“ On ne peut savoir non plus si les matériaux et la maind'oeuvre seront moins cher dans un temps que dans un autre. En admettant qu'instruit par l'habitude de gérer votre propriété, vous ayez réglé votre intérêt d'argent ; en prenant un terme moyen entre dix années consécutives de gestion, ce qui vous donnera de trois à quatre pour cent, à moins d'avoir fait une acquisition, comme il est rare qu'on en fasse de nos jours, grâce à la bande noire 1, qui vous répondra que votre bien ne perdra pas de sa valeur? ”

“ Prouver ce que je fais à telle heure ou telle autre , Et que ma vie enfin est celle d'un apôtre.
Jamais de faux discours un coeur n'est attristé, S'il préfère la mort à la servilité; Pour lui qu'un pur orgueil met hors de toute atteinte, L'âpreté des méchans n'est qu'une lave éteinte. ”

“ Si chacune des personnes qui ont à se plaindre de ses atteintes exposait ses griefs, peut-être aurait-on moins à redouter de voir son empire s'agrandir, et moins à craindre pour la fortune qu'on s'est acquise. ”

“ Dans l'intervalle, le voisin officieux donne congé et déménage emportant les meubles soustraits. Les affaires sont si longues qu'il a le temps tout à son aise pour cette opération. Il paye tout, se met en règle ; donne une pièce de vingt sols à la portière et s'en va sans éveiller de suspicions sur la fraude dont il se rend coupable, et le bon propriétaire a la bonhomie de le regretter par dessus le marché. C'était là, s'écrie-t-il, un bon locataire ! ”

“ La noble indépendance est l'âme des talens. MILLEVOYE.
Honneur au vrai génie, aux vertus héroïques ! A l'esprit nourrissant des ardeurs poétiques I A tous ceux dont l'amour , toujours sincère et pur, Est pour nous comme un ciel toujours chargé d'azur!
Contre un grand homme en vain on lance l'anathême : Un jugement sans fond n'implique que lui-même. ”

“ Si vous n'aimez pas que l'on fende le bois sur vos planchers, on criera tolle, et l'on cognera, en dépit de vous, et en vous montrant une nouvelle machine construite pour casser le bois dans les appartemens. Si vous n'aimez pas les chiens, parce qu'ils font des ordures partout, infectent les escaliers et donnent des puces, et que vous ayez le malheur de vous plaindre des enfans, vous serez signalé pour un original, un harpagon, un sauvage, un égoïste, malgré les désagrémens auxquels vous serez en butte. ”

“ Et quiconque est commis, médecin, avocat, Est tout, s'il est payé des deniers de l'état. Sans quoi l'indépendance ou romaine, ou sauvage , Ne saurait convenir aux vertus de notre âge , Aux talens réputés de nos cercles brillans A nos jeunes auteurs, aux regards sémillans ; Enfin l'indépendance, au front stigmatisée, Dans la froide misère, est bientôt délaissée. Le théâtre lui-même a perdu son éclat. Que faire, direz-vous? mourir sur le grabat? Le journalisme empreint de l'esprit mercantile, Sans faconde , sans force , et trop souvent sans style, N'offre plus qu'un métier " ! ”

“ Heureux qui possédant quelques talens divers, Vit obscur à Paris, loin de tout tripotage, Ou va rejoindre en paix son tranquille héritage. Il peut, comme autrefois, travailler pour l'honneur, Sans chercher à se faire humble solliciteur Auprès d'un chef grossier sans nom, ou sans mérite. Il n'a point à prêter un serment parasite, Et son coeur est exempt d'un pénible combat ; Mais envieux de vivre en petit potentat, Sur le produit du fisc, ainsi qu'un ex-moîne, Un autre vient pour lui fonder son patrimoine. ”

“ Comment donc placer ses économies de manière à ne pas mourir de tourmens ou de faim sur ses vieux jours? comment ?... Rien n'est plus difficile, on le sait. Les tontines ont aussi leur histoire de prospérité et de décadence; elles ont déjà prouvé comme tout le reste qu'il n'est rien d'assuré sur la terre.
Les placemens par première hypothèque peuvent vous obliger à des frais d'expropriation et à des pertes réelles. Pour bien faire en cela, c'est de se mettre du côté où il se trouve le plus de monde. ”

“ Néanmoins il est à croire que par amour-propre, il ne se laissera plus entraîner aux séductions d'une certaine classe de gens, comme ceux qui lui disaient dans la Muse du Boulevart, qu'il pourrait dans toutes circonstances se regarder propriétaire d'une petite partie du bâtiment. Les marchands de vulnéraire, les arracheurs de dents et les gens astucieux en général, ne le tromperont sans doute plus par leurs paroles dorées. ”

