Agent immobilier

“ Ce n'est pas une simple loi de procédure; il a un objet politique sérieux, qui est de favoriser le grand intérêt immobilier, de faire que la propriété immobilière atteigne le degré d'expansion et de prospérité auquel, depuis quarante ans , l'industrie s'est élevée. ”

“ En ce sens, Instr. 1372, § 19 (25 mars 1829) ; - C. R., 3713.
358 ACTIONS IMMOBILIÈRES.
donné que nous raisonnons dans l'hypothèse d'une vente d'immeuble, l'action en réméré est une action immobilière. La céder à prix d'argent, c'est donc vendre un immeuble, un immeuble incorporel, mais enfin un immeuble (C. civ., art, 526, suprà, page 349) . L'aliénation de ce droit immobilier s'opère au jour de la cession; c'est le tarif de ce jour qu'il faut appliquer, et c'est à ce jour qu'il faut, en cas d'expertise, apprécier la valeur vénale du droit cédé. ”

“ D'un autre côté l'Administratif qui établit ses perceptions d'après les stipulations des actes, n'a pas qualité pour examiner si leVendeur d'un bâtiment est en réellement
propriétaire, où. aliène la chose d'autrui. Ils suffit que le contrat
contrat transmission d'une chose immobilière pour justifier la perception du droit immobilier. Or, il n'est pas douteux que le bâtiment est immeuble par nature, abstraction faite de son possesseur. Dès lors, donc qu'il est aliéné, l'acte est passible du tarif immobilier. ”

“ La propriété d'immeubles reste, elle aussi, le signe d'une certaine richesse. Le débiteur qui emprunte sur gage immobilier a de ce fait une connaissance meilleure des affaires et surtout une meilleure position dans la négociation du contrat de prêt. Ajoutons, ce qui n'est pas le moins important, que la présence du notaire, par les conseils qu'il ne manquera pas de lui donner, lui assurera une protection plus efficace en l'empêchant de souscrire à des clauses léonines. ”

“ Lorsque le contrat de vente contient une désignation exacte par tenants et aboutissants, et notamment lorsque les limites sont fixées par des clôtures, telles que murs, haies, fossés, talus, routes impériales, à quoi peut servir d'y ajouter encore la contenance, si ce n'est au point de vue de la fixation du prix de la vente? ”

“ Il suffit (9) que l'emprunteur éventuel possède le terrain, quelquefois de très peu d'importance, sur lequel il a l'intention de construire. La Société de Crédit Immobilier lui consent un prêt égal à la somme nécessaire à la cons truc tion, garanti par une hypothèque, sur le terrain non bâti, et il est stipulé expressément que tous immeubles postérieurement construits feront partie du gage de la Société. ”

“ Lorsqu'il s'agira des ventes les plus fréquentes, les ventes d'immeubles, il sera bon d'établir l'origine de propriété, c'est-à-dire de faire connaître en vertu de quel titre et depuis quand le vendeur était propriétaire des immeubles. ”

“ La vente d'une maison à construire n'est pas un marché, mais bien une vente, car c'est un immeuble qui a été acheté. La vente d'une chose future, même inexistante au jour du contrat, est parfaitement légale, en vertu de l'article 1130 du Code Civil. ”

“ PREMIÈRE CLASSE. — Un propriétaire, qui Veut bâtir sur son propre terrain et qui lui trouve trop peu d'étendue, ou bien qui veut surélever ou restaurer une maison déjà construite et lui procurer le jour, l'air et la vue, dont elle manque, ou bien qui, pour habiter lui-même ou pour agrandir des bureaux, magasins et dépendances, et satisfaire un locataire dont le commerce prend de l'extension, a besoin de plus d'espace et ne craint pas
de vaincre, en offrant un grand bénéfice, la résistance d'un voisin, qui, sans cela refuserait de vendre, ou qui lui-même a un pareil besoin de son terrain ”

“ Lorsqu'une vente d'immeubles a lieu moyennant un prix , payable à terme , l'immeuble vendu reste grevé d'un privilège au profit du vendeur, et ce privilège est inscrit, soit directement par le créancier, soit d'office par le conservateur des hypothèques lors de la transcription du contrat. ”

“ Ainsi, il y a une tradition feinte, lorsque le vendeur d'un immeuble déclare qu'il possède désormais l'immeuble au nom et à la place de l'acquéreur, ou lorsque l'acheteur d'une chose immobilière y met son sceau ou sa marque, sans la faire enlever. ”

“ Supposons que, dans le même contrat de vente, sous signatures privéees, que nous avons déjà pris pour exemple, on trouve les passages suivants : « Le vendeur vend, avec toutes les garanties de fait et de » droit, telle propriété, consistant en une maison et dépendana ces, jardins, vignes, bois, le tout d'un seul tenant, clos de » murs et de haies, et un verger, avec terre et pré, planté de
» ”

