Bail agricole

“ On ne devrait jamais contracter de bail moindre de dix-huit ans lorsque les terres sont en bon état ; si elles sont usées ou de médiocre qualité, il faut à un bon fermier, muni du capital nécessaire et de la volonté d'améliorer, un bail de vingt-sept ans : il a besoin de neuf ans pour défricher, marner, chauler, fortement fumer avec des engrais achetés, drainer, défoncer les terres, en extraire les pierres ou roches qui empêchent les bons labours, augmenter et améliorer les bestiaux et les bâtiments, devenus insuffisants au bout de quelques années de bonne culture ”

“ Il est vrai qu'il y a certaines améliorations trop considérables pour que le fermier puisse on amortir les frais par la jouissance du domaine pendant la durée d'un bail ordinaire. Ces améliorations pourraient être profitables aussi bien au propriétaire qu'au fermier. Ne serait-il pas juste que le propriétaire supportât une partie des frais qu'elles occasionneraient, ou, tout au moins, assurât au fermier la jouissance du domaine pendant un temps assez long pour qu'il pût recouvrer ses dépenses ? ”

“ Il a un bail de vingt ans et près de 11,000 fr. de loyer : c'est beaucoup pour commencer; car, avant que toutes ses terres puissent être bien cultivées, bien fumées et couvertes de belles récoltes, il se passera quelques années, et, en attendant, il faudra payer, chaque année, les frais de culture et un loyer très-considérable. Il faut un bien grand capital pour entrer, avec chances de succès, dans une ferme aussi étendue. ”

“ Si, au moment de conclure le bail, le fermier propose de faire certaines améliorations, et pose des conditions que le propriétaire n'accepte pas, que doivent-ils faire? Le fermier cherchera un autre propriétaire moins récalcitrant ; le propriétaire cherchera un autre fermier moins entreprenant. Puisqu'ils ne s'accordent pas sur les conditions du bail, ils n'ont quà ne pas traiter ensemble. ”

“ Les propriétaires ne voulant pas se charger de construire des fermes, les malheureux locataires sont forcés de mettre une bonne partie de leur trop petit capital en constructions, qui tout en étant insuffisantes paralysent néanmoins leurs cultures ; ils payent cependant de 70 à 80 francs par hectare ; aussi ont-ils un air bien minable. Presque tous sont au début de leur bail, car leurs prédécesseurs ont été ruinés et expulsés. On ne comprend pas qu'il s'en présente de nouveaux, surtout avec l'obligation de construire pour se loger ”

“ Pourquoi le bail des terres ne se présente-t-il pas partout dans les mêmes conditions ? C'est qu'instrument usuel de l'industrie agricole, il se modifie non seulement suivant les habitudes, mais encore suivant les besoins et les degrés d'aisance et d'in- – dépendance des personnes dont il met l'industrie en action. Entre ces modifications et la condition des agriculteurs, il y a une liaison intime. ”

“ On est étonné de voir un fermier qui n'a qu'un bail de vingt et un ans faire de grandes dépenses pour planter des terres, dont il paye le loyer annuel à raison de 60 à 100 fr. ; plantations dont il ne jouira que seize à dix-huit ans, puisqu'on ne peut faire toutes les plantations dans les
deux premières années du bail. ”

“ Si dans les parties les mieux cultivées de notre pays il y a des fermiers qui augmentent leur fortune, cela tient à ce que les propriétaires, n'ayant aucune connaissance en culture , louent leurs terres sans en connaitre la valeur. Si le bail vient à expirer dans un moment où les denrées se vendent bien, il augmente un peu le fermage ”

“ Il faut qu'il se trouve ensuite avoir encore à sa disposition de quoi payer les travaux et dépenses courantes de l'année, l'achat des engrais, qui devra toujours être plus considérable les premières années d'un bail, les fermiers sortants étant, le plus souvent, disposés à soutirer le plus possible à leurs terres pendant les dernières années de leur jouissance. ”

“ Au cours du bail, convertir les pailles en fumiers pour les répandre sur la métairie, c'est cultiver en bon père, de famille, accroître la production agricole dont le preneur bénéficie, tandis que la consommation des pailles et la fumure de la dernière année ne lui profitent en rien ; voilà pourquoi le Code lui accorde une indemnité. ”

“ M. TOIT n'a pas de bail, mais un droit de fermier avantageux, qui lui assure, dans le cas de sortie inopinée de la ferme, qu'il pourra être couvert des dépenses qu'il aurait faites pour améliorer la ferme, et dans lesquelles il n'aurait pas eu le temps de rentrer. Il a déjà, quoi qu'arrivé depuis peu de temps, drainé une centaine d'hectares à quatre pieds de profondeur. Le loyer .est de 84 fr. et les taxes de 9 fr. 60 c. par hectare. Les chemins, dans cette petite paroisse habitée par des fermiers et leurs journaliers, sont complètement a la charge des premiers. ”

