Baillage

“ Lorsqu'il y a vente et enlèvement des meubles garnissant les lieux loués, le bailleur peut exercer son privilège comme au cas de résiliation, et en outre pour une année à échoir à partir de l'expiration de l'année courante, que le bail ait ou non date certaine. ”

“ Comme dans le bail à vie, le défaut de paiement de la redevance pendant trois années donnerait droit au bailleur de demander la résiliation du bail. (Ferrières.) Le preneur ne peut qu'augmenter et améliorer, mais non dégrader, détruire, faire des changements qui diminuent la valeur du fonds loué, ni convertir en terres labourables des prés, des bois, des vignes, démolir les bâtiments, s'en approprier les matériaux. Il doit faire toutes les réparations nécessaires pour la conservation du fonds qui lui a été loué. ”

“ Est-ce que la mort ne vient pas trop souvent atteindre à l'improviste, dans les professions libérales comme dans les autres, un chef de famille dont le travail quotidien est l'unique patrimoine? Est-ce que ceux qu'il laisse sans ressources sont, par suite de ce malheur, affranchis des obligations du bail?
Est-ce que le commerçant ruiné par les faillites d'autrui, est-ce qu'un fabricant dont le feu ou l'inondation anéantit l'industrie, peut arguer de tels faits pour obtenir la remise de ses loyers? ”

“ Avance par le bailleur. — Lorsque le bailleur remet une somme au preneur, qui devra la rembourser à la fin du bail, le droit d'obligation est exigible (Sol. 6 avr. 1866 ; D. R., Bail, 471) . — Le cheptel de fer ne peut avoir lieu qu'autant qu'il s'agit de la remise de bestiaux. - V. n° 123.
70. — Droit de quittance. — Le paiement anticipé des loyers ne donne ouverture à aucun droit spécial lorsqu'il est constaté dans l'acte même de bail. ”

“ Mais si les réparations sont de telle nature, qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, ou si, s'appliquant aux bâtiments d'exploitation, elles empêchent le colon d'abriter ses récoltes et ses bestiaux, celui-ci peut demander la résiliation du bail, lors même que les réparations devraient durer moins de quarante jours.
§ 3. — Le bailleur est garant des vices et défauts de la métairie. ”

“ On le voit, le bail à rente foncière diffère considérablement du bail à cens. Ainsi : 1° Il transfère au preneur la propriété entière de la chose, sous la réserve d'un droit réel au profit du bailleur.
2° Il n'a aucun caractère féodal; le droit réservé par le bailleur n'est pas une directe et ne comporte ni privilèges honorifiques, ni retrait, ni lods et ventes.
3° Le possesseur d'un alleu roturier, le vassal détenteur d'un fief peuvent bailler le fonds à rente foncière.
Comme pour le bail à cens, il n'y a pas lieu à la commise pour défaut de payement de la rente. ”

“ Mais dans notre espèce il s'agit de tout autre chose. Le bailleur n'entend exécuter ni la personne ni les biens du locataire. Est-ce l'immeuble de ce dernier qu'il veut saisir? Non ! Il ne s'adresse qu'à une chose dont lui, bailleur, est propriétaire. Voilà donc une différence capitale, immense, qui écarte toute idée de se faire justice à soi-même, toute ressemblance avec cette espèce de justice domaniale et censière dont parlaient nos auteurs coutumiers.
Et sous quel rapport y aurait-il empiétement du bailleur sur l'autorité publique? Veut-il. par exemple, obtenir une résolution du bail? ”

“ Le bailleur, le preneur manque à l'engagement.
1742. À la mort du bailleur, le bail ne peut s'éteindre ; Du preneur, le décès ne peut non plus l'atteindre.
1743. Lorsque l'objet loué cesse d'être au bailleur Qui le vend, il n'est point permis à l'acquéreur D'expulser le fermier, ou bien le locataire
Dont un bail authentique est l'appui tutélaire,
Ou dont le bail écrit est dûment constaté Antérieurement avoir été daté,
A moins que, de ce droit, dans l'acte de louage, Le bailleur né se soit réservé l'avantage. ”

“ Ce n'est pas au titre du privilège du bailleur que le propriétaire réclamera ces loyers de la seconde catégorie : il y a droit comme créancier de la masse, se payant sur les premières rentrées, et pour un temps aussi long que la faillite durera en continuant ainsi le bail.
1787. — Deux faits sont de nature à rendre irréalisable le résultat précédent. Ce sont : 1° la vente des meubles garnissant le magasin ou l'atelier (sans qu'on cède le bail lui-même en assurant gage suffisant) ; 2° la résiliation. ”

