Daniel de Folleville

“ En ce qui touche la fin de non-recevoir tirée de ce que la demande aurait dû d'abord être dirigée contre le vendeur originaire : attendu que l'action en résolution est tout à la fois personnelle et réelle ; que le caractère essentiel et distinctif de l'action réelle est de s'attacher d'abord à la chose, de la suivre partout et dans quelques mains qu'elle se trouve; que, comme l'action revendicatoire, l'action en résolution doit nécessairement atteindre le détenteur de l'immeuble, parce qu'il a un intérêt direct à protéger et à défendre sa possession et sa propriété ”

“ Le législateur, en soumettant à des règles communes de publicité, comme à des causes semblables d'extinction, le privilège du vendeur et l'action résolutoire, a su concilier à la fois l'intérêt des contractants, l'intérêt des tiers, et, par suite, le crédit public, lequel ne saurait être florissant qu'autant que le crédit privé trouve sa légitime et complète expansion. ”

“ Pourquoi, dit-on, l'action résolutoire est-elle intentée? Parce qu'une somme d'argent due pour cause de vente n'a pas été payée : or, toutes les dettes de sommes d'argent sont essentiellement divisibles : donc, la résolution de la vente peut être demandée pour partie; et si cette action triomphe,
l'héritier du vendeur, par le succès de son action, se trouvera dans l'indivision avec le tiers acquéreur. ”

“ L'action résolutoire n'est un danger que parce qu'elle s'exerce subrepticement, parce qu'elle intervient alors que le privilége est éteint, et qu'elle est pour ainsi dire supplétive du privilège, de la négligence, du défaut de précaution du vendeur; en la rendant publique, en rattachant son existence et sa viabilité à la viabilité et à l'existence même du privilège du vendeur, le danger disparaît ”

“ Seulement, on a soulevé la question de savoir si l'action résolutoire est ou n'est pas divisible, soit activement, soit passivement. La question ne peut pas âtre soulevée entre le vendeur et l'acheteur; il est évident qu'à ce point de vue l'action est indivisible, par application de l'art. 1220, d'après lequel l'obligation, même susceptible de division, doit être exécutée entre le créancier et le débiteur, comme si elle était indivisible. La divisibilité n'a d'application qu'à l'égard des héritiers des parties (Comp., M. Troplong, Vente, t. II, nos 638 à 642.) ”

“ De même il faudra décider, par suite de l'application des mêmes principes, que l'art. 7 ne serait pas applicable à l'action en revendication d'un immeuble dirigée contre un usurpateur par le véritable propriétaire.
Mais l'art. 7 de la loi du 23 mars 1855 s'appliquera certainement dans l'hypothèse suivante : Primus vend un immeuble à Secundus qui ne paie pas le prix : il n'y a pas de transcription, ni d'inscription pour publier la vente. Secundus revend à Tertius qui fait transcrire. Quel est l'effet de cette publicité? ”

“ Dans les ventes d'immeubles faites aux enchères et en justice, la législation offre aux divers intéressés, à défaut de paiement du prix, et à défaut d'exécution des autres charges de l'adjudication, une autre voie que celle de l'action résolutoire : nous voulons parler de la revente sur folle enchère : l'on procède alors à la revente de l'immeuble, qui va être adjugé à la folle enchère du premier adjudicataire, qui a été fol enchérisseur en ne remplissant pas les conditions de son acquisition. ”

“ Or, quel est le but direct de l'action résolutoire? C'est de faire prononcer l'anéantissement de la vente ; eh bien ! si l'on consulte l'intention des contractants, il nous paraît clair que la vente ne peut pas être à la fois -résolue pour une partie, et exécutée pour l'autre; la vente ainsi considérée est une et indivisible; elle existe ou elle n'existe pas. Il n'y a pas de milieu entre les deux solutions; sans doute, le prix à payer consistant en une somme d'argent, est parfaitement divisible; sans doute l'objet vendu -peut lui-même être susceptible de division ”

“ L'acheteur, en effet, lorsqu'il pourra craindre de se voir enlever ainsi le bénéfice de l'opération qu'il a conclue et les éventualités de plus-value future, se hâtera certainement de payer son prix, pour éviter la déchéance. D'ailleurs l'objection des adversaires de notre théorie ne saurait prévaloir, si l'on se réfère aux analogies juridiques ; l'action en dommages-intérêts pour inaccomplissement d'une obligation, ne tend certes pas, elle non plus, à faire exécuter le contrat, puisqu'elle suppose une situation toute contraire ”

