“ La portée morale de celle réforme désirée, attendue depuis si longtemps, ne serait donc pas moins grande que pour la prospérité publique.
Voilà, en quelques mots, Monsieur le Ministre, le simple et rapide exposé de la pensée que j'ai éprouvée le désir de vous soumettre. Elle touche à une question d'un intérêt trop grave pour l'Algérie, sa solution doit exercer une influence trop considérable sur ses destinées, pour ne pas exciter votre vive attention, appeler votre haute sollicitude. ”

“ L'immense crédit que la propriété foncière obtiendrait par l'application du système proposé pouvant par la suite amener un déplacement de capitaux tellement considérable que le commerce et l'industrie puissent en souffrir, il y a lieu d'examiner, dès à présent, s'il n'y aurait aucun moyen de maintenir, entre la valeur immobilière et celle mobilière, une balance équitable. ”

“ La possession ne pourra plus s'acquérir sans titre.
Lorsque dans une aliénation, il resterait dû au vendeur tout ou partie de son prix, il acquerrait de plein droit, sur l'objet aliéné, l'action de gage dont on va indiquer tout-à- l'heure la forme et les effets. ”

“ Ne voulant point m'étendre, je rais résumer en peu de mots les principaux inconvénients de cette dernière partie de notre législation hypothécaire.
Ces inconvénients sont :
1° Dans l'existence occulte des actions réelles : source d'erreurs, d'embûches et de fraude ;
2° Dans la durée de ces actions : durée si longue qu'elle atteint presque à la moyenne de la vie humaine : dix ans, vingt ans, trente ans! mais ce sont des siècles, aujourd'hui où le mouvement des choses est si rapide, le temps si précieux ”

“ On procède donc préalablement à l'estimation de l'immeuble, et, eu égard à son état de dégradation, il est déprécié, et déprécié bien au-dessous de sa valeur réelle, pour augmenter d'autant plus la garantie de l'entrepreneur, sur la plus-value qu'il va lui donner. ”

“ Très-certainement le législateur n'a pas compris, n'a pu prévoir Joule la portée désastreuse d'un système qui laisse la fortune publique complètement livrée au hasard et à la fraude ; qui, tout en voulant protéger la famille, assurer son patrimoine, la ruine dans chacun de ses membres ; qui enfin, en cherchant à asseoir sur des bases stables la propriété, l'a profondément attaquée. ”

“ Mais cette objection tombe d'elle-même, car si le gage est suffisant pour garantir de plus fortes sommes , il trouvera toujours la somme nécessaire pour retirer le premier et consentir le nouveau. Il trouvera d'autant plus facilement qu'il n'aura, point à offrir une garantie en second ou troisième ordre. Ce qui est une si grande défaveur dans notre système actuel.
Il n'y aura jamais deux gages en concurrence ou successifs,, ce qui sera encore un avantage pour le débiteur comme pour le créancier
De plus, la simplicité de ce mode le rend susceptible de toutes les combinaisons possibles. ”

“ Sous un régime aussi prolecteur des intérêts de tous, l'on verrait bientôt, il est facile de le prévoir, le capital moins timide venir en aide à la colonisation, à l'agriculture; le numéraire affluer vers les opérations civiles ; le crédit particulier se relever ; la production devenir à Fa fois plus considérable et moins chère; le sol, plus favorisé, attirer plus de bras et s'améliorer ”

“ Celte hypothèque, il peut dans un moment opportun la faire limiter; or, il se présente souvent qu'ainsi restreinte, cette hypothèque ne devient plus une garantie suffisante par l'accroissement de fortune du mineur ou de l'interdit. On me répondra, je le sais, que le subrogé-tuteur, le conseil de famille sont là pour surveiller, mais dans l'intervalle, n'aura-t-il pas pu vendre ou engager librement ses autres biens? ”

“ Indépendamment de ce que le mari n'est pas toujours tenu de posséder des immenbles pour assurer la dot de sa femme, ni, à quelques exceptions près, dans l'obligation de faire emploi, cette garantie offerte à celle-ci contre les écarts, les revers de fortune deson mari, est le plus souvent illusoire, amenée qu'elle est par les circonstances et le sentiment de sa sodilarité de position avec lui. ”

“ A son tour, le privilège du vendeur et son action résolutoire peuvent être atteints par le privilège suivant, celui des constructeurs et architectes, exemple :
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Une maison est vendue, le prix n'est pas payé. Par négligence, mauvais entrelien ou accident fortuit, cet immeuble exige plus tard des réparations importantes; l'acquéreur, à court d'argent ou par intention de nuire, s'entend avec des entrepreneurs pour les travaux à faire ”

“ Dans la législation la plus, mauvaise, il y a toujours quelque chose de bon. Il ne faut que savoir choisir.
Ce serait donc là, à peu prés la solution désirée ; il n'y a, plus qu'à en généraliser et régler l'application.
C'est cette suite de propositions et la solution qu'elles m'ont fait naître, qui me porte à indiquer le mode ci-après
Pour garantie du capital emprunté le débiteur conférerait à son Créancier tin' gage immobilier. Ce gage serait, comme l'hypothèque actuelle, un droit réel sur
l'immeuble, s'opérant par la simple volonté des parties. ”