“ Que l'un, celui du vendeur, ne peut grever que la valeur représentative d'une maison avant les réparations; et que l'autre, celui de l'architecte, ne peut atteindre que la plus-value résultant des améliorations. Ainsi, au vendeur, la totalité du prix représentant la valeur de l'immeuble avant les constructions ”

“ Oui, répondit négligemment l’agent d’immeubles, qui n’en avait reçu aucune, mais qui avait une liasse de papiers lui servant en pareil cas à faire croire aux clients que leurs voisins voulaient vendre leurs propriétés. ”

“ La présente vente est faite aux charges et conditions suivantes : L'acquéreur prendra l'immeuble vendu dans l'état où il se trouve actuellement.
Il souffrira les servitudes passives, apparentes ou occultes, établies par titres ou possession, dont le dit immeuble (ou les dits immeubles) peut être valablement grevé, sauf à lui à s'en défendre, s'il y a lieu, et à profiter de celles actives, s'il en existe, le tout à ses risques et avantages, ainsi qu'il avisera et sans recours contre le vendeur. ”

“ Droits d'enregistrement perçus sur la vente d'appartements futurs
Ces dernières années, dans les grandes villes où la copropriété s'est développée, l'usage s'est établi de vendre les appartements sur plans. Certains entrepreneurs attendaient d'avoir vendu tous leurs appartements pour commencer la construction, d'autres se contentaient d'en vendre quelques-uns, cherchant des acquéreurs pour les autres pendant le cours de la construction. ”

“ A défaut de documents dignes de confiance, indiquant le prix séparé des bâtiments. qu'on peut évaluer sans avoir recours à une mesure rigoureuse et des fonds de terre, dont on ne peut connaître la contenance et la valeur que par le mesurage et l'estimation, il semblerait inévitable de procéder à une expertise. ”

“ Les loyers ridiculement bas, les charges croissantes des immeubles contraignent de plus en plus les propriétaires a vendre leurs immeubles.
Leur fractionnement permet un profit plus substantiel pour le propriétaire et une réalisation plus facile que la vente en bloc, d'ailleurs pratiquement irréalisable. Les locataires se rendant acquéreur de leur appartement à un prix fixé au quart environ du prix de l'appartement libre réalisent une opération particulièrement avantageuse. ”

“ La tradition réelle d'un immeuble s'opère par le fait, de la part du vendeur, de mettre l'acquéreur en possession de l'immeuble sur les lieux 5. Celle d'une chose mobilière s'effectue par la remise que le vendeur fait de la chose à l'acheteur 6. ”

“ Faite dans la commune de la situation des immeubles, au centre d'enchérisseurs en rapport direct avec l'officier public qui procède, et duquel ils obtiennent des renseignements utiles, des facilités et des délais appropriés à leurs ressources, la vente est entourée de tous les éléments propres à porter les biens à leur véritable valeur. ”

“ Le vendeur se réserve pendant cinq ans, à compter de ce jour, la faculté de réméré sur la maison présentement vendue. Il pourra donc rentrer dans la pleine propriété et jouissance de cet immeuble, mais à la charge de rembourser à l'acquéreur, non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de cette vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur de cette maison jusqu'à concurrence de cette augmentation. ”

“ A notre avis, l'action est immobilière, car il nous paraît certain que lorsque le vendeur agit en restitution d'un immeuble vendu, c'est l'immeuble qui forme l'objet de sa demande. On objecte à notre système les conséquences auxquelles il conduit. ”

“ A notre avis chaque ministre peut procéder à des acquisitions d'immeubles dans la limite des crédits qui lui sont ouverts à cet effet. La pratique est depuis longtemps établie en ce sens.
4. Justifications préalables. — Le Directeur réclame au vendeur, pour préparer l'acte de vente, les justifications habituelles relatives à l'état civil, aux titres de propriété, aux charges grevant l'immeuble. Il demande de plus au conservateur, à titre de renseignement administratif et sur papier non timbré, l'état des hypothèques inscrites sur l'immeuble ou, le cas échéant, un certificat négatif. ”

“ Cette façon de procéder avait un double avantage, un pour l'entrepreneur qui était ainsi payé au fur et à mesure de l'avancement des travaux, un pour l'acheteur qui acquittait des droits moins élevés que s'il avait acheté un appartement tout construit. ”

“ L'action résultant de la vente d'un fonds est meuble pour le vendeur, et immeuble pour l'acquéreur. I 172.
Comment une action peut être tout à la fois meuble et immeuble pour la même personne. I, 173.
Des droits de coupes debois à exploiter; des droits de fermage ou loyers ordinaires sur les immeubles. ”

