Demeufve

“ La seconde, un bon emplacement, ne l'est pas moins.— Que de fabriques, pour occuper une place plutôt qu'une autre, occasionnent sur une grande terre une pénurie sensible d'ouvriers, avec elle une forte augmentation de leurs salaires, et par suite un accroissement pernicieux de dépenses ! Que d'usines, au contraire, telles que les moulins, dont le travail n'est que mécanique en quelque sorte et peu de mains d'hommes, amènent, avec le concours des eaux qui les font mouvoir, les plus surs éléments de fertilité et de production du sol ! ”

“ L'exploitation qui donne, sans contredit, les résultats les meilleurs et les plus fructueux, est celle que dirige personnellement le propriétaire sur son propre sol. Elle le met dans la position non-seulement d'en encaisser tous les revenus, mais encore, s'il est bon agriculteur, d'accroître sans cesse sa puissance de production, et conséquemment sa valeur, par des améliorations que, le plus souvent, lui seul peut entreprendre et exécuter, et
qui aident elles-mêmes au progrès du bien-être général. ”

“ Sans doute, les régions et les départements, considérés dans leur ensemble, présentent sous le rapport des produits, des quantités et des qualités de leur sol, des différences remarquables, mais ces différences ne modifient en rien la raison d'être grandes des terres et n'apportent, par conséquent, aucun changement à leurs éléments de production et de revenu. L'essentiel, à l'égard d'une propriété, est de bien se rendre compte des inconvénients qui y sont attachés. Le plus grave, selon nous, est que sa revente présente des difficultés. ”

“ Une capitale qui ne se composerait que de beaux monuments, d'admirables promenades et jardins publics, de grandes rues et de curiosités à l'infini, mais avec une ceinture restreinte, quoique fort riche, de culture maraîchère, et une plaine et des coteaux que l'on rencontre partout, ressemblerait assez à un magnifique château avec beau parc situé soit en Sologne, soit dans les plaines de la Champagne, et'dont l'ennui vient bien vite gagner l'habitant, quelles que soient les beautés qu'on y ait réunies. ”

“ Autant il importe de s'affranchir des grandes surfaces de terres médiocres, autant il faut rechercher les prés et les terrains propres à convertir en prairies. La création des prairies est facile, quand, pour l'effectuer et rendre ces prairies fertiles, on a le secours de l'eau ; mais ce secours est indispensable. L'eau n'est pas seulement dans une propriété « la grâce de la nature », elle y est aussi la base de la production agricole. ”

“ Le mot bois ne peut être prononcé, sans éveiller dans l'esprit une idée d'agrément, et dans la pensée de quelques chercheurs de propriétés une idée de spéculation; si la désignation de la terre mise en vente mentionne de grands bois, l'imagination travaille aussitôt, et vite les comptes d'intérèt d'aller leur train.
Un peu de réflexion doit ramener sur le terrain de la réalité, et convaincre que l'abattage des grands bois, s'il en existe, devra déranger l'économie des revenus. ”

“ Maintenant que toutes les illusions entretenues sur tant de valeurs n'ayant que l'aléa pour base sont tombées, il doit nous être permis de faire remarquer que, les premiers éléments de la richesse le plus à l'abri des événements se tirant de terre par le travail, c'est à cette richesse vraiment destinée à réparer nos ruines et cicatriser nos plaies que nous devons plus que jamais avoir recours, et que le moment est venu de dire adieu aux opérations hasardeuses dont l'influence nous a été si funeste. ”

“ Les renseignements mensongers et absurdes sont bien plus faits pour éloigner de la propriété l'amateur étranger par ses occupations aux produits de la terre que pour l'en rapprocher. Un acheteur qui a la bonhomie de se laisser prendre aux apparences ne tarde pas à devenir un possesseur mécontent et souvent un ennemi de la propriété. ”

“ Un beau château, de grands communs, de vastes jardins d'agrément et potagers, un parc étendu exigent, pour durer, de l'entretien et du personnel. Aux grandes dépenses, il faut de grandes recettes. Toute terre, qui nécessite ces grandes dépenses sans procurer en même temps de gros revenus qui s'harmonisent avec elles, est un boulet aux pieds, dont le poids, tôt ou tard, trouble la quiétude de son propriétaire. ”

“ La jouissance du plaisir de la chasse est limitée à des territoires dont l'étendue reste la même, tandis que les désirs de se la procurer croissent avec les générations. Du reste, il est permis d'espérer que Paris, avec ou sans gouvernement, malgré ses meurtrissures, renfermera toujours une classe exubérante et aisée de population passionnée pour la chasse et pour la conservation du gibier. Une diminution du revenu de location de la chasse n'est pas à craindre. ”