“ Nous ne pensons pas, au contraire, qu'une semblable solution soit légale ; à notre avis, le vendeur d'un immeuble qui demande la résolution de la vente pour défaut de paiement du prix, ne peut pas diriger directement sa demande contre le tiers acquéreur en sous-ordre, en omettant de mettre en cause l'acheteur immédiat : en effet, ce vendeur ne peut évidemment revendiquer le bien vendu entre les mains de l'acquéreur en sous-ordre, qu'en invoquant le titre de propriétaire ”

“ Nous inclinons à penser que l'acheteur doit encore les restituer. Sans doute, l'art. 1682, dans le cas de rescision pour cause de lésion, n'oblige l'acheteur à restituer les fruits que du jour de la demande, et la plupart des auteurs s'accordent à étendre cette disposition à l'hypothèse de l'exercice d'un réméré, dans les termes des art. 1659 et 1673. Mais nous ne voyons aucune analogie entre ces deux situations d'une part, et d'autre part l'hypothèse de la résolution de la vente en vertu de l'article 1654, pour défaut de paiement du prix. ”

“ Supposons d'abord, en nous plaçant au point de vue actif, que le vendeur soit mort en laissant plusieurs héritiers ou représentants. Un vendeur, par exemple, meurt laissant quatre enfants : il lui est dû 100,000 francs. Ce prix n'étant pas payé, l'action résolutoire de l'art. 1654 est nécessairement ouverte. Il s'agit de savoir si l'un des héritiers peut demander, d'une manière divisible et pour sa part et portion seulement, la résolution de la vente consentie, et la restitution de l'immeuble. ”

“ Les impenses voluptuaires sont les impenses de luxe ou de pur agrément : leur nature même indique qu'elles ne peuvent donner lieu à aucune indemnité ; l'acheteur pourra seulement, par application des principes du droit commun, emporter tout ce qu'il pourra enlever sans détériorer la chose, et à la charge de rétablir les lieux dans leur premier état. ”

“ Si l'acheteur est malheureux et de bonne foi, s'il a été réduit à l'inaccomplissement de ses obligations par des circonstances extrinsèques, indépendantes de sa volonté, le juge peut, pourvu que d'ailleurs le vendeur ne coure aucun risque de perdre la chose et le prix, accorder des délais modérés pour le paiement. ”

“ Qui peut intenter et contre qui peut être intentée l'action résolutoire établie par l'art. :i654?
13. Nous recherchons d'abord quelles sont les personnes qui ont qualité pour intenter l'action résolutoire. Il faut placer en première ligne, le vendeur non payé; puis ses créanciers, par application de l'art. 1166; enfin ses héritiers ou ayants cause universels ou à titre universel. Tout le monde est d'accord sur ces différents points.
Mais il y a, au contraire, controverse en ce qui concerne le cessionnaire de la créance d'un vendeur, ou le tiers subrogé dans les droits d'un vendeur. ”

“ La procédure de saisie est aussitôt arrêtée ; mais, en même temps le tribunal impartit un délai dans lequel devra être prononcée la résolution de la vente, et le délai une fois expiré, l'adjudication est prononcée : le vendeur est alors déchu de son droit de suite, et il ne pourrait que pour des causes graves, obtenir du tribunal un second délai.
Il ne faudrait pas croire pourtant que les droits du vendeur soient sacrifiés; une formalité établie par l'art. 692 du Code de procédure civile, modifié par la loi du 21 mai 1858, le préviendra suffisamment de la saisie poursuivie contre son débiteur ”

“ Nous croyons, que c'est à un tout autre point de vue qu'il convient de s'attacher, à savoir au but poursuivi et cherché par les contractants. Le droit créé, qu'il soit personnel ou réel, dérive toujours d'une opération déterminée ; or, dans cette opération, l'ayant-cause cherche à atteindre un but nettement arrêté : c'est ce but qui, suivant nous, peut engendrer la qualité de tiers.
Le contractant ne traite-t-il qu'en vue d'acquérir des droits sur le patrimoine général du débiteur, d'une manière vague et indéterminée, en conformité de l'article 2092 ? Il n'est pas
un tiers ”

“ Les déchéances sont de droit étroit, et elles doivent être restreintes dans les limites mêmes tracées par la loi. A tous ces points de vue, la poursuite en folle enchère échappe complètement à l'application de l'art. ”

“ Dans le cas de résolution d'un contrat de vente, consenti moyennant le paiement annuel d'une rente viagère, les arrérages perçus par le crédi-rentier lui restent acquis en entier, quoiqu'ils excèdent le taux de l'intérêt légal : le crédi-rentier n'est nullement tenu de restituera portion des arrérages excédant ce taux légal, nonobstant l'art. 1183 du Code civil. ”

