Fonçage

“ Un propriétaire foncier n’achète-t-il pas sans produire et sans tenir des secours d’autrui ?
Un propriétaire foncier produit par le moyen de son instrument, de sa terre. Le loyer qu’il en reçoit est le prix du blé ou de tout autre produit qu’il a obtenu pour sa part dans la production à laquelle il a contribué par la collaboration de sa terre. ”

“ Les maisons, les fabriques et manufactures, forges, moulins et autres usines nouvellement construits, ne seront soumis à la contribution foncière que la troisième année après leur construction. Le terrain qu'ils enlèvent à la culture continuera d'être cotisé jusqu'alors comme il l'était avant. ”

“ La même observation s'applique à la contribution foncière. On frapperait de mort l'industrie agricole si l'on imposait progressivement la terre, à raison de l'accroissement de. ses produits ou de la quantité qu'on en pourrait posséder. Un champ y une plantation, n'est autre chose qu'une fabriqué, de produits naturels, au lieu d'être une fabrique; d'objets d'art nécessaires à notre consommation; Objecterez-vous que la propriété foncière est, à raison de son étendue, la démonstration la moins contestable, la plus évidente du bienêtre des citoyens ”

“ La rente foncière se détermine d’elle-même, naturellement et fatalement, sur le marché, par le rapport de la somme des besoins qui réclament la possession ou la jouissance des terres à la somme des terres, par le rapport de la demande à l’offre de location du sol. ”

“ La loi distingue, pour l'application de la contribution foncière, entre la propriété urbaine et la propriété rurale.
Sont urbains les immeubles destinés à l'habitation ou à l'exercice d'une industrie qui n'a pas exclusivement pour objet l'exploitation du sol, ainsi que les terrains en nature de jardins, parcs, cours, isolés ou annexés à la propriété bâtie. Sont ruraux, les immeubles destinés à la culture, ainsi que les bâtiments et dépendances spécialement destinés à l'exploitation agricole. Sont mixtes, les immeubles qui réunissent l'un et l'autre caractère. ”

“ En cas de vente d'immeubles par exemple, quand il y aura eu vente d'un terrain miné par des excavations rendant une construction impossible, vente d'une prairie infestée d'herbes vénéneuses, vente d'un bâtiment reposant sur des fondations d'une profondeur insuffisante pour en assurer la solidité, etc. ”

“ Aujourd'hui encore l'ancienne proéminence de la propriété foncière subsiste non seulement dans les moeurs et dans le langage vulgaire, mais encore dans nos lois qui favorisent beaucoup plus la propriété du sol que toutes les autres. ”

“ Une maison et le terrain sur lequel elle s’appuie sont des propriétés, parce qu’ils sont soumis à la propriété, et sont classés par les légistes comme propriétés foncières. Cependant les deux choses diffèrent beaucoup en nature et en relations. La maison est le produit du travail humain et appartient à la classe appelée richesse en économie politique. Le terrain est une partie de la nature et appartient à la classe appelée terre en économie politique. ”

“ On jouit diversement d'une terre labourable, d'un pré, d'une vigne, d'un bois, d'un marais, d'un étang, d'une carrière, d'un terrain fertile et d'un sol improductif, d'un meuble et d'un immeuble, d'un objet fongible et d'un objet qui ne l'est pas. ”

“ Les habitants de nos montagnes ne jugent leur avoir bien assuré que lorsqu'il est assis sur la propriété foncière, et lorsque, par succession ou par acquisition, ils possèdent un coin de terre, toute leur ambition est d'en étendre les limites et d'agrandir leur domaine. ”

“ Envisagée comme représentant les fruits du travail, la propriété foncière devient le symbole de l'esprit de conduite, d'ordre et d'économie, du besoin senti des lois et du respect qu'elles réclament ; par elles se transmettent et se développent d'une génération à l'autre les traditions industrielles, les sciences et les arts, l'esprit de famille et les bonnes mœurs. ”

“ Acquisition des maisons.
Tout en admettant l'importance de ce chapitre, nous ne ferons que l'effleurer, car les placements sur maison ressemblent par plus d'un côté aux placements industriels.
C'est une industrie qui exige des connaissances tout à fait spéciales ; avec de l'habitude il est facile d'apprécier la valeur d'une construction et les conditions favorables d'emménagement relatives à la destination.; mais la position d'avenir est plus difficile à juger. La mode est capricieuse et tel quartier perd dans l'opinion, tandis que l'autre
est à son apogée. ”