“ Vous que la gloire énivre et dont l'âme est nouvelle, Marchez dans ce sentier où l'honneur resplendit. La France heureuse un jour, car tout nous le prédit, A vos ardens désirs ouvrira d'autres chances. ”

“ La médiocrité trop souvent proclamée , Du talent sans appui vient usurper les droits. L'esprit de coterie est au-dessous des rois. D'un pôle à l'autre enfin il régente le monde, En vouant au mérite une haine profonde. ”

“ Néanmoins chaque année, A servir tous les siens son âme est adonnée ; Et, commis le matin ,. vers l'heure du bon ton , Il va parler musique , ainsi qu'en un salon ; Se chauffer en hiver par pure économie, Recevoir l'un et l'autre, et souvent un amie , Puis pour cela toucher , chaque mois, mille francs , En se plaignant encor des mécomptes du temps 1. ”

“ Quant à « tenez, moi, je suis un bon homme, » il s'agit de l'actionnaire de théâtre, bonace, dont il est question dans le courant de cette brochure.
Les fortunes médiocres donnent plus de mal à faire valoir que les grandes ; il est souvent très-difficile de les conserver, sans les voir décliner plus ou moins : un rien peut compromettre leur avenir ; et quelquefois, pour les augmenter, il arrive qu'on amène, avec des calculs spécieux, une catastrophe inévitable. ”

“ Vos logemens se salissent, vos fosses s'emplissent, vos enduits se cassent, sans parler du bonheur ou du plaisir que prennent beaucoup de locataires à rendre les lieux d'aisance inabordables et dégoûtans, comme pour favoriser les développemens du choléra ou d'autres maladies. On quitte au bout de quelque temps, et, pour rétablir votre bien, vous avez à dépenser en une année plusieurs années de produit. ”

“ Mais passons tout ceci et beaucoup d'autres jolies choses de même nature, dont l'énumération serait longue et curieuse, pour examiner une maison comme objet de placement.
Le propriétaire est logé chez lui; et il doit encore s'arranger de manière à loger les meubles des locataires qui ne le paient pas en s'en allant, et, pour cela, d'avoir un garde-meubles à soigner. Donc, qu'il n'a pas de loyer à payer. Non, à moins qu'il ne se le paie à lui-même, et se donne quittance chaque terme pour la forme. ”

“ Protégez du talent les élans magnanimes : Le génie étincèle où règne un protecteur Qui ne connaît dans l'or qu'un pouvoir créateur. A vous appartiendra ce retour qu'on désire ; Et le règne d'Astrée et celui de l'empire. La jeunesse aussitôt, oubliant ses écarts ; Heureuse par vos soins, chérira les beaux arts, Le sol de 0ses aïeux , le chaume de ses pères ; Et tous nos jours alors seront des jours prospères !
plus convenables aux intérêts-généraux du commerce et de la ville, qui a tant besoin d'économies. ”

“ Viennent après ces propriétés celles des maisons de ville : avec un bien comme celui-ci, on ne craint pas, il est vrai, de recevoir congé d'un moment à l'autre ; c'est quelque chose, en outre , d'être logé chez soi, et d'avoir tout du long le titre de propriétaire, et d'être en sus électeur et juré. De tout temps, le désir d'avoir pignon sur rue a flatté l'amour-propre des personnes de la moyenne classe. ”

“ D'autres fois son avis vient guider l'homme en place ; Et souvent sur les plans que de sa main il trace , Il dessille les yeux du pouvoir opulent, Ou confond les projets du sot et du méchant; Mais sa vie est souvent un tissu d'amertumes , Sa fortune incertaine et ses lauriers posthumes.
Mieux valent quelquefois vingt ans d'intégrité Pour mériter l'encens de la postérité. ”

“ En affaire, les dames réclament souvent la clémence et l'appui que la loyauté fait accorder aux mineurs. Ne devait-il pas présumer que l'on défendrait leurs intérêts et qu'on ne séduirait pas leur religion ? Cette pensée toute chevaleresque, paraît l'avoir aussi abusé que tout le reste. S'il était jeune, on dirait c'est un mal pour un bien, puisqu'on ne s'instruit jamais mieux qu'à ses propres dépens. Toutefois l'on espère que la leçon qu'il a reçue sera profitable à d'autres ”

“ Le chétif ouvrage que l'on présente ici au public n'a d'autre mérite que celui de faire connaître les dangers de confier son argent sans prendre des précautions suffisantes ; néanmoins il ne sera pas sans intérêt, on ose le penser, dans un temps où la cupidité rend les esprits subtils en matière de finance. ”

“ En général, l'embarras, lorsqu'on est d'un certain âge, consiste dans le placement de ses fonds, surtout si le produit offre juste, ou à peu près ce qu'il faut pour vivre dans la condition ou l'on se trouve. Les petits
capitalistes ne sont d'ailleurs pas de ceux qui songent a faire faire des canaux maritimes ou des chemins de fer, en sacrifiant des terres précieuses , et dont, en définir tive, les malheureux payent toujours les folles entreprises tôt ou tard. ”

