Condominium

“ En dehors de l'étage ou de l'appartement dont il est propriétaire, chacun bénéficie en outre d'un droit privatif sur les annexes de son appartement, qui lui sont attribuées, telles que caves, greniers, chambres de domestique. Dans les règlements de copropriété, chaque appartement est numéroté, les caves et les chambrrs de domestique aussi. ”

“ Toute la première construction en ciment armé sera commune, toute la construction ajoutée, lorsque la toiture aura été posée, sera propriété privée. Si l'on préfère une définitition ancienne, nous dirons : tout ce qui concourt à la solidité de l'immeuble restera commun.
Le droit privatif du propriétaire de l'étage comprend donc tous les aménagements intérieurs de son étage, nous pouvons citer, à titre d'exemple, les cloisons sépa-ratives des pièces, les canalisations intérieures d'eau, de gaz et d'électricité, les carrelages, les plafonds, en un mot, tous les ornements intérieurs. ”

“ Lorsque les différents étages d'une maison appartiennent à divers propriétaires, ceux-ci, à défaut de titres contraires, sont présumés être copropriétaires du sol et de toutes les parties du bâtiment qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif de l'un d'eux, tels que les .cours, murs, toiture et gros œuvre des planchers, les escaliers et ascenseurs, la loge du concierge, les passages et corridors, le calorifère et les canalisations de toutes sortes, à l'exception de celles se trouvant à l'intérieur de chaque local. ”

“ En vue de permettre l'aménagement d'un ou de plusieurs logements, le propriétaire pourra reprendre les pièces isolées ou chambres de bonne distinctes d'un appartement et habitées, lorsqu'il mettra à la disposition du locataire ou de l'occupant un local équivalent dans le même immeuble. ”

“ Les copropriétaires, leurs locataires et autres ayants droit, devront toujours jouir des locaux, en bons voisins et en bons opères de famille, veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, des gens à leur service, ou de leurs locataires ou visiteurs, le cas échéant. ”

“ Cette classification des biens en meubles ou immeubles est contenue dans les art. 517 à 526 du Code civil ; elle est surtout importante à l'égard des biens ruraux. Je ne traite pas ici ce sujet, mon travail devant être spécial aux propriétés bâties.
La loi fait une distinction entre les objets qui doivent être considérés comme immeubles par destination ou comme immeubles par nature. Peu nous importe ici ; alors que les objets ne sont pas meubles pour une raison ou pour une autre, ils ne peuvent être affectés au privilège du propriétaire, c'est tout ce qu'il nous faut savoir. ”

“ Et si, au lieu d'être propriétaire seulement du rez-de-chaussée, il l'était de toute la maison, dont les étages seraient loués, il ne pourrait pas davantage installer cette caisse dans le vestibule sans porter atteinte à la libre jouissance de ce vestibule promise à ses locataires.
Nous avons dit : sous la réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres, un copropriétaire peut modifier la chose commune, innover ; il a le droit en effet de retirer personnellement de la chose tout l'usage qu'elle peut procurer. ”

“ La location d'un appartement meublé est censée faite à l'année, au mois ou au jour, suivant que le prix a été fixé à raison de tant par an, par mois ou par jour, et, à défaut de stipulation à cet égard, suivant l'usage des lieux ; si des meubles ont été loués à l'effet de garnir une maison, corps-de-logis, boutique ou autres appartements, le Bail, à moins d'une stipulation contraire, est censé fait pour la durée ordinaire des baux de maisons, corps-de-logis, boutique ou autres appartements, d'après l'usage des lieux. ”

“ Elle apparaît bien davantage lorsqu'il s'agit de la construction des murs et du toit d'une maison destinée à l'habitation de tous les copropriétaires que pour la construction d'un mur mitoyen à frais communs. ”

“ Un étage de maison a été loué à un particulier pour son logement et celui de sa famille ; qu'importe que d'une chambre il en fasse deux ; qu'il change le système d'une cheminée; qu'il supprime une alcôve qui le gêne, etc., etc.!!! Pourvu qu'à sa sortie, il mette les lieux dans l'état où il les a trouvés, le propriétaire aurait mauvaise grâce à se plaindre de ces légères modifications dans la distribution intérieure de l'appartement. Il serait surtout dans le faux en prétextant un changement de destination (1) . ”

“ « Chacun est seigneur et maître dans son petit domaine. Il y fait ce qu'il veut ». Pour une question de commodité, nous étudions séparément les droits du copropriétaire sur les choses communes et ses droits sur les choses privées, mais dans la vie de tous les jours le propriétaire d'appartement est un, tout en ayant des droits différents. A supposer qu'il puisse réaliser deux mentalités différentes, saura-t-il les appliquer toujours à bon escient selon les questions qui se poseront.
Il saura, par exemple, qu'il est propriétaire exclusif des fenêtres et volets extérieurs de son étage. ”

