Succession foncière

“ Mais ce que la loi moderne reproche surtout aux substitutions, c'est de conserver l'éclat des grandes familles en permettant de concentrer toute la fortune sur l'aîné, de donner à chaque citoyen le moyen de créer un ordre spécial de succession pour sa famille, et de servir, comme en Angleterre, à faire de la propriété foncière l'apanage de l'aristocratie. ”

“ Propriétés d'agrément, propriétés qui ne sont susceptibles d'aucun evenu, — j'avoue que lorsqu'il s'agira de faire une déclaration de succession, plus d'un notaire, plus d'un homme d'affaires ou d'un redevable sera fort embarrassé pour savoir si celui qui habite personnellement sa maison occupe un château, une propriété d'agrément ou une propriété susceptible de revenu. ”

“ Les habitants de nos montagnes ne jugent leur avoir bien assuré que lorsqu'il est assis sur la propriété foncière, et lorsque, par succession ou par acquisition, ils possèdent un coin de terre, toute leur ambition est d'en étendre les limites et d'agrandir leur domaine. ”

“ On la trouve, en effet, employée pour les diverses espèces de propriété foncière, héritage sous toutes ses formes, censal ou fonds chargé de cens, droiture; rentes de tout genre assignées sur un fonds, pour le cens lui-même notamment; pour tous les modes de tenure, alleu, fief, treffond, gagière; à la suite des mutations de tous les genres, soit qu'elles fussent la conséquence d'une succession héréditaire, ou bien d'un contrat constitutif de douaire, de dot, de don, d'acquet, de rachat, de partage, d'échange, ou d'engagement ”

“ D'après les articles 826 et 832 du Code civil, chaque enfant pourra réclamer à la succession sa part en nature dans chaque parcelle, c'est-à-dire qu'après ce premier partage, au lieu de 5 belles parcelles, on en trouve déjà 25. A la mort des 5 enfants, leurs biens seront à nouveau partagés en nature entre leurs héritiers et le remembrement sera anéanti. Un champ d'un demi-hectare, dont le jeu périodique des succes- ”

“ La doctrine est divisée sur la réponse qu'il convient de faire. Plusieurs auteurs ' se prononcent pour l'extension de celte loi. Puisque l'étranger, disent-ils, est capable d'acquérir la.propriété foncière au sens large du mot, il doit être aussi capable de succéder elle droit de succession aux immeubles emporte le droit de succession aux meubles ; le législateur en effet n'attache-t-il pas une importance plus grande aux biens fonciers, éléments constitutifs du territoire national qu'aux meubles sans consistance et sans demeure fixe. ”

“ Si, à côté du fonds légué, un immeuble ne dépendant pas de la succession se trouve grevé de la même dette foncière ou de la même rente foncière, on doit appliquer les dispositions de l'article 2166, alinéa 1, et de l'article 2167, lorsque le testateur, à l'époque de l'ouverture de la succession, se trouve obligé, envers le propriétaire de l'autre fonds ou envers un successeur du propriétaire, au paiement du créancier. ”

“ Un homme meurt laissant une femme âgée de 39 ans et deux enfants. Sa succession comprend une habitation à la campagne et trois fermes louées 12.000 francs. Elle se partage, conformément à la loi de 1891, entre la femme, qui recueille l'usufruit du quart, et les enfants, qui héritent tout à la fois de la nue propriété de ce quart et de la toute-propriété des trois autres.
En multipliant le revenu des fermes (12.000 fr.) par 25 on obtient un capital de.,.,. F. 300.000 L'habitation et ses dépendances sont estimées — valeur vénale — à. ”

“ Se peut-il une preuve plus certaine d'un régime de propriété foncière? La Loi ne dit jamais qu'un homme possède la terre pour un an ; elle ne dit pas qu'il la possêde viagèrement; elle dit que si un propriétaire meurt, sa terre appartient à ses enfants ou à ses parents les plus proches. ”

“ « Lorsque dans un finage ou territoire, les propriétés rurales d'une même nature ou susceptibles d'une même culture seront morcelées et entremêlées, il pourra être procédé à une division plus convenable des héritages pour l'avantage commun des propriétaires, sur la demande des deux tiers au moins d'entre eux, d'après l'étendue de leurs propriétés respectives dans le finage ». ”

“ Le problème à résoudre consistait en ceci : Socialiser, en tenant compte de la nature de la valeur du sol, la rente foncière en formation, tout en maintenant intact le droit de propriété foncière privée.. ”

“ L’histoire agraire de l’antiquité nous montre que tous les législateurs anciens se sont efforcés d’assurer à chacun un certain héritage et de faire participer toutes les familles aux avantages de la propriété foncière, mais que partout les propriétaires, trop indépendants de l’État, sont parvenus à centraliser et à monopoliser la possession du sol et que c’est ainsi que le monde antique a péri. ”