“ Lorsque la première foncée a été exploitée suffisamment on commence la seconde de la même manière, seulement on la rétrécit d'un mètre et l'on donne au bord externe de la tranchée une pente rapide en talus, afin d'éviter les éboulemens ; on creuse les autres de la même manière, et l'on forme ainsi, jusqu'à une certaine profondeur, des gradins de la hauteur. des foncées, lesquels servent, au moyen d'échelles successives, à sortir de la carrière. ”

“ Les fonds de terre, les bâtiments, les moulins à vent et à eau fixés sur pilliers et faisant partie des bâtiments, les récoltes pendantes par les racines et les fruits des arbres non encore recueillis, les coupes des taillis et des futaies, mais non abattues, sont des immeubles. Tous ces objets, tant qu'ils ne sont pas séparés du sol, ne forment qu'un tout avec le fonds auquel ils sont inhérents. Dès que les grains sont coupés et les fruits détachés, quoique non enlevés, ils sont meubles ”

“ Tantôt intégral et parfait, détachant pour ainsi dire du sol toute la surface, les bâtiments, les plantes, pour ne laisser au propriétaire primitif que le tréfonds ; tantôt s'exerçant seulement sur des édifices ou seulement sur des plantations, et dans ce cas, sur quelques-unes de ces plantations seulement; quelquefois ne donnant au superficiaire qu'une quote-part dans les produits du sol. ”

“ De sorte qu'une propriété foncière, une mine, une chute d'eau, ou son usage, ne seraient pas des capitaux cependant ils reconnaissentque les bâtiments, les clôtures et toutes les améliorations qui sont mises a un fonds de terre approprié peuvent constituer, s'ils en sont assez distincts, un capital immobilier. ”

“ Nous avons vu que les terrains à bâtir ont été loués primitivement, pour 99 ans en général, aux personnes qui désiraient y élever des constructions, à la condition que terrain et constructions feraient retour au propriétaire foncier à l'expiration du bail. ”

“ Avec le progrès matériel, vint naturellement la hausse constante des valeurs foncières. Cette hausse constante engendra une hausse fictive, qui, avec l’ère des voies ferrées, augmenta dans toutes les directions la valeur de la terre. ”

“ Au grand et au moyen propriétaire foncier se trouve aujourd'hui dévolue la magnifique tâche de rénover notre société, de la fixer sur son piédestal naturel, l'agriculture, et de lier ensemble toutes les parties du tout, avec le ciment des éléments religieux et moraux, que chaque jour rend plus efficace. ”

“ Les fermiers anglais utilisent les déblais des fondations pour exhausser le terrain sur lequel ils construisent, de manière à former autour de l'habitation une plateforme avec un talus de 0",40 à om,50 de hauteur. C'est une excellente mesure,. que nous recommandons aux constructeurs.
2. EMPLACEMENT. — Le choix de l'emplacement pour les bâtiments ruraux est de la plus haute importance; il ne faut adopter une position qu'après
un examen attentif de toutes les circonstances qui peuvent influer sur la salubrité des locaux et sur l'économie des frais d'exploitation. ”

“ L'aménagement foncier est réalisé notamment par : - une nouvelle répartition parcellaire des terres et des bâtiments au moyen du remembrement, des cessions et échanges des droits de propriété et d'exploitation ; — l'exécution de travaux d'infrastructure nécessaires à l'aménagement des terres, tels les travaux connexes au remembrement et tous autres de nature à améliorer rationnellement la productivité ; — la mise en valeur des terres incultes récupérables et le boisement ”

“ La classe propriétaire fait & entretient à ses frais les avances foncières, qui rendent la terre propre à être cultivée ; ce font les premiers apprêts, les préliminaires les plus éloignés, d'où s'ensuivra la production, mais feulement d'une maniere médiate., par le moyen de la culture ou de l'exploitation. ”

“ Les conditions suivantes furent imposées par le bail : appliquer sur le domaine une agriculture perfectionnée et instructive ; organiser un enseignement scientifique et pratique de l'agriculture ; faire toutes les réparations locatives et aussi celles à la charge de la propriété ; exécuter pour 300.000 francs d'améliorations foncières réelles telles que bâtiments, chemins, canaux, dérochements, plantations, etc. ; améliorer les terres sans comprendre ces améliorations dans les 300.000 francs ci-dessus spécifiés ”

“ Que tous les hommes d'intelligence et de savoir, aujourd'hui si loyalement interpellés par l'Empereur lui-même, portent donc leurs efforts et toute leur puissance vers le véritable crédit foncier. La propriété foncière rurale une fois mise. à même de pourvoir aux besoins de l'agriculture, a trop d'intérêt à ses progrès et à ses développements pour manquer à cette divine mission. ”