“ Au-surplus, les difficultés sérieuses que ce moyen éprouve dans son application en France où cependant la propriété est généralement mieux établie et plus stable dans sa valeur, ces difficultés, on le comprend, le rendent tout-a-fait impraticable en Algérie où, créée d'hier, la propriété n'est point suffisamment assise, et n'a encore ni importance ni valeur bien réelles. ”

“ L'expertise préalable de l'immeuble ayant fixé sa valeur, avant l'exécution des travaux à 5,000 fr., la différence entre ce chiffre et celui du prix d'aliénation, forme la plus-value sur laquelle s'exerce le privilège de l'entrepreneur ”

“ Et c'est sur ces droits si mal tracés, si peu définis, si complexes, que cinquante ans d'expérience, la jurisprudence de toutes nos cours, les éludes et la science de nos jurisconsultes les plus éminents n'ont pu encore qu'imparfaitement éclairer; d'autant plus a craindre, que rien ne révèle aux yeux l'existence de la plupart d'entre eux ”

“ Il suffit d'énumérer celte accumulation de privilèges, d'actions, de prescriptions , de nature, d'effets et de durée si divers qui, tour à tour, et selon les circonstances, se neutralisent et se détruisent les uns les autres, pour faire comprendre tout ce qu'ils contiennent de pernicieux et d'inquiétant pour la sécurité des transactions. ”

“ Alors il arrive que ne pouvant applanir ces obstacles, on les tourne;
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pressé parla nécessité, ou refoule tout sentiment d'honneur et de délicatesse ; on entre, on pénètre peu à peu dans les voies tortueuses de la fraude ; on ne veut d'abord que retarder l'action d'un créancier; puis, comme l'on ne s'arrête presque jamais dans cette voie, on cherche à s'y soustraire tout-à-fait : de la, ces dettes, ces aliénations simulées, ces séparations de biens; autant d'échappatoires offertes par notre législation au débiteur improbe. ”

“ Les travaux s'exécutent, le chiffre en est arrêté, l'inscription du privilège est faite, voilà l'entrepreneur en règle.
Il ne s'agit plus maintenant que de réaliser l'opération; alors, l'immeuble se vend, soit à l'amiable, soit en justice, et produit la somme de 10,000 fr., prix insuffisant, attendu qu'il est dû :
1° Au vendeur précédent son prix, qui était de. . . 10,000 fr. ”

“ Ensuite qu'est maintes fois celte hypothèque, si ce n'est une arme dangereuse, un moyen de dol et de fraude ? où est le contrôle du contrai qui en est la base?
Ici, c'est l'homme faible qui se laisse entraîner à reconnaître une dot dont il n'a pas reçu une obole. ”

“ En effet, la plupart de ceux à qui elles sont accordées, non-seulement n'en retirent aucun avantage par l'absence d'immeubles sur lesquels elles puissent s'exercer ; mais au contraire, sont le plus souvent la victime du petit nombre" que le hasard et les circonstances ont seuls favorisés. ”

“ En présence d'un mode aussi favorable pour ses intérêts, l'essor immense que prendrait aussitôt la propriété, le développement et l'importance qu'elle acquerrait incontestablement par la rapidité et la. multiplicité des transactions, ;il est indubitable, qu'en maintenant simplement les droits actuels,sur les transmissions, l'on verrait avant, peu s'élever notablement les revenues du Trésor. ”

“ On comprend alors quel degré de sécurité acquerraient les transactions, rien ne pouvant échapper à la surveillance de ce fonctionnaire.
Les mutations rendues à la fois plus sûres et plus faciles,, s'opéreraient bientôt aussi aisémeut que les transferts de rentes sur l'État.
Du Crédit ou Mode d'emprunt.
Ne pouvant conférer d'hypothèque, comment donner unegarantie sûre au capital?
Sera-ce par l'antichrèse ?
Sera-ce par la vente à réméré?
Le premier mode est gênant, puisqu'il entraine prématurément la dépossession, il est surtout insuffisant ; le second est, on le sait, trop gros de dangers ”

“ Enfin, comment un immeuble possédé à ce litre, pourra-t-il jamais trouver et un acquéreur et du crédit ?
Ce n'est qu'en rendant le droit de propriété fixe et invariable , que l'on arrivera à la stabilité , et par suite, à insécurité.
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consolidation cl reconstitution de la Propriété
Lune des causes de l'incertitude qui règne souvent sur le droit de propriété, est l'impuissance où l'on est de connaîtra tous les titres, et de se mettre à l'abri des effets d'actes ignoré* ou dissimulés à dessein. ”

“ De la Transmission.
Aussi faible et imprévoyante que pour le crédit, notre législation n'a pas entouré la transmission de plus de protection , de plus de garanties et de sécurité ; là encore nous remarquerons les mêmes difficultés, les mêmes entraves, les mêmes périls.
Pas plus que le prêteur, l'acquéreur n'a de moyens efficaces de s'assurer :
1° De la complète production des litres ”

“ J'ai déjà signalé cet abus qui consomme souvent la ruine du? débiteur sans avantage pour le créancier.
De la Distribution.
La distribution du prix serait réglée d'office entre les divers créanciers, par le notaire qui aurait procédé à la vente, et ce, dans le délai de trois mois ou six au plus. ”