Bénéfice foncier

“ Ils assurent que le revenu foncier n’est pas autre chose que le produit des capitaux accumulés sur la terre par le propriétaire ou ses devanciers et qu’ainsi, à le bien analyser, il se décompose nécessairement en salaire, intérêt ou profit. ”

“ Un propriétaire foncier n’achète-t-il pas sans produire et sans tenir des secours d’autrui ?
Un propriétaire foncier produit par le moyen de son instrument, de sa terre. Le loyer qu’il en reçoit est le prix du blé ou de tout autre produit qu’il a obtenu pour sa part dans la production à laquelle il a contribué par la collaboration de sa terre. ”

“ Ils peuvent aujourd'hui dans beaucoup de régions, moyennant une modeste somme, acquérir un bien suffisant pour les faire vivre eux et leurs familles. Et si les anciens propriétaires du sol se trouvent, par suite de cette baisse, perdre une partie de leur fortune, les nouveaux acquéreurs, ayant pour un prix souvent moitié moindre une surface égale, voient leur charge réduite d'autant sur le capital foncier engagé et peuvent consacrer à des améliorations l'économie réalisée sur le prix d'achat. ”

“ Que tous les hommes d'intelligence et de savoir, aujourd'hui si loyalement interpellés par l'Empereur lui-même, portent donc leurs efforts et toute leur puissance vers le véritable crédit foncier. La propriété foncière rurale une fois mise. à même de pourvoir aux besoins de l'agriculture, a trop d'intérêt à ses progrès et à ses développements pour manquer à cette divine mission. ”

“ Nous demandons qu'on accorde la même faveur à la propriété moyenne, qui a le plus contribué, par des travaux onéreux, au
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progrès de l'agriculture, afin de la mettre à même de persister dans cette voie.
Nous demandons, encore, de faire jouir des mêmes avantages la grande propriété, dans le double but de procurer du travail aux pauvres et d'augmenter la richesse territoriale. En effet, le grand propriétaire foncier est arrêté, dans les améliorations agricoles, par l'intérêt élevé des capitaux qu'il aurait à y engager. ”

“ Tout le monde sait que l'agriculture paie environ 500 millions d'impôt foncier, et que tandis que la propriété mobilière continue sans embarras, sans charges, sa marche triomphale, la propriété immobilière , qui supporte, après tout, une forte part des sacrifices qu'exige sa rivale, subvient à tout, toujours frappée, toujours atteinte, sans qu'aucun secours réel et efficace lui vienne en aide. ”

“ Les maisons bâtiments, usines, manufactures, en un mot, toute propriété bâtie supporte l'impôt foncier sur la base de sa valeur locative, déduction faite de l'estimation de la superficie qui est classée dans la catégorie des meilleures terres labourables de la commune. ”

“ Les principales innovations qui soient réclamées aujourd'hui en matière réelle, spécialement la réforme hypothécaire et le crédit foncier, sont dominées par une question préalable, la création d'un état civil de la propriété foncière, d'une statistique et d'une évaluation permanente de chaque parcelle de territoire. ”

“ La propriété foncière, pour se justifier des attaques qu’on dirige contre elle, n’a qu’à répéter aujourd’hui la même fière réponse.
Et si même la terre n’était pas un produit du travail, elle serait du moins, dit-on, le produit du capital. La valeur de la terre et sa plus-value séculaire s’expliquerait suffisamment par les améliorations et les dépenses faites par les propriétaires et on affirme même que si l’on faisait le compte de toutes les dépenses accumulées par les propriétaires successifs, on arriverait à cette conclusion qu’il n’y a pas de terre qui vaille ce qu’elle a coûté [3] . ”

“ Le crédit foncier existe, et il a existé aussitôt que la propriété foncière a été fixée d'une manière invariable par une longue possession et par des lois justes et équitables qui l'ont consacrée comme base de notre état social, comme principe de la civilisation chez tous les peuples policés. ”

“ Sans contrarier son action par des contre-ordres importuns, le propriétaire foncier doit maintenir sa gestion dans les limites résolues tout d’abord, stimuler incessamment son zèle, reconnaître ses bons services par de bons procédés, l’intéresser enfin directement au succès par une part quelconque dans les bénéfices. ”

“ Si vous vous décidez pour l'intervention entre les propriétaires et les locataires, vous avez des terrains, vous pouvez en acheter à bas prix ; construisez vous-mêmes et laissez de côté toute combinaison avec le Crédit foncier. ”

“ La Société du crédit foncier, par exemple, trouve plus à prêter aux propriétés urbaines qu'aux propriétés rurales, parce que dans les villes, d'une part, il y a plus d'esprit d'entreprise, et parce que, d'autre part, les titres de propriété y sont plus régulièrement établis. ”

