Lease

“ De son côté, le preneur est tenu de garnir la maison ou les lieux loués de meubles suffisants pour garantir le paiement des loyers ou fermages, de se servir de la chose louée suivant sa destination, de faire les réparations locatives et de menu entretien, de veiller à la conservation de la chose et d'en jouir 'en bon père de famille, c'est-à-dire comme un propriétaire soigneux et attentif, de la rendre à l'expiration de la location, telle qu'il l'a reçue et de payer le prix convenu aux échéances ainsi que certaines charges accessoires. ”

“ Quelques mots sur les derniers contrats qualifiés de location par la loi, les louages d'ouvrage et d'industrie. Tels sont les marchés avec des ouvriers et des entrepreneurs, les transports par terre ou par eau. Dans ce cas, le locateur est celui qui donne pour un prix convenu son travail ou son industrie (locator operis) ; le locataire, celui qui paye ce prix en échange du travail ou de l'industrie qui lui sont fournis. Le travail ou l'industrie ont pour objet une chose que livre le locataire. ”

“ A. — Le louage des maisons ou parties de maison, dit bail à loyer. Usuellement, le conductor ou preneur y prend le nom de locataire, et la rémunération par lui versée s'appelle loyer.
B. — Le louage de terres d'exploitation agricole, dit bail à ferme, dans lequel le preneur est appelé fermier, et la rémunération payée par lui fermage. Ici, il y a une subdivision. Lorsque le prix de location est en argent, il y a bail à ferme ordinaire ; lorsqu'il consiste en fruits, il y a métayage ou bail à colonat partiaire, et le fermier est appelé métayer. ”

“ Il le cède, le vend, le lègue à ses enfants, et, pour tout loyer, verse au propriétaire la moitié de ses revenus. En outre, il peut élever des murs, bâtir des maisons, faire toutes les constructions que bon lui semble sur les terres qui lui sont louées, et le propriétaire, à l’expiration du bail, doit, pour rentrer en possession de son bien, racheter tout cela à prix coûtant. ”

“ Des loyers et fermages d'immeubles. —Celui qui livre sa chose, soit sa maison, soit sa ferme, au locataire qui va l'habiter ou l'exploiter, procure à celui-ci le moyen de satisfaire à l'une des premières nécessités de la vie, en même temps qu'il se prive lui-même de ce moyen, en vue du revenu qu'il recevra en compensation et avec lequel il pourvoira, à son tour, à ses besoins et à l'entretien de sa famille. ”

“ Je sais bien ce que l'on objecte : on vous dit : un bail est un marché librement consenti entre le propriétaire et le locataire, libre à l'un et à l'autre de ne pas le signer. Si vous, locataire, vous aviez fait de bonnes affaires dans ma maison, vous ne seriez pas venu m'offrir un supplément... et autres balivernes. Je réponds que parler ainsi est une faute, une déloyauté ; c'est insulter au malheureux qui se noie et qui appelle au secours; c'est lui dire : Tant pis pour toi, pourquoi t'es-tu jeté à l'eau ? Mais, messieurs les. propriétaires, est-ce que les locataires ont demandé la guerre ? ”

“ Bâtiments d'habitation, bâtiments d'exploitation, granges, étables, greniers, pressoirs, moulins, cours d'eau, fabriques, usines, terres, bois, carrières, mines, tourbières, etc., partout où le locataire établira son éviction par suite de destruction, incendie, ravage ou dépossession forcée, il aura droit suivant les cas, dont le juge sera appréciateur, à la résiliation, à la réduction du prix du bail ou à la décharge temporaire des loyers. ”

“ Le sous-locataire a donc été fort imprudent en laissant déménager le locataire originaire. Il devait, à ce moment, exiger de lui un cautionnement ou une garantie suffisantes pour assurer le paiement des loyers pour les années restant à courir après l'extinction de la sous-location. Convient-il, parce que le sous-locataire a commis une faute, d'en rendre responsable le propriétaire qui ignorait ou pouvait ignorer la cession ? Poser la question, c'est la résoudre dans le sens admis par le Tribunal de la Seine.
Voyez : Mobilier suffisant, etc., etc. — Loyers d'avance. ”

“ Location partielle. Location totale subséquente par le bailleur. Louage et cession de créance. — L'acte par lequel un propriétaire, après avoir consenti à un premier preneur la location d'une partie d'immeubles, loue à un tiers la totalité de ces mêmes immeubles pour un prix unique à charge par ce dernier de respecter les baux en cours, et sous la condition d'en percevoir les loyers, renferme deux dispositions distinctes : 1° une cession de loyers sur la portion du prix applicable aux loyers cédés ; 2" un bail pour le surplus (Châlons-surMarne, 21 jui 11. 1890 ; R. E. 2148) . ”