“ Les principales innovations qui soient réclamées aujourd'hui en matière réelle, spécialement la réforme hypothécaire et le crédit foncier, sont dominées par une question préalable, la création d'un état civil de la propriété foncière, d'une statistique et d'une évaluation permanente de chaque parcelle de territoire. ”

“ Tout propriétaire pourra faire inscrire sur son immeuble des délies foncières à son propre nom et se faire délivrer des bons fonciers sur lui même. Il acquerrera, par là, le droit de disposer de ces bons fonciers et de les transférer à des tiers. ”

“ Aujourd'hui encore l'ancienne proéminence de la propriété foncière subsiste non seulement dans les moeurs et dans le langage vulgaire, mais encore dans nos lois qui favorisent beaucoup plus la propriété du sol que toutes les autres. ”

“ Alors à l'aide de quelles ressources, le propriétaire, le cultivateur momentanément gênés feront-ils les améliorations nécessaires, non-seu lement à la prospérité, mais même à l'entretien de leurs terres? La propriété foncière qui est une des sources vitales du pays exige que l'on y songe. ”

“ Si donc la propriété foncière supportait de lourdes charges en France, c’était par une disposition volontaire des propriétaires, par leur manie d’acquérir ou de conserver, c’était aussi par leur habitude générale, de renoncer aux bénéfices de la culture : dans l’un et l’autre cas, il n’y avait peut-être lieu qu’à laisser les choses reprendre un cours naturel, et les terres tomber dans les mains de gens qui en eussent mieux tiré parti. ”

“ La vie de douze mille hommes avec toutes leurs familles livrée brusquement à la merci d’un contrat, quel argument plus fort contre la loi qui immobilise en Angleterre la propriété foncière dans les mains de quelques familles nobles! ”

“ C'est surtout dans son application à la propriété foncière que cet aphorisme révèle sa signification profonde. A toutes les époques et chez tous les peuples, le champ paternel, l'héritage où se sont lentement accumulés le travail et l'épargne des générations révolues, apparaît comme l'une des plus fermes assises de la famille et de la cité. La propriété immobilière eut même, aux premiers âges, un caractère religieux. ”

“ Du domaine de supériorité, qu'un seigneur a sur un héritage qui relève de lui , soit en fief, soit en censive, naît l'action, qu'a ce seigneur contre son vassal ou censitaire, pour qu'il le reconnaisse pour son seigneur.
Du droit de rente foncière, ou autre redevance foncière, que quelqu'un a sur un héritage, naît l'action qu'a celui, à qui elle appartient, contre le possesseur de l'héritage, pour qu'il soit tenu de la reconnaître, et de l'en servir. ”

“ Nulle part l'absence de chemins ruraux plus générale, les
servitudes plus onéreuses, le droit de parcours plus universel, l'assolement communal plus rigoureux. Ailleurs, on peut échapper partiellement à ces maux, s'affranchir plus ou moins directement de ces entraves. Là, on n'y devait parvenir que par le remaniement total du territoire cultivé, par le remembrement de la propriété foncière... ”

“ C'est surtout au cours du XVIIIe que la propriété foncière réelle s'est de plus en plus substituée à la noblesse héréditaire ou personnelle, et que le travail qui permet l'épargne et la libre acquisition a été progressivement relevé et tacitement anobli. ”

“ Le caractère provisoire de la propriété, l’incertitude des revenus, la fluctuation de la valeur capitale entre des prix toujours incertains et dans tous les cas très peu élevés comparativement au produit, sont les principaux obstacles qui longtemps encore sans doute paralyseront tous les bons désirs en faveur de la propriété foncière. ”

“ Alors que le régime de petite propriété est un bien puisqu'il aboutit à répartir les richesses du sol entre de nombreux individus, l'état parcellaire au contraire est un mal dont les inconvénients se font sentir à l'heure actuelle de plus en plus durement. Nous n'avons pas à examiner ici ces inconvénients, nous les verrons à l'occasion des avantages du remembrement. ”

“ Nobles, fonctionnaires ou marchands sont à cet égard confondus dans la même catégorie, dans le groupe des propriétaires fonciers, bien que la prépondérance du nombre y demeure d’ordinaire à la noblesse, qui jusqu’à l’émancipation, avait seule droit à la propriété territoriale. Le cens électoral, uniquement fondé sur la propriété foncière, varie naturellement selon la situation des provinces et la richesse du sol ; dans les fertiles contrées de la terre noire, il est d’environ 200 ou 300 hectares ; dans les lointaines régions de l’est ou du nord, il est beaucoup plus élevé. ”

