au développement du fonds et le cessionnaire qui en continuera l'exploitation. ”

“ L'intérêt du capital personnel de l'exploitant ne devra pas être admis en déduction du bénéfice, puisque le bénéfice net que nous cherchons à déterminer est précisément la rémunération de ce capital, dont le commerçant a cherché un placement avantageux en l'employant à l'achat d'un fonds. ”