“ Si le bailleur est suffisamment initié aux choses agricoles pour comprendre qu'il est dans son intérêt de régler le mode de jouissance de son fermier de manière à ce qu'il ne ruine pas sa ferme et de lui montrer la voie du progrès, et si le preneur est assez intelligent pour ne pas repousser des conditions qui, en définitive, sont autant dans son intérêt que dans celui du propriétaire , le bail sera fait convenablement ; il contiendra les clauses de conservation et de préservation qui mettront obstacle aux abus de jouissance inspirés aux cultivateurs par un intérêt mal compris. ”

“ Quelques propriétaires font des baux à longue durée avec augmentation progressive de fermage. Ces baux peuvent être très-avantageux aux parties, pourvu que l'augmentation soit sagement et convenablement graduée, puisqu'ils assurent aux propriétaires une participation proportionnelle aux chances d'élévation du prix des terres et aux fermiers une longue jouissance.
Quand donc un propriétaire a un bon fermier, il ne doit pas hésiter à lui accorder un long bail. Quand, au contraire, il a un mauvais fermier, le bail, quelque court qu'il soit, est toujours trop long. ”

“ La fin du bail et la sortie du fermier sont deux circonstances qu'il ne faut pas confondre. Le plus souvent, lorsque le bail est sur le point d'expirer, il intervient, entre le propriétaire et le fermier, un arrangement en vertu duquel ce dernier est maintenu dans sa jouissance. C'est ce qu'on appelle le renouvellement du bail. Le fermier n'abandonne le domaine que pour des motifs graves, exceptionnels. ”

“ Lorsqu'un prêt à moyen terme est accordé à un exploitant qui r n'est pas propriétaire, son échéance doit être fixée trois mois au moins avant l'expiration du bail dont il est bénéficiaire, ou, à défaut de bail, trois mois avant la cessation de jouissance. ”

“ Un bail long permet au fermier de conduire son exploitation avec plus de méthode, d'étudier les besoins de cette exploitation et d'y pourvoir en connaissance de cause. Si sa récolte est ravagée par la grêle, la gelée ou d'autres fléaux, il compte sur la richesse de la récolte suivante. En un mot, grâce à la durée du bail, il améliore progressivement la terre qu'il tient à ferme. Sur ce point encore se manifeste l'analogie de la situation du fermier avec celle du locataire commerçant. ”

“ Le fermage laisse le propriétaire du fonds en dehors de l'éxploitation ; le fermier cultive à sa guise, il détient la propriété en vertu d'un bail ferme dont les clauses sont débattues entre les parties. Le fermier ne peut améliorer le sol et bien exploiter la terre que si le bail est à long terme. Plus le bail est de courte durée et moins il est avantageux pour le propriétaire. ”

“ CHAPITRE VI MANIÈRE DE PROCÉDER l'OUR PARVENIR A LA LOCATION DU DOMAINE, Si l'on se. décide à garder un ancien fermier, il est essentiel de contenir et d'arrêter les conditions du nouveau bail deux ans au moins avant l'expiration de l'ancien; la sécurité qu'il y trouvera fera que, loin de chercher à réduire les ressources de la ferme en fourrages, il conservera les anciens s'ils ne sont pas sur leur déclin, et s'en procurera de nouveaux ; qu'il continuera à entretenir avec soin les clôtures, les fossés d'écoulement, etc. ”

“ On appelle fonds rural, biens ou héritages ruraux ceux qui produisent des fruits que le preneur a le droit de récolter et qui sont l'objet principal de la location. Ainsi, il n'y aurait point bail à ferme, mais bail à loyer, soit dans le louage d'un chantier, soit dans celui d'une maison d'habitation qui aurait comme dépendances un jardin produisant des fruits, un verger, un herbage, un petit bois. ”

“ S'agit-il d'un bail à ferme ? le propriétaire doit délivrer la métairie avec les pailles, engrais, fourrages, tonnes, vases vinaires, etc., que l'usage des lieux donne au preneur pour l'exploitation (5) . Mais le fermier n'aura pas le droit de jouir du logis destiné pour le maître, des bâtimens voluptuaires, des parcs et jardins réservés à l'habitation principale (6) , des bois de haute futaie, etc., etc. ”

“ Pour que le propriétaire puisse disposer des pailles et engrais que le fermier sortant est tenu de laisser, il n'est pas nécessaire que le bail soit expiré; il suffit que le fermier sortant ait terminé toutes les cultures que son bail l'autorisait ou l'obligeait de faire. ”

“ Le bail sans écrit, d'un fond rural, est censé fait pour le temps qui est nécessaire, afin que le preneur recueille tous les fruits de l'héritage affermé. Ainsi le bail à ferme d'un pré, d'une vigne, et de tout autre fonds dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de l'année, est censé fait pour un an. Le bail des terres labourables, lorsqu'elles se divisent par soles ou saisons, est censé fait pour autant d'années qu'il y a de soles. ”