“ La mutation, la perte, la restriction ou l'extension des noms de lieu ont des causes plus générales, plus profondes, dans le transfert, l'accroissement ou le morcellement de la propriété foncière, en même temps que dans les événements politiques ou militaires qui modifient l'étendue et la structure des États. Une maison, un domaine rural changent quelquefois de nom en changeant de possesseur. ”

“ Aussitôt que la propriété foncière aura été intégralement remboursée, toutes les communes de la République devront s’entendre pour égaliser entre elles les différences de qualité des terrains, ainsi que les accidents de culture. ”

“ Sous l'empire de notre régime foncier, il est permis à certaines familles de créer des propriétés substituées ; le propriétaire ne conserve qu'un droit viager et doit après lui laisser la terre intacte à l'héritier légal. ”

“ Que la valeur des terrains soit fixée dans toutes les communes de France à tant l'hectare pour chaque classe; que chaque maison ait aussi une valeur officiellement reconnue. Cette opération se ferait par un jury, et, après son accomplissement, on n'aurait nul besoin des déclarations d'un acquéreur ou d'un héritier. Le receveur n'aurait pas à s'inquiéter du prix de la vente ; il n'aurait pas à discuter avec un héritier sur le revenu des immeubles de la succession. Vous avez acheté cinq hectares de terrain de première classe, valant dans la commune où ils sont situés deux mille francs l'hectare ”

“ Le cadastre, nous ne cesserons de le répéter, donne l'ossature, l'anatomie de la molécule foncière ; mais il n'en constitue point par luimême, l'entité; il est impuissant à la faire naître à la vie juridique. Ce rôle est dévolu au conservateur des hypothèques. Lui seul est en mesure
de délivrer sur des bases inattaquables, le titre de propriété, de lui conférer une stabilité absolue, et de le garantir contre l'escroquerie foncière du stellionat. ”

“ En effet, depuis vingt ans, la propriété bâtie s'est augmentée de plus de 40 millions sans compter la valeur des terrains eux-mêmes. Parfaitement garanti par les lois et décrets sur la délimitation et l'immatriculation de la propriété foncière, le prêteur peut, sans aucuns risques, faire retirer à son anjent des taux rémunérateurs de 6 ou 7 qui le conduisent rapidement sur le chemin de la fortune. On fait aussi de l'escompte avec des facilités incroyables, tout en rendant un service signalé aux petites entreprises locales et à l'agriculture. ”

“ Dans l'état actuel de la législation, l'emprunt foncier se résume presque toujours dans la ruine du petit propriétaire, et les petites parcelles sont trop souvent absorbées par les gros domaines qu'elles avoisinent. La division du sol, quand elle a pour conséquence la culture intensive ou la construction d'une maison, est un fait économique rassurant, et c'est ce qu'avait encouragé le législateur de 1804 en autorisant chaque co-héritier à demander sa part en nature dans la succession (art. 826, C. Civ.) ”

“ De même le seigneur foncier est le propriétaire de la seigneurie féodale, celui auquel est due la rente foncière en tant qu'elle est revêtue du caractère de cens seigneurial ou premier cens, ainsi que nous l'avons expliqué suprà, n° 191. C'est dans ce sens que l'entendait l'art. 73 de la coutume de Paris, « Il est loisible à un seigneur foncier ou censier, de poursuivre l'acquéreur nouvel détempteur d'aucun héritage étant de sa censive ou seigneurie foncière, ...pour être payé des droits de vente, saisines et amendes. » ”

“ Le motif invoqué par les opposans, en ce qui concerne la contribution foncière sur les propriétés non bâties, est qu’elle atteint les propriétaires du sol, les cultivateurs, dont un grand nombre sont au front. ”

“ Chatoyante, harmonieuse, elle amuse l'oeil et, pourtant, elle inquiète : ne trahit-elle pas le travail latent, oeuvre néfaste de notre code, qui désagrège la propriété foncière ? A chaque génération, les domaines s'émiettent, les champs se fractionnent, à moins que de prudents arrangements, trop rares encore, n'aient paré le dommage ou que des calculs égoïstes n'aient restreint le nombre des héritiers. ”

“ La distinction générale des biens nobles et des biens roturiers fondait la grande distinction des successions nobles et roturières.
L'esprit d'aristocratie foncière était descendu des familles nobles au sein des familles bourgeoises. On avait distingué entre les héritiers des propres et les héritiers des acquêts : les successions des propres avaient imité, en plusieurs cas, les successions des fiefs. Des réserves coutumières s'exerçaient sur les biens propres, et soumettaient la loi d'hérédité à l'influence dominante de la terre. La qualité des biens l'emportait sur la parenté des personnes. ”