“ Nous avons vu plus haut que la totalité du revenu foncier de la France, y compris les propriétés bâties, s'élevait à grand'peine à 2 milliards. Quel peut être le revenu net des propriétaires exploitants et des fermiers? L'estimer au cinquième ou à 400 millions, ce serait probablement exagérer. ”

“ La conclusion qui se présente d' elle-même , c' est que , dans une société progressive , la condition du propriétaire foncier devient de plus en plus commode , de plus en plus avantageuse . Sans se donner la moindre peine , sans avoir le moindre sacrifice à faire , par le simple effet de la loi que je viens de signaler , le propriétaire foncier a le rare avantage de voir s' accroître la valeur échangeable du capital qu' il possède , et le montant du revenu que lui assure cette possession 1 . ”

“ On juge des revenus des propriétaires fonciers d’après la valeur locative de leurs terres, c’est-à-dire d’après le prix qu’elles se louent ou qu’elles pourraient se louer ; de là la contribution foncière. On juge du revenu de ceux dont les revenus se fondent sur l’intérêt de leurs capitaux ou les profits de leur industrie, d’après la nature de leur commerce, l’importance de leur loyer, le nombre des portes et des fenêtres qui se trouvent à leur maison ; de là les patentes, la contribution personnelle et mobilière, l’impôt des portes et fenêtres. ”

“ Supposons cependant qu'en France, où tant de fermiers et de cultivateurs vivent à grand'peine de la culture sans bénéfice net aucun, le bénéfice des exploitants soit du cinquième du revenu de la propriété foncière, la terre et les maisons produiraient alors 2 milliards 400 millions. ”

“ Mais on n'attend pas de nous que nous examinions sous cet aspect la question de la propriété immobilière. Nous n'envisagerons ici la terre que dans ses rapports avec les lois économiques, comme valeur d'échange et instrument de crédit. Sans abdiquer sa haute importance sociale, la richesse foncière de notre temps est surtout un objet de revenu et de placement de capitaux. ”

“ Rien ne paraît plus naturel, par exemple, que de commencer par la rente foncière, la propriété foncière, parce qu’elle est liée à la terre, source de toute production et de toute vie et à la première forme de production dans toutes les sociétés tant soit peu solidifiées — l’agriculture. ”

“ Le propriétaire ne peut donc abdiquer sans désavantage la charge de veiller à son capital foncier, et c'est d'abord sur celui-ci que j'attire toute son attention.
Ainsi rendre ses bâtiments commodes, ses chemins viables, ses fossés d'écoulement complètement utiles, ses digues fortes et suffisantes, ses clôtures respectables, ses plantations aussi étendues que le permet le sol ; ce sont des devoirs de sa qualité de propriétaire, qu'il ne peut négliger sans dommage. Voilà le poids de la pro-
priété ”

“ C'est la contribution foncière qui doit fournir le correctif de la rente foncière, l'instrument d'équilibrement de la propriété foncière.
La rente foncière constitue un cercle vicieux Par suite de la constitution actuelle de la propriété foncière, plus les travailleurs de toutes les catégories, intellectuels ou manuels, créent de richesses, plus ils font hausser la valeur locative et vénale de la propriété foncière ; or, c'est à eux qu'incombe la charge de fournir le revenu de cette propriété. C'est là, précisément, que gît le "mal secret" qui corrompt l'organisme économique tout entier. ”

“ Des centaines de millions peuvent être dépensées sur notre territoire en amélioration du capital foncier et l'être avec un tel avantage, que nul emploi d'argent ne peut en offrir de pareil Il s'agit quelquefois d'une véritable bagatelle pour amener un terrain d'un état négatif à une grande valeur; presque point de domaine qui ne pût devenir le théâtre d'une opération brillante. ”

“ Ajoutez à ces causes de nivellement les mutations de la propriété foncière qui, portant tous les anssur un capital d'un milliard 500 millions, en auront déplacé les trois-quarts dans vingt ans, et demandezvous comment on s'y prendra pour fonder un gouvernement durable sur une base devenue presque aussi mobile que l'argent qui la représente! ”

“ La rente foncière, comme elle existe et comme nous l’expliquons, vient de ce que la terre, étant une chose utile et limitée dans sa quantité, constitue un élément de la richesse sociale appropriable, valable et échangeable, et de ce que la terre étant un capital produit un revenu que peut vendre le propriétaire. ”

“ Le commerce et l'industrie avaient créé la richesse immobilière, et les propriétaires fonciers, c'est-à-dire les seigneurs, n'avaient pu arrêter dans ses progrès le nouvel élément de fortune nationale. ”