“ Ce qu'il faut d'un autre côté, c'est : que le locataire jouissant d'un long bail, soigne la terre comme s'il était lui-même propriétaire; qu'il songe à ménager et non à épuiser le sol; qu'il n'épargne ni son travail ni son argent pour fumer, marner, drainer le domaine; qu'il rende la ferme au propriétaire dans un excellent état avec la plus-value qui doit nécessairement résulter d'une bonne exploitation.
On a dit que le fermage était une association entre le propriétaire et le fermier. ”

“ Si le bail est fait pour plusieurs années et que, pendant la durée du bail, la totalité ou la moitié d'une récolte au moins soit enlevée par des cas fortuits, le fermier peut demander une remise du prix de sa location, à moins qu'il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes. ”

“ La plus-value du sol, obtenue par son travail, est un bénéfice : donc il a droit à une part quelconque de la plus-value du sol.
Le bail à ferme ne présente aucun des caractères d'une association.
C'est un contrat à forfait; le fermier est un forfaiteur, si je puis me servir de cette expression qui rend bien ma pensée, quoiqu'elle ne soit pas correcte. Le fermier n'a donc aucun droit à la plus-value; c'est à lui de s'arranger pour rentrer dans ses avances pendant le cours du bail.
C'est ainsi, au surplus, que les fermiers eux-mêmes interprètent le bail à ferme. ”

“ Le bail à ferme est distingué du bail à loyer d'une maison et autres bâtimens, en ce que le locataire a sa jouissance connue et réglée de l'habitation, ou autre usage d'un bâtiment qu'il prend à louage, et que le fermier ignore quels seront au juste les fruits et autres revenus qu'il prend à ferme, à cause de l'incertitude du plus ou du moins de leur quantité et de leur valeur, et du péril d'une stérilité et autres cas fortuits qui peuvent diminuer le revenu ou l'anéantir. ”

“ Règles spéciales aux baux à ferme. — Le preneur d'un héritage rural doit le garnir des bestiaux et ustensiles nécessaires à l'exploitation, engranger dans les lieux à ce destinés, avertir le propriétaire des empiétements commis sur son fonds. Si le fermier ne remplit pas ces obligations, s'il cultive mal, s'il abuse de la chose, le bailleur peut faire prononcer la résiliation du bail. Lorsque la récolte est perdue en totalité ou au moins pour la moitié, par cas fortuit, le fermier a droit à une remise sur le prix du fermage. ”

“ La somme en espèces ou la part de fruits perçue par le bailleur constitue la rente ou revenu de la terre.
Quand le bail a pour objet une maison ou des meubles, il est dit bail à loyer ; quand il s'agit d'un domaine rural, il prend le nom de bail à ferme. D'après ce qui a été dit plus haut, il y a deux sortes de baux à ferme : celui à prix déterminé en argent ou en produits , c'est le bail à prix fixe , et le bail à partage de fruits, qui
est le métayage. ”

“ Il arrive, pour les baux à ferme, que le fermier est privé de sa récolte ; ainsi une grêle, la gelée, la coulure peuvent détruire les produits du domaine; le fermier devra-t-il payer néanmoins le prix du bail? ”

“ Si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'art. 1774. Le fermier sortant doit laisser à celui qui lui succède dans la culture, les logements convenables et autres facilités pour les travaux de l'année suivante et réciproquement, le fermier entrant doit aussi procurer à celui qui sort les logements convenables et autres facilités pour la consommation des fourrages, et pour les récoltes restant à faire. ”

“ Nos baux à ferme participent souvent de toutes ces natures de contrat de louage. Ainsi, en passant un bail à ferme nous louons une habitation * et quelquefois une partie de son mobilier, un héritage rural; quelquefois nous convenons du prix auquel seront payés certains travaux, soit a journée, soit à prix fait; et enfin nous remettons aussi fréquemment un troupeau au fermier, à la charge de tenir compte d'une partie du produit. Tous ces divers genres de transactions peuvent donc se rencontrer dans un bail à ferme. ”

“ Ainsi, à l'exception des céréales et du revenu des bestiaux, tous les autres produits de la ferme : fruits, noix, chanvre, lin, fèves, haricots, etc., étaient partagés par moitié dans un bail à ferme comme dans un bail à métayage, ce qui semble extraordinaire de nos jours. Il y avait aussi d'autres points de contact : la nature du bail, par exemple, n'avait aucune influence sur sa durée, sur la date de l'entrée en jouissance ; de même que l'on ne constate aucune différence pour les redevances ou menus suffrages, si ce n'est que, dans les baux à ferme, ils se rencontraient un peu plus nombreux. ”