“ Pour produire, les unes et les autres exigent des dépenses. Il en résulte pour les prés comparés aux bois une moins-value évidente, moins- value que ne feraient même pas disparaître les travaux de drainage et d'irrigation les mieux exécutés, à cause des frais dont ils grèvent plus ou moins lourdement le revenu, par suite de l'entretien et de la main-d'œuvre qu'ils nécessitent. On sait déjà, du reste, ce que valent les irrigations ou les dessèchements isolés, et quels résultats on doit en attendre, en l'absence de repères pour former les mailles d'un réseau d'opérations générales. ”

“ Tous les terrains ne sont pas fertiles par eux-mêmes. Il en est qu'on ne peut faire produire, sans avoir recours aux travaux multipliés, aux fumiers, aux engrais. Quand ces éléments de production reviennent plus cher que la récolte ne vaut, il n'y a pas profit, mais perte pour la partie de la fortune publique due à l'agriculture. C'est là malheureusement le cas qui se présente chez nous, dans beaucoup de contrées, sur les sols déboisés de nos jours. ”

“ Pour trouver dans un placement en terres l'économie stricte que nous recherchons, il faut l'appliquer à une terre sans bâtiments de ferme. On le peut dans les bons pays de culture, mais en scindant les placements importants. Seulement alors si on ne se trouve pas tout à fait, comme pour les bons prés, en présence des petites
bourses qui sont les plus nombreuses, on a la concurrence des moyennes qui vous font chèrement sentir toute l'importance qu'il faut attacher au prix de la terre lors- qu 'on veut en faire l'assiette solide et certaine d'un capital et de ses revenus. ”

“ Malgré la difficulté et peut-être même à cause de la difficulté de trouver de beaux bois, nous restons partisan de voir entrer dans une forte proportion ce genre d'immeubles dans une grande propriété. Les ressources qu'il procure et les économies qu'il accumule jour et nuit sans travail sont incalculables. Il offre, en outre, l'avantage sur des grandes fermes de procurer toute facilité dans une succession pour composer des lots égaux. ”

“ Le voisinage d'une ville ou seulement d'un village important, où l'agriculture prospère et forme l'industrie principale, suffit souvent pour assurer à une propriété un prix bien supérieur à celui qu'on la vendrait si elle était isolée. ”

“ Nous l'avons déjà dit et nous ne saurions trop le répéter, l'importance des châteaux et des communs, l'étendue des jardins et du parc, et l'entretien du tout doivent donc être proportionnés aux produits de la terre sur laquelle ils sont placés.
Par exemple, comme l'insinuent les paroles du poète que nous venons de citer, il n'est jamais sage de bâtir; car la maladie des constructions mène celui qui en est atteint à l'appauvrissement. Il suit de là qu'une acquisition, qui rend indispensables de grandes constructions, doit être soigneusement évitée. ”

“ La vigne, d'ailleurs, sauf quelques centaines d'hectares composant les grands crus qui ne conviennent et ne peuvent appartenir qu'à des fortunes considérables, est partout divisée et n'offre nulle pari la perspective d'un placement à revenu certain. Pour peu qu'on se rende compte que ses revenus, déjà aléatoires, empruntent leur plus grande valeur au côté commercial, on ne saurait méconnaître qu'on ne peut en faire l'objet de grandes acquisitions comme les immeubles sur lesquels nous venons d'appeler l'attention. ”

“ Ces axiomes économiques, vrais en toutes choses, le sont surtout lorsqu'ils s'appliquent à la propriété rurale, dont les richesses, comme personne ne l'ignore, sont encore subordonnées à des conditions atmosphériques indépendantes de la volonté, du travail et même du génie de l'homme. ”

“ Il est donc certain qu'une terre située sur un bon territoire, au centre d'une population nombreuse, agglomérée et agricole, ne peut être mise en vente sans être de suite recherchée par beaucoup d'amateurs, et notamment par cette bande noire, objet de tant de mépris de la part d'un certain monde. A moins de gênes exceptionnelles créées par des formalités judiciaires, elle sera le plus souvent achetée par la spéculation ; car la spéculation a des moyens d'en tirer parti qui lui permettent de porter ses offres à un prix élevé. ”