“ Le privilège du bailleur protège tous les loyers et fermages échus, non prescrits, que le bail soit écrit et enregistré ou seulement verbal (4) . Toutefois, à l'égard des contributions indirectes et des douanes, le privilège sur les meubles garnissant la maison louée, n'est opposable que pour six mois de loyers (5) .
178. Quant aux loyers ou fermages a échoir, il faut distinguer: si le bail à date certaine, antérieure à la saisie ou au jugement déclaratif de la faillite (6) , le bailleur est privilégié pour tout ce qui reste à courir ”

“ Des actions en paiement de loyer ou fermages, des congés, des demandes en résiliation de baux fondées sur le seul défaut de paiement des loyers ou fermages ; des expulsions de lieux et des demandes en validité de saisie-gagerie : le tout lorsque les locations verbales ou par écrit n'excèdent pas annuellement 400 francs. Si le prix principal du bail consiste en denrées ou prestations en nature, appréciables d'après les mercuriales, l'évaluation sera faite sur celles du jour de l'échéance, lorsqu'il s'agira du paiement des fermages. ”

“ En sens inverse, le paiement unique, effectué à la fin du bail, devient périlleux pour le bailleur, au cas d'insolvabilité de son fermier et le prive trop longtemps du revenu de son domaine, dont il peut avoir besoin pour pourvoir à sa subsistance.. ”

“ L'absorption totale de l'actif, la négligence du bailleur qui lui permet à son gré d'aggraver l'état de la faillite, le bénéfice scandaleux qu'il peut réaliser lorsque le bail est long et cher, le risque limité qu'il encourt, l'entrave au concordat, en un mot tout ce qui est la conséquence de la prééminence injustifiée du bailleur dans la faillite, Lelles sont les principales causes qui devaient entrainer la réduction de son privilège en faveur de la niasse. ”

“ Lorsque, par quelque perte, à raison de ce vice, Le premier est lésé, d'un pareil préjudice,
Il est dédommagé par les soins du bailleur.
1722. Si, pendant que le bail est encore en vigueur, La chose détenue en louage est détruite Dans sa totalité par cause fortuite,
Le bail prend fin, de droit ; si l'objet est détruit Pour une seule part, le preneur avec fruit,
Suivant les faits, réclame ou que le contrat cesse,
Ou que le prix soit moindre : en l'une et l'autre espèce, Il ne peut demander aucune indemnité. ”

“ Louer sa terre ou louer son argent, n’est-ce pas le même contrat ? Aussi, quand le prêt à intérêt entre dans les mœurs d’une nation, le bail à ferme l’y suit. La société est alors riche, industrieuse et commerçante. ”

“ Comme le constate cette ordonnance, l'une des principales obligations du baillistre était de payer les dettes du mineur et de rendre à ce dernier, à la fin du bail, le fief, franc et quitte de toutes charges, d'où cette règle conservée par Loisel (Institutes, liv. I, tit. IV, art. 11.) : Qui bail prend, quitte le rend. Et comme, à cette époque, les dettes suivaient les meubles, le baillistre qui avait la charge des unes gagnait les autres. ”

“ Si le bail est entretenu, c'est-à-dire si les créanciers ou leur cessionnaire, s'engagent à l'exécuter de tous points, et si les sûretés du bailleur ne sont pas diminuées ; le bailleur ne peut réclamer ni indemnité, ni loyers à échoir, car il ne souffre nullement. C'est l'application de la doctrine que nous avons enseignée pour tous les créanciers gagistes ou hypothécaires qui conservent leur sûreté spéciale. ”

“ Nous avons dit précédemment que la saisie-gagerie n'est que l'exercice du privilége de bailleur que l'art. 2102 du Code Napoléon confère aux propriétaires et principaux locataires sur les meubles, effets et récoltes des locataires ou fermiers, sous-locataires et sousfermiers, pour sûreté du prix et des charges du bail. ”

“ Toutefois le bail ou vente à rente rachetable ouvre le quint immédiatement sans attendre le rachat, si ce n'est dans la coutume de Meaux et dans quelques autres coutumes : car le preneur peut rembourser la rente quand bon lui semble, et le seigneur n'est pas obligé de veiller au remboursement.
Bail à domaine congéable. — Comme dans ce bail il y a alié-
nation des superficies au profit du preneur ou domanier, il est perçu un droit de quint à l'occasion de ces superficies, c'est-à-dire sur les deniers d'entrée qui sont payés comme prix de ces superficies. ”

“ La somme en espèces ou la part de fruits perçue par le bailleur constitue la rente ou revenu de la terre.
Quand le bail a pour objet une maison ou des meubles, il est dit bail à loyer ; quand il s'agit d'un domaine rural, il prend le nom de bail à ferme. D'après ce qui a été dit plus haut, il y a deux sortes de baux à ferme : celui à prix déterminé en argent ou en produits , c'est le bail à prix fixe , et le bail à partage de fruits, qui
est le métayage. ”