“ En soi, le mot bail est générique, et pour fixer la nature de la livraison, de la concession qu'il rappelle à l'esprit, il faut un régime qui le complète. De là, bail A CENS, bail A RENTE, bail A COMPLANT, bail A EMPHYTÉOSE, bail A DOMAINE CONGÉABLE, bail A NOURRITURE, bail A CHEPTEL, etc., etc. Si quelquefois nous disons un bail tout court, pour désigner un contrat de louage,
(1) Vieux mot français.
(2) T. I, n° 140.
c'est que les autres espèces de baux sont devenues très-rares dans notre droit moderne, tandis que le bail-louage est d'un usage très-fréquent. ”

“ Les usines., les chantiers, les moulins font-ils l'objet d'un bail à loyer ou d'un bail à ferme ? Nous pensons qu'il faut considérer comme étant l'objet d'un bail à loyer tous les objets qui ne peuvent produire que des fruits civils, une usine par exemple. Que si un immeuble loué comprend à la fois une maison d'habitation et des terres cultivées, on devra s'attacher à déterminer quelle est la partie principale, et la variété de bail à appliquer sera celle qui correspond à cette partie. ”

“ En présence du jury des loyers, il vous faut maintenant compter avec vos sous-locataires, commerçants et industriels, avec qui vous auriez bien voulu et certainement seriez parvenu à vous arranger en douceur, à la franquette, à la bonne franquette, sans la férocité, sans le refus impitoyable d'accommodement de la part de votre propriétaire. La série des remises à leur consentir va se dérouler ici sous vos yeux attristés : mais la nature vous les a-t-elle donnés à autre fin que pleurer? ”

“ Les loyers d'une maison sont comme les fermages des biens ruraux destinés à la nourriture du propriétaire, et représentent les produits que le principal locataire, l'hôtelier, l'aubergiste retirent des lieux loués. ”

“ « Et que nous importe ces difficultés de locataire à propriétaire ! Si le locataire ne peut payer son terme et que le propriétaire veuille, soit faire vendre les meubles, soit faire expulser, où son huissier et lui trouveront-ils un caporal et quatre gardes nationaux pour venir les appuyer dans l'exécution de l'une ou l'autre mesure. » Sans doute que pas un caporal ni pas un garde ne se trouveront, mais après la crise, si d'ici là vous ne décrétez rien, le propriétaire et le locataire se retrouveront en face, et le propriétaire, avec son droit resté là, saisira les meubles et se payera. ”

“ C'est entendu. Notre immeuble est la propriété d'une société anonyme. Vous achetez deux cents actions de notre Société au prix de : deux cent mille francs, et cette acquisition vous donne droit à la jouissance de l'appartement du troisième. Cette jouissance sera constatée par un bail régulier qui vous sera consenti par la Société, moyennant un prix de loyer égal aux charges de l'immeuble. Et vous y gagnez. Que vouliez-vous en effet?
— La jouissance incontestable de cet appartement? Vous l'avez. Ne pas payer de loyer proprement dit et ne rembourser que votre quote-part des charges communes. ”

“ « On m'a réquisitionné mes chevaux, et on m'a ainsi ôté le bénéfice de ma location ; je demande à en être déchargé. » Le propriétaire répondrait avec raison : « Je vous devais la paisible
§ VIII. — LOUAGE D'OUVRAGE ET D'INDUSTRIE. 45
jouissance d'une écurie, vous l'avez eue toujours. Ce que vous alléguez m'est étranger; adressez à qui de droit vos réclamations. Vous avez d'ailleurs subi une véritable expropriation pour utilité publique, moyennant indemnité. C'est là une force majeure que chacun a dû supporter par nécessité. »
§ 8. — Application au louage d'ouvrage et d'industrie. ”

“ Si le bail est résilié, le propriétaire d'immeubles affectés à l'industrie ou au commerce du failli aura privilège, pour les deux dernières années de location échues, pour l'année courante, pour tout, ce qui concerne l'exécution du bail et les dommages-intérêts qui pourront être alloués par les tribunaux. ”

“ Or, qu'est-ce qu'un bail à loyer ? — Un contrat par lequel l'une des parties, qu'on nomme bailleur, remet à l'autre, preneur, une maison ou un appartement, pour un temps et moyennant un prix déterminé, payable en argent. En économie politique, cette maison ou cet appartement est une valeur comme une autre, un capital comme un autre, un produit comme un autre ”

“ Il habitera lui-même, avec sa famille, les lieux loués, qu'il devra garnir et tenir constamment garnis de meubles, objets mobiliers et matériel en quantité et de valeur suffisantes pour répondre du paiement du loyer et de l'exécution des charges et conditions du bail. ”