“ Il tient à l'incertitude où l'on est de savoir dans quelle catégorie un actionnaire de théâtre est placé parmi nous. Comme prêteur commanditaire, il semble ne pas avoir le droit d'abroger aucune disposition de l'acte social; il peut, par exemple, user de son bien comme il le désire ; il peut, comme il l'a fait ici, consentir à l'ajournement forcé à quatre ans du payement de ses intérêts ; il peut même faire l'abandon de ses actions ”

“ Un fabricant, un marchand , un commis, un domestique, avec de l'ordre et, de l'économie, parviennent presque toujours à s'amasser un capital dont les intérêts doivent mettre un jour leur vieillesse en repos ”

“ Une maison est-elle en bon état et bien louée ; si elle est dans un bon quartier, elle vous rapportera comme celle située dans un mauvais quartier, en raison de son estimation ou à peu près; mais vous aurez l'avantage d'encourir moins de non valeurs, et de ne payer la toise de maçonnerie que le même prix? ”

“ Ignoret-on qu'une honnêteté en vaut une autre? Au contraire, une maison, située dans un quartier éloigné, sera susceptible d'amélioration, si, initié dans les secrets des bureaux, ou si guidé par une prévision, on se rend acquéreur avec l'expectative de bénéficier. Un bien , porté à toute sa valeur, ne peut que décroître. ”

“ Avez-vous besoin d'argent tout à coup, soit pour établir un enfant, soit pour faire du bien sur le déclin de vos jours, vous allez signer un transfert et la somme dont vous voulez disposer vous est remise. ”

“ Une maison a-t-elle vingt ou
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trente locataires, le propriétaire a des registres à tenir , des quittances d'à-compte et autres à donner, des congés à signifier, des courses à faire pour les informations , les déclarations de déménagement et autres. S'il n'est plus jeune, il faut qu'il ait un commis pour tous ces détails, dont maintes administrations publiques sont souvent moins surchargées. Bref, l'on a vu des propriétaires mourir de chagrin et de tracas ; et pareille chose arrive encore tous les jours, malgré les leçons de l'expérience. ”

“ En vain la basse intrigue insulte à la naissance, L'homme de lettres parle, et sa mâle éloquence , Par ses foudres vengeurs , fait primer le savoir, Ou fait rentrer les fous dans l'ordre et le devoir. ”

“ De plus, vous êtes insaisissable. Quoi de plus commode ? Peut-on en agir ainsi avec une propriété et même avec un placement par hypothèque. Pour vendre des propriétés que de démarches, ne faut-il pas! annonces de vente, jugement, transcription, délai, passation d'actes, etc. Encore si elles sont en défaveur dans le moment, vous risquez à perdre : Empruntezvous sur votre propriété ? il faut la grever. Ainsi le reste après le prêt, ne vous présente plus un tout intact à vous seul appartenant.
En exposant votre argent sur les théâtres, vous risquez souvent le fond et les intérêts. ”

“ Tout bien compensé , une maison quelconque, à moins de circonstances fortuites de fortune, ne rapporte guère plus de trois et demi à quatre ; et, avec ce' produit, il faut, la plupart du temps, se donner beaucoup de mal, et savoir supporter toutes les petites machinations des envieux et des méchans, qui ne cessent de répéter partout que vous êtes propriétaire, et par conséquent riche et avare, épithètes synonymes. ”

“ Quand on est vieux, il faut de la tranquillité; et certes, une maison à faire valoir n'en procure aucunement. Etre sans cesse aux prises avec des gens qui vous obsèdent et vous dupent dans l'occasion à qui mieux mieux ”

“ Toutefois elle demande un éclaircissement, et le voici : elle signifie positivement que lorsqu'on n'a rien , et qu'on s'unit avec quelqu'un qui n'a rien, on ne produit rien ; mais, dans un sens mystique , on croit y avoir vu que , quand on avait peu de chose et qu'on faisait société avec dès gens de rien, il en résultait souvent le même terme de l'équation. ”

“ Les propriétés rurales , les terres isolées et sans bâtimens d'exploitation, et les prairies, par exemple, sont en première ligne pour la sureté : toutefois on paye cher cet avantage par leur peu de rapport, si l'on est tenu de les affermer, et encore faut-il avoir affaire à des preneurs honnêtes qui ne vous rendent pas vos terres effritées , et vous paient; autrement, l'on est obligé à des frais de poursuite, et l'on éprouve des non-valeurs ”

“ On parla beaucoup et fort ; on objecta, on disputa, chacun suivant ses moyens oratoires, et enfin on ajourna, faute de pouvoir s'entendre de prime-abord, pour résoudre les difficultés et trancher le noeud gordien, à une autre assemblée. ”