“ Or, qu'est-ce qu'un bail à loyer ? — Un contrat par lequel l'une des parties, qu'on nomme bailleur, remet à l'autre, preneur, une maison ou un appartement, pour un temps et moyennant un prix déterminé, payable en argent. En économie politique, cette maison ou cet appartement est une valeur comme une autre, un capital comme un autre, un produit comme un autre ”

“ J'ajouterai que le bail n'est pas ce qu'on peut appeler un bien immobilier; car, en déduisant les frais de culture et le canon dû au maître, on ne voit pas trop quelle valeur intrinsèque il peut avoir. Quel est le but du bail? C'est de faire passer entre les mains du propriétaire le produit net de la chose. Quant au fermier, ce qu'il relire, c'est le salaire de son travail et l'indemnité de ses avances. Où est donc l'émolument appréciable du bail, déduction faite du loyer ou du fermage dû au maître et des impenses pour exploitation? ”

“ Comment admettre, en effet, qu'un bailleur consente à la continuation du bail, si, pour tout paiement, il est réduit à toucher de simples dividendes. Un bailleur est moins bénévole. Il demandera bien vite la résiliation du bail. En somme, la vente des meubles équivaut à une résiliation à une année déchéance. ”

“ Le bail à coloriage ou bail partiaire parait tenir autant du contrat-de société que du contrat de louage. En effet, le propriétaire fournit les terres, le colon son travail et'son industrie; et les fruits sont partagés dans les proportions convenues. Il diffère des baux à ferme en ce que le colon, au lieu de,payer son fermage en argent, le paie en fruits. ”

“ De prime abord, il peut paraître paradoxal, à une époque où l'impérieuse nécessité des longs baux est proclamée par tout le monde, de dire que le meilleur bail est celui d'un an, que c'est celui qui, en réalité, assure le mieux la permanence des engagements. ”

“ En possession d'un bail de 9 ou 12 ans — ce qui est un maximum de durée que les propriétaires accordent difficilement --le colon est aisément frondeur, pendant les premières années. La direction du bailleur ne s'exerce qu'avec peine et sans profit pour l'exploitation ; l'harmonie une fois rompue ne se rétablit pas toujours ; à l'expiration du bail, la séparation s'impose. Avec le bail annuel, le colon sait que s'il n'exécute pas ses obligations, il s'expose à être congédié à brève échéance ; c'est un bon motif pour qu'il s'habitue à ne manquer à aucune d'elles l. ”

“ Comme vous le dites ; et si les propriétaires ont recours à leurs contrats de bail, solennellement faits et réfléchis et aussi solennellement garantis par une loi fondamentale, aussitôt, ces mêmes hommes crient à l’aristocratie, à l’oppression, et trouvent pour écho des personnages qui occupent des places dans les hautes régions, ou dans ce qu’on pourrait appeler hautes régions s’il s’y rencontrait des hommes dignes de leurs fonctions. ”

“ Le crédit personnel, s'il a ses avantages, a aussi ses inconvénients. Voici, par exemple, un commerçant qui est réputé pour la prospérité de ses affaires. Survient un krach contre lequel il ne peut lutter malgré ses avances. Il tombe en faillite.
Si son bailleur n'avait eu à compter que sur sa solvabilité personnelle, il aurait été exposé bien souvent à n'être payé de ses loyers qu'en monnaie de faillite.
Dans ces conditions, combien de propriétaires auraient consenti à louer leurs immeubles? Un droit réel frappant les meubles du preneur était donc la meilleure sûreté du bailleur. ”

“ On est maître une fois, c'est vrai, en admettant l'absence de toute nécessité, de toute contrainte morale. Mais si vous voulez renouveler votre bail, vous êtes esclaves, bien esclaves. Telle est la perspective sous laquelle sont créés tous les baux, et contre laquelle je ne crains pas de faire appel aux témoignages des bailleurs, en présence de leurs locataires.
Je le demande à tout homme impartial et juste : est-ce à de tels contrats que doit s'enchaîner la destinée commerciale ou industrielle do tant de locataires? ”

“ Elle a trait à deux objets : — 1° la résiliation possible du bail (art. 450) ; — 2° la mesure dans laquelle le privilège du bailleur sera opposable à la masse (art. 550) .
I. Résiliation du bail. — Sous l'empire du code de commerce et de la jurisprudence qui l'interprétait, il ne pouvait être question de résiliation du bail pour cause de faillite, ni à la demande du bailleur, ni à la demande des créanciers : pas à la demande du bailleur, car, payé de ses loyers au moins pour quelques années, il ne pouvait se plaindre actuellement ”