“ Or, précisément, les fruits sont une dépendance de la chose ; donc, ils doivent être tous restitués avec l'immeuble lui-même,
par application de la maxime : accessorium sequit-iàr sortem rei principalis. 2° Les restitutions de fruits, mises à la charge de l'acheteur qui subit la restitution, sont payables en bloc; or, l'art. 2277 n'est écrit qu'en vue des fruits, arrérages ou revenus, qui sont payables par années ou à des termes périodiques plus courts; donc ce texte ne saurait être appliqué à notre hypothèse. ”

“ Il est impossible d'admettre qu'un tiers acquéreur reste exposé à se voir enlever l'immeuble qu'il a acheté,, par suite de l'exercice d'une action résolutoire, qu'il n'aurait pu, en fait, ni arrêter, ni même prévoir, à raison de l'extinction ou de l'inexistence dûment constatée du privilège ”

“ Supprimer l'action résolutoire, quand il y a un tiers intéressé, c'est la supprimer presque d'une manière radicale; car tout mari, qui achètera une propriété, sera par là même exonéré de l'action résolutoire y l'hypothèque légale de la femme frappera immédiatement l'immeuble acquis. ”

“ Me Chevreux, n'ayant point inscrit son privilége des frais, est un créancier simplement chirographaire : or, il est impossible d'admettre qu'un créancier purement
chirographaire puisse poursuivre la revente sur folle enchère, alors qu'en le supposant créancier privilégié ou hypothécaire, il ne pourrait pas, faute d'inscription en temps utile, faire valoir son privilège, ni intenter l'action résolutoire, à cause de la présence d'un tiers acquéreur qui, lui, a régulièrement transcrit (art. 7, loi du 23 mars 1855) . ”

“ L'adjudicataire sur folle enchère devra les intérêts de son prix, du jour où le fol enchérisseur en sera tenu, sauf à lui à poursuivre, à ses risques et périls, le recouvrement des fruits et revenus à compter de la même époque. ”

“ Cela est si vraique l'art. 779 du Code de procédure civile prend soin de déclarer que l'adjudication sur folle enchère intervenant dans le cours de l'ordre, et même après le règlement définitif et la délivrance des bordereaux, ne donne pas lieu à une nouvelle procédure. Le juge modifie l'état de collocation suivant les résultats de l'adjudication, et rend les bordereaux
exécutoires contre le nouvel adjudicataire. ”

“ Il convient de faire, en terminant, une observation importante : dans notre matière, comme dans les autres, la fraude fait exception à tous les principes, en vertu du droit commun : fraus omnia corrumpit. ”

“ L'action résolutoire établie par l'art. 1654 du Code civil, ne peut être exercée après l'extinction du privilège du vendeur, au préjudice des tiers qui ont acquis des droits sur l'immeuble du chef de L'acquéreur, et qui se sont conformés aux lois pour les conserver. ”

“ Dans cette situation, quel était, pour M. Wibaille, le moyen légal d'éviter la revente sur folle enchère? Les art. 734 et 738 du Code de procédure civile lui ouvraient une double voie : 1° il pouvait former opposition à la délivrance du certificat (art. 734, al. 2) . Cette mesure lui avait été, d'ailleurs, connue, en fait : car l'on sait qu'à la date du 17 juillet 1873, Me Chevreux lui avait signifié à personne son intention formelle de procéder, sous trois jours, à la demande de revente sur folle enchère, faute de paiement ”

“ Primus doit 100,000 francs à Secundas, et pour se libérer, il lui remet à titre de dation en paiement, un immeuble représentant une valeur de 150,000 francs ; puis il stipule à son profit une soulte de 50,000 francs, représentative de l'excédant de la valeur de l'immeuble qu'il aliène, sur le montant réel de la dette; nous disons que l'action en résolution pour défaut de paiement'de la soulte sera, dans l'espèce, subordonnée à la conservation du privilége du vendeur, qui garantit la créance de Primus (art. 1654 et 1656 combinés) . ”

“ Le premier ne peut avoir à se plaindre de personne; car il a eu toute facilité de vérifier les titres de propriété de son vendeur et de se faire présenter les quittances établissant le paiement du prix, pour se mettre ainsi à l'abri de tout péril. ”

“ Quant aux impenses utiles ou de simple amélioration, le remboursement en sera dû, mais uniquement jusqu'à concurrence de la plus-value qu'elles auront procurée au bien vendu; l'appréciation de cette plus-value rentre d'ailleurs dans le pouvoir discrétionnaire des tribunaux. Ceux-ci devront écarter toutes les dépenses excessives; car, il faut éviter qu'en multipliant sans mesure les dépenses d'amélioration, l'acheteur n'arrive indirectement à paralyser l'exercice du droit de résolution entre les mains du vendeur. Comparez l'art. ”