“ Avant d'aller plus loin, alors qu'il ne va plus s'agir d'aménagements intérieurs, pour lesquels nous l'avons vu, le propriétaire a des droits presque absolus, mais bien de la destination à donner à l'étage, une remarque s'impose ; la plupart des règlements de copropriété lorsqu'il s'agit de maisons destinées à l'habitation bourgeoise, précisent que les étages ne pourront pas avoir une autre destination que celle de l'habitation. Dans le cas où il existe des magasins au rez-de-chaussée, ils déterminent restrictivement les commerces qui peuvent s'y exercer. ”

“ Dans l'intérieur de chaque étage, les portes, les croisées, les cloisons, soit en charpente, en mur ou en cloison légère, enfin toutes distributions, seront entretenues par le propriétaire à qui elles appartiennent. Cependant un gros mur, tant de face que dans l'intérieur, en cas de grosses réparations, devra toujours être à la charge de tous les intéressés. On comprendra pour gros murs les murs de clôture des bâtiments, car ils servent à la sûreté de tous les bâtiments ou de tous leurs étages, ce qui les rend communs entre tous les copropriétaires. ”

“ Le logement en face de celui-ci m’eût si bien convenu. Je cherche depuis longtemps à m’installer de la sorte.
Je jouais mon rôle avec tant de conviction, que la concierge, comme je l’espérais, me dit :
— On pourrait probablement s’arranger. Le propriétaire désire louer son grand appartement, et s’il convient à Monsieur, si Monsieur tient absolument à y joindre le petit, on donnerait congé au locataire d’en face.
— Oh ! déranger à cause d’un nouveau venu quelqu’un qui habite la maison depuis longtemps. ”

“ Si, ne pouvant rester sans feu ni lieu, ils veulent signer un bail, il faut que l’un des membres de la société se dévoue, qu’il loue un appartement en son nom et qu’il assume toutes les charges et toutes les responsabilités du locataire. ”

“ La gestion courante s'entend : D'une part, des tâches réglementaires et obligatoires, telles qu'elles sont édictées par les lois et règlements en vigueur concernant la copropriété ; Et, d'autre part, des tâches effectuées de manière régulière en fonction des équipements, de la situation et du mode d'occupation de chaque immeuble.
La gestion courante donne lieu à des honoraires fixés contractuellement pour chaque immeuble.
Les prestations particulières recouvrent toutes les missions effectuées par le syndic autres que les tâches de la gestion courante, à la demande expresse de la copropriété. ”

“ Cette dernière impossibilité nous a conduit à écarter aussi, sans qu'il soit besoin de l'approfondir, l'idée d'un contrat prenant naissance en même temps que la propriété d'un étage. Du fait même qu'un propriétaire se trouve avoir acquis, à titre gratuit ou à titre onéreux une part dans une maison divisée par étages, il se trouve engagé vis-à-vis des autres propriétaires des différentes parties de la maison, à tout un ensemble d'obligations dont la plus importante serait la conservation de la chose commune. ”

“ Sont également considérés comme immeubles urbains, quelle que soit leur situation, les immeuibles ou ensembles immobiliers qui font l'objet d'un lotissement, d'une division ou d'une copropriété dans le cadre, soit d'un cahier des charges établi par application des articles 89 bis ou 107 du code de l'urbanisme et de l'habitation, soit d'un règlement de copropriété établi par application de la loi modifiée du 28 juin 1938 tendant à régler le statut des immeubles divisés par appartements.
3. Tous les autres immeubles sont considérés comme immeubles ruraux. ”

“ Ainsi en dehors de toutes considérations juridiques, même lorsque la copropriété sera dotée du statut auquel elle a droit, la vie commune dans un immeuble divisé ne sera possible, qu'à la condition indispensable que tous les copropriétaires aient le désir de vivre en bonne intelligence et la volonté de respecter les règles imposées à tous dans l'intérêt commun. ”

“ Puisque tout immeuble par accessoire ne tient au sol que tant que son propriétaire le veut, celui-ci peut, par un acte de sa volonté, en changer la condition juridique. Par une opération matérielle, la séparation du bien et du sol, le propriétaire peut transformer l'immeuble en meuble. ”