“ À ces causes incontestables de la tiédeur actuelle avec laquelle est recherchée la propriété foncière, il faut enfin ajouter l’entrain qui pousse toutes les classes de la population non pas vers les villes en général, mais vers les grandes villes, centres de consommation plus abondante et de jouissances matérielles plus vives. ”

“ La propriété foncière, cette première richesse des peuples, et qui est aussi une grande industrie au point de perfection où elle a été poussée, trouva, dans des sociétés spéciales fondées sur de larges bases, de puissants auxiliaires pour la seconder et en favoriser le développement productif. ”

“ PROBLÊME VINGT-HUITIÈME.
Diviser un terrain sur lequel il existe des bâtiments et des servitudes en trois parties égales.
Un père de famille fait le partage de ses biens à ses trois enfants avant de mourir, il se trouve un terrain sur lequel il a construit une maison et des bâtiments, ainsi qu'un four et un puits qui doivent servir à l'usage des trois cohéritiers. ”

“ Ainsi le propriétaire livre des bâtiments pour l'exploitation des terres, et le fermier les convertit en maison d'habitation, en usine, etc., — le propriétaire est fondé à s'opposer à ce changement, car la destination de la chose, ce sont des bâtiments agricoles, et on ne peut les transformer en usine. ”

“ Aussitôt les magasins se déplacent, la propriété foncière se déprécie dans les quartiers abandonnés et sa valeur augmente dans ceux vers lesquels la foule se dirige comme inconsciemment, par instinct, ou par esprit d'imitation. ”

“ On y trouve quelques grands propriétaires, comme partout ; mais au lieu d’abandonner leurs biens à la rapacité d’un intendant, ils les divisent eux-mêmes et les confient par menues portions au travail de métayers choisis. Ils fournissent la terre, les bâtiments, le bétail, et l’impôt foncier. ”

“ Si vous vous décidez pour l'intervention entre les propriétaires et les locataires, vous avez des terrains, vous pouvez en acheter à bas prix ; construisez vous-mêmes et laissez de côté toute combinaison avec le Crédit foncier. ”

“ Quoi qu'en disent des personnes évidemment intéressées à voir échouer un projet inspiré par une pensée noble, généreuse et bienveillante, nous croyons fermement que le succès de l'agriculture progressive et l'amélioration de la propriété foncière s'ensuivront infailliblement. ”

“ Les villes s’entourent d’une banlieue d’usines. Une classe de citadins qui tournait à la plèbe romaine devient un élément de production. Les capitaux mobilisés par les banques vont supplanter la propriété foncière. ”

“ Alors à l'aide de quelles ressources, le propriétaire, le cultivateur momentanément gênés feront-ils les améliorations nécessaires, non-seu lement à la prospérité, mais même à l'entretien de leurs terres? La propriété foncière qui est une des sources vitales du pays exige que l'on y songe. ”

“ Le propriétaire du fonds de terre et celui du capital qui ont concouru à la production seulement par le moyen de leur instrument, en retirent des rétributions fort diverses, suivant les circonstances ; car un terrain situé dans l’enceinte d’une ville, et les constructions qu’on y élève, rapportent beaucoup plus que la même étendue de terrain et les mêmes constructions moins favorablement situées. ”

“ Dans la fixation de cette valeur les experts auront égard à ce que le plus ou le moins de profondeur du terrain qui lui sera cédé, la nature de la propriété, le reculement du reste du terrain bâti ou non bâti, loin de la nouvelle voie, peuvent ajouter ou diminuer de valeur relative pour le propriétaire. ”

“ A mesure qu'avec la population s'accroît la demande des produits agricoles, les propriétaires fonciers doivent livrer à la culture des terrains de moins en moins fertiles ou appliquer à la terre une somme plus considérable de capital avec un rendement décroissant. ”

“ Le terrain enlevé à la culture reste seul imposé. Les maisons d'habitation, usines, manufactures, magasins, boutiques et tous les locaux destinés au commerce ou à l'industrie sont passibles de la contribution foncière. ”

“ On verra donc! et l'on appréciera si l'ouvrage ou le travail quelconque, déplacement de terres, plantations, ou bâtisse, exécutés par le propriétaire supérieur, est tel qu'il ait pu, eu égard à la situation des lieux et à la nature du sol, se le permettre sans faute et sans imprudence (art. 1382, 4383; comp. Pau, 44 févr. 4832, Lo, D., 4832, II, 77; Cass., 29nov. 1832, Feel, D., 1833, I, 98) .
59. — De son côté réciproquement, le propriétaire inférieur ne peut rien faire qui change, au préjudice du fonds supérieur, la situation naturelle des lieux. ”