“ La propriété foncière, contre laquelle les principaux efforts paraissent dirigés en ce moment, n'est, de nos jours, qu'un mode de placement tout comme un autre...
Tandis que les uns placent l'argent qu'ils ont gagné par leur travail ou économisé sur leurs besoins journaliers, en achetant de la rente ou des obligations de chemin de fer, ou simplement en le déposant à la caisse d'épargne où il produit intérêt ; les autres le placent en achetant une maison pour l'habiter ou la louer, en acquérant un pré, un champ, ou une vigne. ”

“ Le problème à résoudre consistait en ceci : Socialiser, en tenant compte de la nature de la valeur du sol, la rente foncière en formation, tout en maintenant intact le droit de propriété foncière privée.. ”

“ Le caractère provisoire de la propriété, l’incertitude des revenus, la fluctuation de la valeur capitale entre des prix toujours incertains et dans tous les cas très peu élevés comparativement au produit, sont les principaux obstacles qui longtemps encore sans doute paralyseront tous les bons désirs en faveur de la propriété foncière. ”

“ En même temps que l'industrie enrichissait des départements entiers, et créait de considérables fortunes mobilières, la propriété foncière, surtout dans le voisinage des villes, acquérait une valeur qui doublait, en beaucoup de lieux, les fortunes territoriales. Le revenu public se ressentait de ces résultats ; chaque année voyait ses produits augmenter. ”

“ La propriété foncière n'a, bien entendu, point disparu; elle s'est ramassée, et si l'on ne veut pas parler seulement de la propriété rurale, elle a, par l'effet de l'industrie, considérablement multiplié son rendement. ”

“ Si l'on veut mobiliser la propriété foncière, il faut lui conserver, dans le signe représentatif, sa nature propre ; il faut que le titre auquel elle donnera naissance soit productif d'intérêt, comme elle est productive de revenu. ”

“ Le motif invoqué par les opposans, en ce qui concerne la contribution foncière sur les propriétés non bâties, est qu’elle atteint les propriétaires du sol, les cultivateurs, dont un grand nombre sont au front. ”

“ Voilà donc l'industrie devenue la richesse réelle de l'Etat, et la propriété foncière n'en être que l'accessoire. Voyons les conséquences qui doivent s'en suivre; on ne manquera pas de nous dire : La propriété rurale ne disparaît pas, le sol est toujours le même ; qu'importe qu'il appartienne à un million d'hommes ou à huit millions, il n'en sera que mieux cultivé; et le nombre des intéressés en s'agrandissant, la conservation et la sûreté en deviendront plus certaines. ”

“ La même observation s'applique à la contribution foncière. On frapperait de mort l'industrie agricole si l'on imposait progressivement la terre, à raison de l'accroissement de. ses produits ou de la quantité qu'on en pourrait posséder. Un champ y une plantation, n'est autre chose qu'une fabriqué, de produits naturels, au lieu d'être une fabrique; d'objets d'art nécessaires à notre consommation; Objecterez-vous que la propriété foncière est, à raison de son étendue, la démonstration la moins contestable, la plus évidente du bienêtre des citoyens ”

“ De même, dans beaucoup de régions, la propriété foncière a considérablement baissé de valeur depuis quelques années à cause du manque de fermiers, de la mévente des produits agricoles et de la diminution du revenu qui en est la conséquence. ”

“ La rente foncière se détermine d’elle-même, naturellement et fatalement, sur le marché, par le rapport de la somme des besoins qui réclament la possession ou la jouissance des terres à la somme des terres, par le rapport de la demande à l’offre de location du sol. ”

“ Aujourd'hui encore l'ancienne proéminence de la propriété foncière subsiste non seulement dans les moeurs et dans le langage vulgaire, mais encore dans nos lois qui favorisent beaucoup plus la propriété du sol que toutes les autres. ”

“ C'est donc, Messieurs, sur la propriété foncière, que nous pouvons considérer comme étant la plus sûre et la meilleure garantie du maintien de l'ordre et de la tranquillité, que doivent reposer toutes nos espérances pour le rétablissement de la prospérité générale ; c'est elle aussi que nous pouvons considérer comme la seule et véritable richesse, puisqu'elle est la source de toutes les autres : n'est-ce pas de la terre que nous obtenons tous les produits nécessaires à l'alimentation et à la conservation de l'espèce humaine? ”

“ Relever la valeur et le crédit de la propriété foncière, la transformer en un objet facilement négociable et susceptible, comme tel, d'être approprié au mieux des exigences de la situation, tel est le dernier mot, l'objectif véritable des projets de réforme, diversifiés à l'infini, qui ont la prétention, louable du reste, d'adoucir les souffrances de l'agriculture. ”