“ Le syndic de la copropriété informe les représentants statutaires, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, et les locataires, par voie d'affichage, de la date, de l'heure, du lieu et de l'ordre du jour de l'assemblée générale.
Article 44 Les accords collectifs de location ont pour objet d'améliorer les rapports entre bailleurs et locataires, tout en respectant l'équilibre économique et juridique du contrat de location. Les accords collectifs de location ne peuvent déroger aux dispositions du titre II de la présente loi. ”

“ Toute cette population peut se décomposer en plusieurs catégories principales, dont la plus nombreuse renferme les propriétaires habitant leur propre maison et les locataires possédant un mobilier; on trouve ensuite ceux qui, n'ayant pas de meubles, occupent, d'une façon permanente, des appartements meublés, ou bien encore logent temporairement dans les hôtels ou dans les garnis, et louent un appartement, une chambre ou un cabinet, au mois, à la semaine, à la journée, ou même à la nuit. ”

“ Dans les maisons louées en totalité, pour être souslouées à plusieurs autres, le locataire principal devient responsable de l'entretien locatif à opérer dans les endroits d'un usage commun : escaliers, couloirs, portes cochères, etc., tandis que, dans les maisons à locations partielles, c'est le propriétaire qui fait le menu entretien dans ces diverses localités. ”

“ L'arrêt semble faire un grief au propriétaire qui « construit un étage en contre-bas, de « doubler ainsi l'espace dont il jouit ». Si les autres propriétaires ne veulent pas d'une amélioration ou d'un agrandissement, pourquoi leur donner le droit d'empêcher un des leurs d'en profiter ? D'autant plus que la construction d'une cave étant possible sans apporter une gêne considérable au propriétaire du rez-de-chaus-sée, peut être demandée par n'importe lequel des copropriétaires.
L'arrêt dit encore : « l'usage auquel sont destinés le < sol et le sous-sol, consiste à supporter l'édifice ». ”

“ Heureusement qu'en pratique, elle sera le plus souvent résolue par le règlement de copropriété.
L'article 664 dit : « chaque propriétaire d'étage fait le plancher sur lequel il marche » ; dans le cas où il existe une cave, c'est un étage supplémentaire. Il peut même exister plusieurs étages de caves, le propriétaire du rez-de-chaussée devant faire le plancher sur lequel il marche, doit faire la voûte de la cave, ainsi que le veut l'article 664 ; le propriétaire de la cave supérieure fera la voûte de la cave inférieure. ”

“ C'est pour cela que nous préconisons le choix du gérant en dehors des copropriétaires de la maison. Plus facilement les uns et les autres s'inclineront devant son avis, car il n'aura pas d'autre intérêt dans la maison que celui de contenter tout le monde pour conserver ses fonctions. Le syndic indépendant sera à l'abri d'une ani-mosité avec un voisin, qui gênerait considérablement le copropriétaire-syndic. ”

“ Mais le propriétaire unique de nos grands immeubles modernes n'habite pas toujours tous les étages ; il en loue le plus souvent la majorité d'entre eux. N'aura-t-il pas vis-à-vis de ses locataires, ses voisins d'en dessus et d'en dessous, des obligations plus étroites et plus strictes encore que l'un de nos copropriétaires ? Il lui faudra veiller à conserver ses locataires ”

“ Il est nécessaire que les propriétaires des divers étages aient le désir de collaborer à une œuvre commune et de se supporter mutuellement. Cette nécessité, comprise et appliquée par tous, allègera considérablement les soucis de chacun.
Un exemple caractéristique de l'esprit régnant trop souvent dans la pratique nous est fourni par un immeuble situé à Marseille. Les copropriétaires, sur la proposition du gérant, avaient décidé de faire installer l'éclairage dans la cave commune, un devis était fourni pour le prix de vingt francs et fut accepté par l'assemblée. ”

“ Dans le but de prévenir toutes difficultés et contestations entre les copropriétaires futurs de l'immeuble B prévu à l'angle de la rue et de la rue , dans leurs rapports de voisinage et de copropriété, il a été établi, ainsi qu'il suit, les clauses et conditions du règlement de copropriété déterminant les droits et obligations desdits copropriétaires ou autres ayants droit, auxquelles clauses et conditions tous les acquéreurs du terrain ou futurs copropriétaires (usufruitiers, usagers, etc... ou leurs ayants droit) seront tenus de se conformer. ”

“ Les chiens et chats seront tolérés dans la maison, mais à la condition qu'ils ne troublent pas la tranquillité des occupants de l'immeuble par leurs aboiements ou miaulements et que tous salissements, dégâts ou préjudices causés par eux, restent aux soins de leur propriétaire ; une assemblée de copropriétaires pourrait à la majorité des voix demander, s'il y avait lieu, leur suppression. ”