“ Ou bien encore achèterez-vous une forge, un fourneau, ou quelque autre usine ou manufacture, exploitée par une société en nom collectif, en commandite, par actions ou anonyme ?
Le plus souvent un acquéreur considère, avant tout, le revenu du bien qu'il veut acheter, et, à ce point de vue, les immeubles ruraux sont en défaveur ; on sait que les bois ne rapportent qu'un pour cent par an lorsqu'ils sont régulièrement aménagés; les terres et les prés donnent de deux à deux et demi
pour cent seulement ”

“ Lorsque la vente porte sur partie seulement d'un immeuble loué, et que le loyer est divisé entre les parties sans l'intervention du bailleur, elles doivent s'engager réciproquement à payer leur part du loyer et à exécuter les conditions du bail!. ”

“ On donne le nom de remploi à toute acquisition d'immeubles faite pour remplacer un immeuble propre vendu ; et on donne le nom d'emploi à toute acquisition immobilière qui a pour but d'employer un capital qui n'entrait pas en communauté. ”

“ Notre régime actuel de publicité immobilière donne lieu à des critiques sévères. Le développement des ventes par appartements, des prêts à la construction, des travaux de remembrement, en multipliant le nombre des opérations immobilières, a fait vivement ressentir les défauts d'un tel régime. ”

“ Pour la vente, ils suivent des principes analogues aux nôtres, sauf le droit de chefâ, qui leur est spécial. La vente des immeubles s’opère avec solennité et se constate le plus souvent par des actes écrits d’une précision irréprochable. ”

“ Il est difficile de préciser à quelle époque et de quelle manière l'acheteur de l'appartement, s'il paye les travaux au fur et à mesure de leur exécution, deviendra propriétaire. L'inscription du privilège de l'entrepreneur nous semble la solution la plus apte à résoudre ces difficultés. Son inscription est possible, même si les travaux sont commencés, pour ceux qui restent à faire. Le seul inconvénient est qu'il
entraîne deux expertises et, en conséquence, de gros frais, proportionnellement à la valeur d'un appartement. ”

“ Personne n'a jamais mis en doute le caractère commercial des travaux immobiliers effectués par un entrepreneur (16) . Depuis déjà longtemps, la jurisprudence
(16) Cass. Req., 6 juillet 1868, S. 68.1.369; Civ. 3 février 1869, S. 69.1.217, Req. 29 avril 1885, S. 86 L. 118.
déclare commerciale la location d'un immeuble en vue d'y établir une profession commerciale, notamment lorsque celle-ci est faite en même temps que l'acquisition d'un fonds de commerce (17) . ”

“ Outre les signes matériels, comme les écriteaux, les affiches, les annonces dans les journaux d'une part et de l'autre les mentions de transcription au bureau des hypothèques, dont la comparaison peut conduire à apprécier le rapport entre les biens offerts et les biens achetés et aussi entre les prix demandés et ceux obtenus, il existe encore des causes générales, qui peuvent faire connaître l'activité ou la stagnation des affaires et l'abondance ou la rareté du numéraire sur la place ”

“ Les animaux, que le propriétaire du fonds livre au fermier ou au métayer pour la culture, sont-ils meubles ou immeubles?
Ils sont censés immeubles tant qu'ils demeurent attachés au fonds par l'effet de la convention (C. civ., 522) .
764. Quels sont les immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent?
L'usufruit des choses immobilières; Les servitudes ou services fonciers ; Les actions qui tendent à revendiquer un immeuble (C. civ. 526) .
765. Quelle est la nature des créances pour prix de vente d'immeubles, ou des obligations garanties par hypothèque, ou des rentes perpétuelles ou viagères ? ”

“ LE VENDEUR EST TENU DE DÉLIVRER LA CONTENANCE TELLE, QU'ELLE EST PORTÉE AU CONTRAT. Voilà la règle, et si les articles suivants contiennent des exceptions, il n'est pas permis de les étendre au delà des termes de la loi.
Nous examinerons plus loin les conséquences qui en découlent.
1er GENRE. — Des mesures agraires.
La meswre agraire n'a pas été abandonnée à l'arbitraire du vendeur, ou à celui de l'acquéreur : elle est une pour tout le monde ; c'est l'are, contenant cent mètres carrés, ou cent cen-
tiares. ”

“ La Société anonyme de Construction d'immeubles a pour objet social d'acquérir des terrains, d'édifier des constructions sur ces terrains, de les mettre en valeur par voie de location ou autrement, et enfin de revendre soit à l'amiable, soit aux enchères publiques les terrains et les constructions, le tout dans un but de spéculation.
Le 2 juillet 1886, l'assemblée générale a autorisé le conseil d'administration à vendre à un tiers trois immeubles, moyennant un prix payable en espèces, et la cession, à faire par ce tiers à la Société, d'un fonds d'hôtel meublé. ”