“ En ce qui concerne les terrains, les dégâts sont toujours largement compensés par l'amélioration qu'elles apportent.
On ne doit donc pas s'effrayer outre mesure des inondations, pour l'achat d'une propriété dans les contrées où elles se renouvellent. Les habitations, si elles sont solides, n'ont rien à redouter. Une crue, à moins que les eaux ne prennent une mauvaise direction et ne produisent, par suite de courants et de ruptures violentes de digues, des ensablements, ne peut être que bienfaisante. ”

“ Mais il ne suffit pas de créer un grand centre et de pouvoir y accumuler des merveilles ; on ne vit pas de merveilles. Déjà nous avons dit que Paris ne s'était pas placé trop loin du pain et de la viande, il nous reste à faire remarquer qu'il est tout-à-fait voisin d'une culture maraîchère d'une richesse incomparable, exploitée sur un sol qui lui est essentiellement et uniquement propre, du moins pour les 8 à 900 hectares qui lui sont consacrés. ”

“ Bien que la pratique de ce système de culture soit en général l'indice de terres de qualité inférieure, il ne faudrait pas en conclure que les propriétés à métayage sont toutes de qualité médiocre. Des habitudes et des coutumes établies depuis longtemps, la pauvreté quelquefois plus apparente que réelle du colon, son ignorance, son manque d'activité et d'industrie sont autant de causes qui le maintiennent et le prolongent jusque dans des pays non dépourvus de fertilité. ”

“ Celui qui se laisse trop facilement aller à l'acquisition d'une terre, à cause de l'habitation, ressemble un peu à un amoureux qui se laisse entraîner au mariage par le seul charme de la beauté de figure de sa future,avec cette différence qu'elle ne le conduit pas à des conséquences aussi graves. ”

“ Il n'est que juste qu'une telle exploitatiou mette le propriétaire à même de tirer de son capital un revenu plus élevé qui le rémunère convenablement de son travail et de ses peines.
Le métayage ne convient qu'aux capitalistes maîtres de leur temps et dotés de quelques goûts pour l'agriculture. ”

“ Lors donc qu'un acheteur se voit en présence de terres affermées, sur lesquelles la mise en labours occupe une trop grande surface, il doit en calculer, le revenu, non sur la quantité d'hectares cultivés, mais sur celle à maintenir en culture, déduction faite des frais des reboisements jugés nécessaires et en prenant en considération, s'il y a lieu, les faibles produits que pourront fournir ces reboisements dans un avenir éloigné. ”

“ On doit donc, en premier lieu, s'appliquer à rechercher la nature de propriété qui offre le moins de prises aux influences du climat, car il n'y a pas d'ennemi avec lequel la lutte soit plus difficile. ”

“ Un acheteur doit s'enquérir des motifs qui en retardent la solution. Lorsqu'il le fait, il reconnaît le plus souvent qu'ils sont dus aux difficultés qu'elle présente. Au nombre de ces difficultés, il en est une qu'il faut surtout noter comme la plus fréquente et la plus considérable, c'est l'existence sur les cours d'eaud'usines, dont les droits acquis et les intérêts sont en désaccord constant ou en opposition complète avec ceux des propriétaires des fonds mis en vente. ”

“ Dans une grande propriété, la vigne ne doit occuper que peu d'espace, quelques hectares seulement, car sa culture nuit à l'engraissement des bestiaux. Elle réclame, ainsi que nous l'avons fait remarquer, beaucoup de bras, consomme des fumiers sans en rendre et épuise le sol. ”

“ Les moyens d'exploitation ne peuvent être bons qu'autant qu'ils sont rendus faciles par la situation des terres et des prés autour ft non loin des constructions et par de bons chemins convenablement établis pour les bien desservir dans toute leur étendue. En effet, il importe essentiellement, pour le succès d'une grande culture, que les transports des fumiers, des engrais, et spécialement des produits de la terre s'effectuent économiquement, avec les plus grandes facilités. Les avantages de rentrer promptement les récoltes sont incalculables; les fermiers n'en connaissent pas de plus grands. ”

“ Peu importe aux partisans du stœtu quo la multitude de procès qu'engendrent les questions de propriété et qu'il préviendrait, non plus que les immenses frais à faire pour parvenir à une solution dans ces questions où la glorieuse incertitude des lois produit tant de considérants. ”

“ Ces vérités , tout élémentaires qu'elles puissent paraître, ont néanmoins besoin d'être rappelées de temps en temps ; il est bon que chaque valeur prenne son rang, et qu'on sache bien que le premier appartient à la terre, dont la création, pas plus que la destruction, ne peuvent être notre œuvre. ”