“ Ainsi sont soumis aux règles des baux à loyer, les chantiers, les mines, carrières, les terrains destinés à la tenue des foires et des marchés.
282. Lorsque des bâtiments sont loués en même temps que des jardins, terres, prés ou bois, pour examiner si le bail doit être considéré comme à loyer ou à ferme, on a égard à l'importance et il
la valeur des objets affermés, et, par suite, on décide quelle est la chose principale, et quel est l'accessoire. ”

“ Le projet, parmi les louages des choses, distingue surtout celui des immeubles, s'en occupe immédiatement , et ne parle plus spécialement des meubles, au louage desquels il est aisé d'appliquer, dans l'usage , :elles des dispositions subséquentes qui leur sont comnunes.
Le louage d'un bien rural, c'est-à-dire d'un fonds produisant des fruits naturels ou industriels, est appelé bail à ferme. Le louage d'une maison ou d'un bâtiment qui ne produit que des fruits civils ou loyers, est appelé bail à loyer. ”

“ Un contrat peut donc être lésionnaire sans être excessif : par exemple, un bail dont le foyer n'est pas en rapport avec l'appartement ou l'immeuble loué; de même qu'à l'inverse il peut être excessif sans être lésionnaire, par exemple un bail consenti pour un loyer de vingt mille francs, alors que le locataire, qui n'est autre qu'un mineur émancipé, a une situation de fortune modeste : l'appartement loué vaut les vingt mille francs, nous le supposons, mais il est trop cher eu égard aux facultés du locataire. ”

“ En général, toute partie de construction dont la détérioration ne peut provenir du fait d'un locataire et dont le mauvais état résulte, soit de vétusté, soit d'un mouvement dans la construction, soit toute autre cause, et pouvant, dans un temps déterminé, causer des accidents, doit être réparée par le propriétaire. ”

“ Enfin le propriétaire d’une maison qui apprend que son locataire a enlevé ses meubles sans payer les loyers, peut saisir & revendiquer les meubles, afin qu’ils soient réintégrés chez lui pour la sureté des loyers échus, & même de ceux à échoir. ”

“ S'il s'agit d'un bail d'un corps d'exploitation dans lequel se trouve des bâtiments, ajouter les deux paragraphes suivants : Le preneur devra entretenir en bon état les bâtiments d'habitation et d'exploitation, et faire pendant toute la durée du bail les réparations locatives, d'après l'usage des lieux.
Il sera tenu de garnir les biens présentement affermés de meubles, fourrages, bestiaux, etc., suffisants pour assu-
rer leur bonne exploitation et garantir le gage et privilége du propriétaire. ”

“ Les locateurs de maisons et de métairies ont le droit d'être préférés, pour les créances résultantes du bail, aux autres créanciers de leur fermier ou locataire, sur les fruits et sur les meubles qui garnissent la métairie ou la maison. ”

“ En
concédant à une compagnie pour un certain nombre d'années le produit de cette location, dont le terrain lui seroit livré, à la charge par elle de bâtir suivant les plans et devis arrêtés, on parviendroit à couvrir la plus grande partie de la dépense de cette construction, dont la
propriété resteroit à la nation à la fin du bail sans lui avoir presque rien coûte. ”

“ Il ne me restait plus que le loyer de la maison alors occupée par vous, loyer que ton mari trouva moyen de me supprimer aussitôt l'arrêt de séparation rendu; loyer au reste que vous n'aviez payé qu'à regret; car Madame Laurent vous l'avait toujours représenté comme étant trop élevé; ce qui ne l'empêcha pas elle-même de l'augmenter de six cents francs lorsque la propriété, lui ayant été adjugée, fut occupée par d'autres que vous ; et cela en 1851, c'est-à-dire quand les immeubles étaient encore sous le coup de la dépréciation occasionnée par la crise de 1848. ”

“ Ainsi, dans le louage d'une chose, celui qui procure cette chose se nomme bailleur, locateur, propriétaire, et l'autre bailliste, locataire, preneur, fermier, quelquefois louager, louandier, occupeur, puis, dans le bail à métairie, métayer, colon partiaire; dans le louage d'ouvrage, celui qui fournit son travail se nomme entrepreneur, ouvrier, domestique et génériquement locateur, celui qui reçoit et paye ce travail se dit maître, propriétaire et génériquement locataire ou conducteur ”

“ Depuis 1890, la Ville a établi un nouveau mode de location; elle livre le terrain nu aux négociants en gros, elle leur réclame un loyer de trois à quatre francs le mètre ; les locataires construisent à leurs frais, risques et périls, des magasins, caves ou celliers, à leur fantaisie et à leur goût, sauf en ce qui concerne les prescriptions administratives pour les alignements et les saillies. ”